Luego de un 2018 difícil, el mercado abre el año con un cauto optimismo y expectativas de estabilidad de las variables macroeconómicas. El siguiente informe, ON24 realiza un completo análisis de la coyuntura, con un relevamiento de los precios de las viviendas de las zonas más demandadas de la ciudad que están destinadas tanto para alquiler como para la venta, y las opiniones de relevantes jugadores locales del sector inmobiliario y de la construcción.
¿Cuánto cuesta alquilar o vender en Rosario según la zona?
Costa céntrica
En Barrio Martin, con construcciones que en muchos casos superan los 40 años de antigüedad (en general, de grandes superficies), se ubican en 2.000 dólares por m2. En tanto, la franja costera que se inicia desde el Monumento a la Bandera hasta Bv. Oroño, con unidades en promedio más nuevas, de entre ocho y diez años, viene en franca consolidación con unidades con vista al río en el orden de los 2.800 a 3.000 dólares el m2, señala Andrés Gariboldi, titular de la inmobiliaria Dunod. “Es una zona muy demandada, sin embargo, los costos también son muy significativos; con el solo hecho de correrse dos o tres cuadras hacia dentro de la ciudad, las variaciones de precio ya son del 20 o 30%”, apunta el empresario.
Pichincha
El histórico barrio convertido en un selecto polo gastronómico, se perfila además como receptor de edificios de oficinas y espacios de coworking.
Apuntado a un nuevo público compuesto por jóvenes profesionales amantes del happy hour y los entornos amigables, Pichincha ofrece valores de venta para unidades nuevas en parámetros de 1900 a 2200 dólares, según las superficies y tipologías. Estos valores son independientes a las primeras filas, donde hay otro tipo de desarrollos, con otra altura y con vista al río. “Edificios iconos como Costavia profundizarán la transformación que venimos vaticinando”, asegura Gariboldi.
Los valores locativos del lugar están en el orden de 6000 pesos para un monoambiente, para unidades de un dormitorio, los precios se mueven en una banda de 8000 a 9000 pesos y dos dormitorios entre 12.000 y 14000 pesos según estados y superficies.
Corredor Av. Pellegrini – Zona Tribunales
En esta zona, los departamentos de 1 dormitorio, con una superficie cubierta de 35 m2, tienen un valor por metro cuadrado de 2.200 dólares para la venta en promedio, teniendo en cuenta una antigüedad media de 9 años, al tiempo que un monoambiente de 25m2 ronda los 2.100 dólares/m2. En tanto, unidades de 2 dormitorios en un rango de entre 50 a 60 m2, ascienden a 2.300 dólares por metro cuadrado, según datos proporcionados por Dunod Propiedades. Por su parte, en lo que respecta a alquileres, los monoambientes de entre 25 y 35 metros cuadrados se ubican entre $ 5.000 y $ 7.000, con expensas que varían entre $ 900 y $ 1.500. Los departamentos de un dormitorio, cuya superficie varía entre los 30 y 50 m2, oscilan entre los $ 5.800 y los $ 8.500, con expensas de entre $ 1.000 a $ 2.000 aproximadamente.
Corredor Av. Pellegrini – Zona Politécnico
Sobre el sector sur de Av Pellegrini y alrededores, predominan los departamentos de 1 dormitorio de entre 35 y 45 m2, con un valor por metro cuadrado de 2.200 dólares para la venta. Los monoambientes en la zona promedian los 27 m2 en valores de 2.100 dólares/m2, al tiempo que las unidades de 2 dormitorios varían entre 48 y 80 m2 cubiertos exclusivos, con una antigüedad de 25 años y un valor promedio de 1.900 dólares el m2, de acuerdo a la información brindada por Dunod Propiedades. En cuanto a alquileres, los valores actualizados a febrero 2019 para monoambientes de entre 25 y 38 m2 oscilan entre los $ 5.000 y los $ 6.600, mientras que las unidades de un dormitorio de 30 a 55 m2 se alquilan entre $ 6500 a $8500. Finalmente, departamentos de dos habitaciones alcanzan valores de entre $ 8.500 y $12.000. En cuanto a las expensas, los primeros pagan entre $800 y $1.600, los segundos de $1.000 a $2.200 y los últimos, entre $1.500 y $3.000.
Puerto Norte
El empresario Sebastián Lamelas, de Lamelas S.A., indicó que hoy el precio real de mercado para la venta de un producto premium terminado radica en un promedio de US$ 3.000 el metro cuadrado, aunque hay casos de más de US$ 4.500. Señaló que podrían valer US$ 3.500 pero al no tener mucho volumen de operaciones, los valores bajan. Así, un departamento de un dormitorio en el Complejo Forum, por ejemplo, de 70 metros cuadrados exclusivos puede valer US$ 230.000, con cochera. No obstante, en otros desarrollos de la zona que también comercializa Lamelas, y que poseen unidades más similares a las superficies del Centro, se encuentran departamentos de un dormitorio por US$ 125.000 y monoambientes desde US$ 70.000. Para alquilar, en tanto, un monoambiente en Forum ronda los $ 10.000; un dormitorio $ 17.000; dos dormitorios $ 28.000 y tres dormitorios, entre $ 35.000 y 45.000.
Zona Mercado del Patio – Terminal de ómnibus
Tomando como referencia Santa Fe al 3100 y sus diez cuadras a la redonda, es una de las zonas mejor conectadas por el transporte público que desemboca en la Terminal de Ómnibus Mariano Moreno. Completando las opciones de transporte público una estación de bicicletas municipales se emplaza en el ingreso al Patio de la Madera –hoy reconvertido a Mercado del Patio como nuevo centro comercial-.
A tan solo nueve cuadras del centro rosarino, en la oferta de propiedades para la venta, predominan los departamentos de 1 dormitorio de, en promedio, 35m2 aprox. exclusivos (en un rango de 30 a 50m2), con un valor por metro cuadrado de 2300 dólares, y una antigüedad promedio de 9 años.
Los departamentos monoambientes en la zona, promedian 26m2 en valores de 2.100 dólares/m2. Si es necesaria una mayor cantidad de ambientes, a la oferta de departamentos de 2 dormitorios en la zona de referencia, presentan una superficie en un rango de 45 a 65m2, a valores promedio de 2.300 dólares por metros cuadrado, según los datos proporcionados por la cartera de propiedades de Dunod.
El alquiler de monoambientes en la zona varía entre los 4.000 y los 6.500 pesos, aproximadamente. Por su parte, los departamentos de un dormitorio tienen costo de alquiler que va desde los 5.000 hasta los 8.500 pesos. Subiendo un poco más la vara, los de dos habitaciones tienen costos de alquiler entre 8.000 y 13.000 pesos, ya con superficies de entre 45 y 75 m2.
Arroyito
Con obras viales que profundizan la conectividad del clásico barrio rosarino con el centro de la ciudad y proyectos urbanísticos que extenderán el paseo ribereño haciendo un único paseo peatonal en la ciudad, Arroyito se acerca al centro con unidades nuevas que hoy se ubican entre los 1800 y 2000 dólares el metro cuadrado.
Los valores locativos, en tanto, para departamentos de un dormitorio oscilan entre 7000 a 8000 pesos y dos dormitorios entre 10.000 y 12.000 pesos.
PERSPECTIVAS 2019
“Nuestra opinión es que este año será mejor que el 2018, que había sido bueno entre enero y abril, pero la parte entre mayo y diciembre la quisiéramos olvidar rápidamente. Ahora venimos con una estabilidad del dólar, un elemento fundamental para que alguien se anime a destinar su ahorro en dólares a ladrillos. Creemos que a partir de marzo se va a empezar a mover. Venimos con una baja de la tasa de interés y de la inflación, por lo que posiblemente empiece a aparecer alguna línea de crédito, aunque no excepcionales, como las que tuvimos en 2017”, sostuvo Andrés Gariboldi, de Dunod Propiedades.
“El 2018 arrancó bien el primer trimestre pero después se estancó. De todas formas, en los productos premium no tocamos la lista de precios para productos terminados. Sí para lo que son proyectos en construcción en pesos, que por la devaluación, hubo una baja de un 20% en dólares, que después se la fue comiendo la inflación.
Este año 2019 está mejorando de a poco. En el segmento ABC1, la gente empieza a mostrar cierto desgaste a la hora de esperar para comprar su vivienda y como tiene la disponibilidad para hacerlo, decide efectuar la operación independientemente de la coyuntura. Sin embargo, no es un mercado que esté en súper auge. Vamos a depender de que no haya una nueva crisis cambiaria de nuevo que paralice todo por varios meses. Y de acuerdo a lo que pase en las elecciones, se terminará proyectando un 2020 mejorando o no”, consideró Sebastián Lamelas, de Lamelas S.A.
“Este no es un mercado para aventureros” – Entrevista a Gabriel Redolfi, Presidente de MSR
¿Qué pasó en el mundo de la construcción rosarina en 2018?
Estuvo difícil, pero no fue un mercado tan recesivo como acostumbran a decir aquellas personas que prefieren invertir en un bono o en un plazo fijo antes que en un ladrillo.
Fueron dos años en uno, es decir, pre y post devaluación
El segundo semestre fue muy malo. El período octubre- noviembre con una pésima cantidad de ventas, donde nosotros vendimos la mitad de lo que habíamos vendido el mes anterior. Ahora, si vamos a la realidad, y la comparamos con los pronósticos de que todo iba a estallar, vemos que no pasó nada de eso, y en la construcción pasó exactamente lo mismo.
Había detractores que decían que el modelo de la construcción era un globo, que se iba a desinflar, a pinchar, y ¿cuántas estructuras de edificios vemos paradas hoy? Muy pocas; y esas poquísimas que están paradas han sido seguramente por errores de gestión y no por problemas del mercado. No es un mercado fácil, pero no estamos en 2003/2004 donde teníamos una soja altísima y la diferencia de precio entre el pozo y el terminado era de un 30%, y venía la gente del campo y tiraba las cajas con dólares sobre la mesa. No estamos en esa época.
Pero justamente las crisis de los mercados hace es que se eliminen los aventureros y queden los realizadores sólidos de las obras, aquellos que saben hacer rendir a sus empresas, aquellos que saben afrontar las adversidades.
¿Qué tipo de mercado es el rosarino?
Es un mercado de capitales genuinos, eso es lo que tiene de interesante. Nadie se endeudó para poder pagar la cuota de un departamento, nadie sacó un crédito como en el año 1995, que luego no se podían pagar porque el saldo del crédito era mayor a que lo que valía el departamento. Y todo lo que se hace con capitales genuinos, siempre es bueno. A la larga o a la corta es bueno, y se pudo comprobar.
En MSR, en el año 2018, luego de un intenso trabajo de lectura del mercado y de creatividad, y buscar satisfacer la necesidad del cliente, realmente batimos récords de ventas. Vendimos un 12% más que nuestro mejor año anterior que fue en 2015. Puede haber colegas a los que no les pasó eso, pero tienen sus obras financiadas, perfectamente en marcha.
No hay una burbuja inmobiliaria, pero sí un sinceramiento de precios ¿no?
Claro. Generalmente cada cimbronazo económico implica que uno deba reacomodar, y ese reacomodamiento lleva un tiempo, 2-3 meses, costos, gastos y precios de venta. Lógicamente el valor del dólar hizo que nuestro precio de venta en pesos quede muy atrasado en relación al tipo de cambio.
En el caso en particular de MSR, como estamos en un mercado en pesos, al mantener la lista de precios en la misma moneda, poco a poco, se vuelve a equiparar a la lista en dólares que teníamos en su momento.
¿Los créditos UVA fueron un problema más que una solución?
El UVA no es el problema. Se mitificó que el UVA era una porquería. Es un instrumento a mi entender, maravilloso, porque no hace más que reflejar la realidad, es decir, si el UVA aumentó el 2% o el 3% este mes, es que la leche, el pan, la nafta, el gas aumentaron ese porcentaje en promedio. Lógicamente los sueldos quedaron atrasados a eso. Pero el UVA fue el primer instrumento oficial, medible y cuantificable que tuvimos. Lo que está mal es el mercado financiero argentino, que empezó a levantar la tasa adicional, UVA más 5%, luego más 7 %, etc. El mercado financiero argentino no está preparado para créditos de inversión, son bancos de consumo y tarjetas de crédito.
¿En qué lugares de Rosario ves hoy buenos negocios?
Sigue siendo realmente imbatible toda el área de Parque España. La zona de Tribunales viene con preventas muy exitosas, hay espacios todavía pero los terrenos están cada vez más caros porque empiezan a adquirir un valor y una incidencia dentro del edificio muy importante.
Los anillos van a tardar más en desarrollarse, porque no convalidan precio aún. Nosotros estamos analizando emprendimientos por Av. 27 de Febrero, y dos emprendimientos por Bv. Avellaneda, y estos dos últimos no convalidaron buen precio al igual que el de 27 de Febrero ¿Por qué? Ante los sinceramientos de los precios, lo que antes te salía comprar un departamento por Bv. Avellaneda, quizás hoy lo compras por Av. Francia, entonces todos estos reacomodamientos y hasta el desarbitraje que sufrió el mercado en esta crisis ha hecho que la gente por ahí se retraiga y los modelos expansivos a nivel urbano de los anillos se hayan frenado un poco.
Incluso con el nuevo código urbano, que deja a los barrios -es decir- a los sectores que están entre avenidas, con índices muy bajos, entonces todo lo que son los anillos de las avenidas de Rosario y los corredores urbanos este – oeste o norte-sur, van a seguir adquiriendo cada vez más preponderancia.
La visión general es cautamente optimista. La inversión inmobiliaria seguirá siendo un pilar de la economía, arrastra y promueve un sinnúmero de industrias y servicios, y realiza una dinámica en los flujos económicos que no los provoca una Lebac ni un plazo fijo. Y a la larga, ese dinamismo juega a favor de toda la sociedad.
Mercado inmobiliario en la región, un resguardo de que resiste al paso del tiempo
C.P. Matías L. Antón / Director Económico Financiero MSR Constructora SA
Durabilidad, tangibilidad, seguridad, solidez, son algunos de los atributos que habitualmente se asocian en el decir cotidiano con la inversión inmobiliaria. Invertir “en ladrillos”, como también se suele llamar a este particular rubro donde colocar ahorros y capital, fue y es considerado una garantía de resguardo de valor.
La inversión en inmuebles es considerada popularmente como el baluarte de la defensa del ahorro. Una característica que mantiene constante el apetito inversor, generando un flujo de dinero cada vez mayor en un país en donde no abundan las inversiones de bajo riesgo.
Son muchas las variables y las opciones a considerar por una persona a la hora de invertir el fruto de su de su trabajo y su esfuerzo en un inmueble: la ubicación de los desarrollos y su entorno, la flexibilidad y diversidad de planes de financiación, y el respaldo y trayectoria del desarrollador.
Los barrios consolidados favorecen la inversión inmobiliaria y reducen los riesgos. La localización de una propiedad no solo permite conservar el valor e incrementarlo a lo largo del tiempo, sino que en momentos de crisis una buena ubicación amortigua el impacto. Además, incluso, agiliza su reventa.
Hoy existen diversos actores en el sector que ofrecen planes de financiación en 48, 60, 84, 120 y hasta 240 cuotas. La flexibilidad a la hora de concretar una operación otorga otro atractivo a la inversión. Son muchos los que valoran el esfuerzo de empresas desarrolladoras que, ante la ausencia de actores financieros, salen a ofrecer financiación propia y trasladan este beneficio a sus clientes, permitiéndoles acercarse al sueño del techo propio en cuotas accesibles para sus bolsillos.
Es de enorme relevancia saber quién es el que desarrolla, quién es el que construye y quién es el que vende. Todo negocio puede parecer brillante pero la solvencia que se traslada al cliente por la trayectoria de un desarrollador también cuenta.
Para comprender la buena salud del mercado inmobiliario y su consolidación a lo largo del tiempo, propongo el análisis gráfico de la evolución del valor del m2 en pesos en la región (base 100 = enero 2013) comparado con la inflación, el índice de precios de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), el dólar oficial y el dólar Informal.
De acuerdo a los datos arrojados en los últimos 6 años, observamos un comportamiento al alza (mayor al 600%) del valor del m2 de las propiedades en el sector para toda la región. Muy por encima de la Inflación y el CAC, que registraron subas promedio del 470% para el mismo período. También podemos ver un incremento en conjunto en los valores del m2 con respecto al dólar, termómetro por excelencia en el ánimo del inversor argentino, un hecho que deja clara la estabilidad en el mercado inmobiliario de la región.
Queda claro que la inversión en Real Estate ha representado históricamente un resguardo de valor seguro ante escenarios de alta inflación, devaluación y crisis financieras en nuestro país. El inversor argentino piensa en el largo plazo, piensa en la durabilidad de sus actos. No hay economía que subsista basada sólo en Plazos Fijos y Lebacs. La economía argentina es cambiante y no hay mejor herramienta para dormir tranquilo que el consolidado fenómeno de la inversión en ladrillos.
