Por Dr. Ariel Arrocha
Si pensamos en qué sectores es interesante invertir, claro está, siempre hablando de inversiones sólidas, no puramente especulativas, tenemos que considerar las variantes de inversión en ladrillos. Me atrevería a decirles que existen 3 sectores que consideramos muy atractivos y para estudiar con detenimiento.
Para explicar en detalle este tema, especialistas de USA estarán en el ROS Tower Hotel el próximo 21 de Marzo a las 17hs. La inscripción es sin cargo aquí.
- Reconversión de propiedades, nuevos usos a propiedades existentes
- Desarrollo de Viviendas, en sectores específicos por alta demanda.
- Viviendas Multifamiliares, con posibilidad de crecimiento económico por estudios de demografía
El primer sector a considerar es el segmento de “Reconversión de Propiedades”, es darle usos más adecuados a propiedades que tienen valor actual en el mercado pero que su uso no genera la rentabilidad prevista y esto no solo considerando el factor de la inversión puesta en el edificio, sino que muchas veces estos “valen” por su arquitectura, o aspecto urbanístico o histórico y muchas otras por factores menos idílicos y más prácticos como el tiempo y dinero que se ahorra en permisología o ejecución de obra, propiamente dicha. Este fenómeno se viene viendo desde hace tiempo, pero se aceleró con la pandemia, Reconvertir o dar nuevos usos y/o puesta en valor de propiedades es hoy mi Top One del mercado.
De Oficinas a Hotel: Un importante grupo de inversión del sector “Driftwood Capital” adquirió en 2021 un edificio de oficinas en la Ciudad de Wilmington, Delaware para convertirlo en un Hotel Staybridge de la cadena Hilton (Marca y modelo súper exitoso que salió a hace frente a plataformas como Airbnb ofreciendo servicios de Hotelería, pero con habitaciones mas cómodas, con kitchenette y áreas como sala de estar para viajes de duración media o prolongada.) Este proyecto se encuentra terminado y operativo, este tipo de Inversiones suelen arrojar una rentabilidad de entre un 11 y un 14% anual, según comparte su desarrollador.
De Oficinas a Condominio de lujo: los desarrolladores Metropolitan Partners & Epelboim comienzan un desarrollo en la Ciudad de Washington DC donde adquirieron un edificio de Oficinas ocupada por dependencias del Gobierno Federal hasta 2020 para reconvertirlo en 354 unidades de viviendas de categoría y un sector comercial en nivel de calle. En este caso aplican uno de los principios comentados (optimización de tiempos/dinero), ya que es una remodelación profunda pero no es obra nueva, por ende otros permisos y otros tiempos de ejecución, lo que lo hace muy rentable, explica Cary Euwer arquitecto a cargo de la obra. Este tipo de proyecto son altamente rentables, siendo que los inversores pueden obtener dependiendo si invierten en Capital o Deuda entre un 14% y un 25% de rentabilidad anual, en un plazo de 3 años. Esto da un multiplicador cercano al 1.73x según informan los desarrolladores.
El segundo sector a considerar para invertir sigue siendo el de “Desarrollo”, pero con un foco muy, repito muy específico, es menester detectar los nichos del mercado basados en la oferta y demanda –actual y futura- ya que las operaciones inmobiliarias en general se han re-lentizado desde la pos-pandemia debido fundamentalmente al incremento de las tasas de interés lo que hace que el comprador típico americano “prefiera” rentar y no comprar con tasa elevadas. Recordemos que la gran mayoría de los compradores propietarios venden para comprar y suelen tener créditos hipotecarios tomados a tasas antiguas muchísimo más bajas que las actuales, por ende vender para comprar no es negocio. Los compradores de primera vez prefieren esperar a la baja de tasas que se espera comience lentamente este año y mientras tanto alquilar. Es este sentido conversando con varios desarrolladores, manifestaban que las estrellas son la costa del Golfo de Florida, Sarasota, Fort Myers, Cape Coral, Lehigh Acres, debido a los nuevos residentes de Florida que ingresan a razón de 1.000.- por día. En conversación con Alex Araujo, comenta que su firma Summa-Afin LLC se está concentrando en la zona de Lehigh Acres con viviendas semi-industrializadas, apuntando a un mercado de rango medio, proyecto en marcha que da a los inversores una rentabilidad de más de un 18% anual.
El tercer Sector a considerar para invertir es el de “Viviendas Multifamiliares” principalmente las propiedades de más de 50 unidades, ya que por costos son óptimas para realizar una puesta en valor que permita revalorizar los alquileres existentes al momento de la adquisición y por ende no solo mejorar la renta, sino también la valorización del edificio, además porque estas propiedades que se encuentran ocupadas permiten tener vacancias mínimas, rehabilitando unidades a medida que se van desocupando por vencimientos de contrato o negociación, en este tipo de inversión se puede obtener rentabilidades que oscilan entre el 9 y el 14% anual, dependiendo del tamaño, ubicación, ciudad y obviamente las condiciones de compra y financiación nos aclaran los responsables máximos de FinCapital y Equiti Partners dos especialistas con amplia trayectoria en compra, puesta en valor y administración para su posterior venta de complejos de esta tipología.
Con este análisis debemos inferir que ahora más que en tiempos de estabilidad y crecimiento es imperioso analizar los detalles y contingencia de los negocios e inversiones, ya que podría ser la diferencia entre ganar o no y nuevamente es menester hacer foco, elegir un “Target”, estudiarlo y seguir sus métricas y proyecciones.
