El incremento del parque automotor en la ciudad durante los últimos años ,-los carriles exclusivos y el crecimiento poblacional del macrocentro, entre otros factores que influyen en la movilidad-, han producido una explosión en el mercado de los estacionamientos privados. Aunque el negocio se divide entre aquellos que deciden comprar un espacio y quienes alquilan, ON24 registró un aumento en el desarrollo de este tipo de proyectos.
Según el último informe de la Cámara del Comercio Automotor, durante el período enero – julio de 2015 se acrecentó , en la provincia de Santa Fe, un 2,15 % el número de vehículos en relación al 2014 y, aunque se note un estancamiento en la comercialización en relación a años anteriores, – caso 2011 en relación al 2012 donde hubo más de un 20 % -, el incremento disparó la comercialización de cocheras. Tanto para alquiler como para adquisiciones, el negocio inmobiliario mantiene un rumbo creciente. ON24 dialogó con el empresario garajista, Pedro D ́Angelo, acerca de la realidad.
¿Cuál es el principal motivo que produjo el “bum” de las cocheras?
Hay dos motivos principales : en primer lugar, en los últimos años creció muchísimo el parque automotor, aunque hoy en día con los problemas financieros que tenemos está un poco deprimido, y segundo , un tema muy importante es la seguridad. Se tornó muy peligroso dejar los coches en las calles. Sin ninguna duda, este punto afecta a todos los rubros. Hoy es muy frecuente que te roben las ruedas de auxilio, el estéreo o que te dañen el vehículo.
Se puede dividir el negocio en dos partes, ¿alquilar o comprar?
Sin ninguna duda para un vehículo es comprar un espacio porque la demanda ha crecido y los precios han aumentado. Hoy en cualquier estacionamiento tenés una lista de espera significativa que tiempo atrás no sucedía, como había crecido tanto el parque automotor la demanda fue mayor aunque están abriendo muchas cocheras e, insisto, la seguridad es el tema que define.
¿Es conveniente invertir en una cochera como emprendimiento?
Están muy demandadas pero depende mucho de la zona. En el centro se observa que el flujo automotor, las calles que prohíben estacionar, los carriles exclusivos, entre otros condicionamientos, incrementó la demanda de espacios. Hay sectores tradicionales como Barrio Martin donde las cocheras están tremendamente demandadas porque creció la cantidad de viviendas y no hubo muchos nuevos estacionamientos.
¿La Municipalidad fomenta el desarrollo de cocheras?
Hubo un régimen donde con el Sindicato de Garajistas se discutió el número de estacionamientos. Anteriormente, si tenías una cochera para 35 vehículos no te la renovaban porque necesitabas un mínimo de 55 espacios, de esto surgió un enfrentamiento con la Municipalidad que se encuentra en tratativas de solucionarse.
¿Cuál es el costo de mantenimiento de una cochera?
El Sindicato de Garajistas de Rosario demanda que el empleado tenga muy buen sueldo y después están los impuestos y demás habilitaciones que se encuentran muy controlados. No tiene un rendimiento como otros años y eso hace que haya muchas cocheras que se estén vendiendo porque, al tener una propiedad de mucho valor, los espacios son requeridos para otros usos.
¿Qué opinión le dejan las cocheras subterráneas?
Es un rubro que apunta a crecer, el tema es que para el rosarino van a resultar incómodas porque, a pesar de todo, se encuentra lejanas de los focos de cercanía entonces te demanda que dejes el auto y busques un taxi.
Entre algunos de los proyectos privados relacionados encontramos dos imponentes estacionamientos, uno ubicado en la esquina de Italia y Santa Fe y otro establecido en Urquiza al 1146 que propone un fideicomiso de 170 espacios dispuestos en más de 4500 metros cuadrados. Con dos subsuelos, planta baja y 4 pisos, desde septiembre comenzaron la construcción. María Florencia Cribioli, arquitecta de la obra, habló con ON24 acerca del estado de la obra. 4729,25 m2 cubiertos de un espacio para 170 plazas, 6 espacios cerrados para motos, cocheras para discapacitados y bauleras opcionales . Haus Construcciones comenzó la comercialización de Parking Urquiza.
Según la arquitecta María Florencia Cribioli, “los permisos de edificación de la Municipalidad llevaron mucho tiempo debido a que el proyecto tiene más de 3000 m2 y se debieron pedir autorizaciones especiales”. También comentó que la obra se encuentra en la primera etapa donde se concentran en los dos subsuelos.
Una de las decisiones que tomaron desde el diseño fue la implementación de rampas a diferencia de ascensores. “Fue una discusión muy larga, pero por la cantidad de cortes de luz que hay en la ciudad entendimos que las rampas, aunque ocupen más espacio, evitan que los vehículos se queden sin estacionamiento”, concluyó.
Por otra parte, el fenómeno se expande al sector público obligando a la Municipalidad a replantear espacios buscando alternativas para disminuir la cantidad de vehículos que transitan por el microcentro. Tras aprobarse en el Concejo la construcción de 6 cocheras subterráneas, solo 2 comenzarían a construirse luego del llamado a licitación realizado en junio. Pablo Barese, secretario de Planeamiento, fue entrevistado por el equipo de ON24.
¿Cuál es la situación actual de las cocheras subterráneas?
Hemos hecho un llamo a concurso en el mes de junio, se abrió y se convocó a la licitación de obra pública sobre dos localizaciones, independientes una de la otra. Me refiero al estacionamiento que se encuentra entorno a la Plaza del Foro, ubicado entre Avenida Pellegrini, Bv. Oroño y calle Balcarce. Y otro emprendimiento en torno a la Estación Central, distrito centro, debajo de las calles en el parque España Norte, básicamente las calles de adoquines que están debajo de la Isla de los Inventos.
¿Sobre los demás puntos donde se proyectan cocheras?
Esta es una ordenanza que aprobó el Concejo Municipal a fines de 2013, que planteaba algunas legalizaciones, estas que hemos llamado a licitación, y el Concejo ha aprobado el pliego licitatorio en este año son dos de seis localizaciones. Tenemos cuatro que también están aprobadas pero lo que hemos hecho en este caso fue avanzar sobre aquellas localizaciones que teníamos ya hecho los estudios de factibilidad, ambiental, de movilidad y los proyectos desarrollados. Avanzamos con estas que nos parecían más viables poner en el primer llamado de licitación y también hacer una incorporación de estos proyectos progresivos. Es algo conflictivo pensarlos todos juntos.
El otro punto aprobado, ¿era Corrientes y Pellegrini?
Había otro espacio aprobado en Corrientes y Pellegrini, otro en las calles que rodean la Plaza Libertad, también en la avenida Oroño y el río, y otro en el entorno del CEMAR. Nosotros lo que hicimos fue, a fin de año de 2014, remitir al Concejo estas dos primeras licitaciones, las factibilidades ambientales, económicas que preparó la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de Rosario, el estudio del Ente de la Movilidad, el proyecto ejecutivo y los pliegos técnicos que el Concejo finalmente aprobó en el mes de abril. Lo que hicimos, una vez aprobada la ordenanza, fue el llamado a licitación pública que cierra los primeros días del mes de agosto. En ese momento tendremos una mirada de cómo seguir dependiendo de las ofertas para avanzar con el desarrollo de las obras.
¿Cómo es la relación entre la cantidad de plazas y la factibilidad económica?
Tienen una capacidad mínima, ambas que están calculadas como si fuesen hechas en una sola planta, es decir, en un solo subsuelo. La plaza del Foro, por ejemplo, tiene 280 módulos de estacionamientos de vehículos, además de espacios para bicicletas y motos. Y en el caso de las cocheras de Parque España Norte hay 275 más los correspondientes espacios para bicis y motos. Está calculada una obra mínima que sería este primer nivel, pero estamos a la expectativa de recibir nuevas ofertas para ampliar esa capacidad hacia un segundo subsuelo. Tenemos una estimación que habrá una inversión en un caso de 40 millones y en el otro 35 millones. En la medida que se realice una obra de mayor tamaño , incrementarán los costos. Hay también una inversión que está destinada a la renovación integral del espacio público, si bien la plaza del Foro no es intervenida por el estacionamiento, hay una reforma integral de aproximadamente 4,5 millones de pesos en cada caso y el Concejo aprobó una base mínima de canon de 50.000 pesos sobre la cual los oferentes podrán plantear otras alternativas. De acuerdo a un estudio de factibilidad económica que hizo la Facultad, es totalmente racional y consistente la inversión.
¿Las cocheras pueden brindar otros servicios?
Están contemplados en los pliegos usos complementarios relacionados al rubro automotriz, lo que no está permitido es el uso que tenga que ver con gastronomía pero sí comercios que tengan alguna relación al servicio que brindan. Es probable que haya oferta de lavaderos, gomerías, servicios mecánicos, pero queda a criterio de los oferentes.
¿La tarifa estará regulada a través del Concejo?
No se ha planteado una regulación de la tarifa, sí un canon actualizable trimestralmente. En realidad hay una razonabilidad en la inversión y en las tarifas que tiene que ver con lo que el mercado ofrece para buscar un equilibrio de lo que tiene que ver con el recupero de la inversión de parte de quién hace este desarrollo y también lo que el mercado admite en el entorno inmediato. Son zonas que tienen mucha disponibilidad de estacionamiento próximo que también de alguna manera van a marcar la pauta en cuanto a la tarifa.
Es importante remarcar también que la tarifa va a estar actualizable en relación a una forma polinómica que va a tener en cuenta las ventas brutas y se actualizará trimestralmente. Además va a haber un cargo impuesto a los oferentes que tiene que ver con un servicio de transporte diferencial a disposición de los usuarios del estacionamiento y que se encontrará incluido en el precio de la tarifa , debido a que no sólo se guardarán los vehículos, sino también el traslado gratuito desde cualquiera de estas localizaciones a algún recorrido que pautaremos con el Ente de la Movilidad hacia el centro de la ciudad. Es decir, lo que buscamos es bajar la cantidad de autos estacionados en el microcentro. Cabe destacar que la empresa ganadora llevará por veinticinco años la concesión del emprendimiento.
