Por Lic. Sebastián Lamelas
Definitivamente es la mejor noticia que recibió el mercado inmobiliario en 4 años; una de las pocas buenas noticias desde mediados del 2011, ya que su cercano competidor seria el anuncio del CEDIN, que dejó mucho que desear.
Lo más importante que genera esta unificación del tipo de cambio es que le va a dar un mayor dinamismo al mercado inmobiliario, traducido en un mayor volumen de operaciones por múltiples motivos. Por un lado, con un único tipo de cambio y sin restricciones importantes para la compra de divisas, no solo se crea mayor certidumbre respecto del valor del dólar, sino que además se simplifican las negociaciones. A su vez, el sector más golpeado de los inmuebles terminados y usados, que era el más reticente a la pesificación de valores, es uno de los sectores que más se va a beneficiar con la mayor presencia de dólares en el mercado. La fuerte liquidación de cereales que provenga del agro, creo va a ser una gran inyección de inversión en todo el mercado inmobiliario, sobre todo en la ciudad de Rosario. Finalmente, vale aclarar que esta reactivación no es inmediata, pero sí creo va a ser progresiva y sostenida.
¿Qué va a suceder con los valores? No creo que haya cambios sustanciales. En el mercado inmobiliario esto no fue una devaluación, sino un sinceramiento del tipo de cambio. La devaluación para el sector ya se produjo hace años cuando la brecha cambiaria comenzó a tomar relevancia y, con ella, el atraso cambiario, y se empezó a hablar de “dólar celeste” o pesificación y ajustes con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Esta situación se ve respaldada comparando la evolución acumulada del Índice CAC, que entre el 2008 y la actualidad fue del 183%, contra la devaluación del peso considerando el tipo de cambio oficial, que con este fin del cepo y el dólar oficial en el orden de los $13,90 ubica el acumulado de la devaluación en el orden del 173%, todavía corriendo por detrás del CAC.
Si bien este ejercicio de comparar la evolución acumulada del índice CAC contra la devaluación no es una ciencia exacta para determinar cuál es el tipo de cambio de equilibrio, hoy para el mercado inmobiliario, si es un análisis válido para hacer. En este caso, el tipo de cambio que igualaría la evolución acumulada del CAC con la devaluación, sería de $14,80. Por ende, mientras el tipo de cambio no se aleje sustancialmente de ese valor, es de esperar que los valores en dólares de las propiedades se mantengan, pensando en una tendencia a aumentar por una demanda creciente. A modo de ejercicio, si el tipo de cambio se orientara más en los $20, los precios en dólares tenderían a bajar, y si se orientara en los $10, los precios en dólares tenderían a subir. Pero al ver las expectativas del mercado en estos primeros días sin cepo, no creo que haya grandes sorpresas con el tipo de cambio.
¿Se vuelve a dolarizar el mercado inmobiliario? Es muy probable, pero en un mediano plazo. Es imposible pensar en una dolarización absoluta del mercado en un corto plazo. El mercado viene muy golpeado por la inestabilidad de las variables y necesita varios periodos de estabilidad, y sobre todo confianza, para pensar en dolarizarse totalmente.
