El empresario Rosario radicado en Miami, Alejandro Winkler, dialogó con ON24 sobre las posibilidades de inversión en real estate que ofrece la ciudad norteamericana, la evolución de los precios y las oportunidades de financiación que existen tanto para desarrolladores como para residentes o no residentes.
Winkler es socio de las empresas AWA Global y Binter Real Estate. Vive en Miami desde 2015, aunque ya desde 2010 comenzó a incursionar en el mercado de capitales tratando de canalizar el interés de inversores argentinos. Luego, las oportunidades de trabajo y desarrollo se fueron potenciando hacia el real estate, rubro desde el cual genera constantemente nuevas alternativas de inversión para su cartera de clientes.
Compartimos, a continuación, el diálogo con Alejandro Winkler:
¿Qué ventajas ofrece Miami para invertir en real estate?
Florida es un mercado muy amplio en materia de inversiones en real estate, con claras ventajas; no solo por las rentabilidades que se pueden obtener, sino también por la atmósfera general donde se suceden los negocios. La transparencia de la información, la profundidad de mercado, simpleza operativa, aspectos impositivos y jurídicos, abrazan condiciones distintivas que tiene un peso muy importante a la hora de analizar una inversión.
Hay mayor previsibilidad, entonces…
Sí. En las generales de la ley, quien invierte en real estate prioriza el mediano-largo plazo. Cuando pensamos en una inversión de este tipo, miramos dos cosas principalmente: la rentabilidad obtenida por ingreso de alquileres (flujo de fondos) y la potencialidad de crecimiento de precios. Al ser ésta una economía estable, se puede proyectar una inversión con menos vicios. Operamos con variables ciertas, información verificable y esto propone un análisis más claro y más aproximado a la realidad de una inversión en el mediano plazo.
¿Qué zonas, preferentemente, son las más demandadas en la ciudad?
Luego de grandes esfuerzos corporativos y estatales de planificación urbana, Miami se ha volcado a ser una ciudad que está en el ambiente de los negocios internacionales, a la par de las grandes ciudades del mundo. El crecimiento de empresas que radican sus negocios aquí, sumado a las constantes inversiones en infraestructura y los grandes desarrollos actuales, muestran claras señales del perfil de comunidad de negocios en que se ha transformado Miami. La demanda de vivienda en zonas como Brickell, Edgewater, Midtown y Dowtown se está consolidando y junto a zonas como Little Havana, Wynwood y Miami River son hoy las de mayor interés para los inversionistas, tanto en productos terminados como nuevos desarrollos.
¿Cómo han evolucionado los precios en Miami? ¿Qué diferencia hay en precio con un producto de Rosario, por ejemplo?
En la crisis sub-prime y años posteriores, se compraban unidades residenciales en Miami a menor o igual precio que en Rosario. Hoy ya no es tan así, los precios se han estabilizado y el crecimiento es más razonable, pero con fundamentos que nos hacen pensar que deberían crecer aún más. No obstante esto, hoy mismo, un producto premium en Miami no es más caro que en Rosario. En Rosario, los precios de los inmuebles (siempre medido en moneda constante) creo que se vienen sosteniendo y han aumentado en varios casos, pero lo difícil de lograr en Argentina es una medición de la rentabilidad de flujos de fondos generada por ingresos de alquileres, más que nada por las variables de inflación y tipo de cambio.
¿A quiénes están apuntados, principalmente, los productos inmobiliarios en Miami?
Los principales nuevos desarrollos de los últimos cinco o seis años apuntan al inversionista extranjero que busca reserva de valor, rentabilidad y alocar sus activos en el epicentro de negocios de Latinoamérica.
Otro fundamento que ha derivado un importante caudal de negocios principalmente del mercado asiático es la posibilidad de obtener residencia en USA a través de inversiones inmobiliarias. Además, el acceso a crédito para no residentes a tasas del orden del 5% anual, que permite apalancar una compra y enfrentar los pagos con el propio flujo de fondos de la inversión, hace muy atractiva la idea de alocar inversiones en Miami.
¿Ha cambiado ese target en los últimos años?
Sí. Ha cambiado mucho. Hoy, hay más participantes europeos, canadienses, rusos y chinos que compran tanto para inversión como para uso propio. A esto se le agrega un punto muy importante que es que ya están empezando a volver al crédito los residentes de Florida que en su momento perdieron sus viviendas por la crisis sub-prime y quedaron afuera del scoring crediticio. Hoy, ya se está viendo nuevamente compras de residentes que vuelven al endeudamiento a 30 años para compra de vivienda propia, generando una tendencia de mix de compradores diferente.
¿Cómo es en Miami la financiación a desarrolladores o consumidores finales para invertir en real estate?
En Miami, el préstamo al desarrollador es moneda corriente, es un sistema muy eficiente que permite apalancar la construcción de la obra. El desarrollador que ya tiene la tierra comprada puede pedir a los bancos el fondeo necesario para la obra y éste, contra hipoteca de la tierra más garantías personales en la mayoría de los casos, financia el desarrollo. El comprador, cuando es residente, puede lograr financiación del banco de hasta el 90% del valor de la operación, en tasas que rondan el 4% y hasta 30 años en general, mientras que el no residente puede obtener financiación por el 50% del valor de la operación en tasas y plazos similares. En Argentina, esto es algo que se viene. Creo que ya hay bancos dispuestos a financiar a los desarrolladores para agilizar el sistema de construcción y venta de unidades, mejorando los costos y seguramente logrando mejoras en los accesos para el usuario final.
REDACCIÓN ON24
