Las habitaciones de hoteles representan una alternativa para quienes buscan diversificar su cartera de inversiones en pesos en opciones más rentables, sin abandonar el respaldo en ladrillos y las tradicionales ventajas de las inversiones inmobiliarias.
El incremento del turismo receptivo en Argentina de los últimos doce años fue muy superior al crecimiento de la oferta hotelera. Según datos del Ministerio de Turismo de la Nación, desde 2001 al 2014 la llegada de viajeros extranjeros creció un 126%, mientras que las plazas hoteleras crecieron sólo el 57%.
Para atender esta demanda insatisfecha, se han ido construyendo nuevos hoteles en Argentina, una parte a través del formato jurídico-financiero conocido como “condo hoteles”. Este modelo de negocios -muy extendido a nivel mundial- permite la subdivisión de los establecimientos hoteleros en habitaciones o incluso en partes de ellas. De esta manera, el inversor mantiene la principal ventaja del negocio inmobiliario (escapar a la inflación protegiéndose en ladrillos) y al mismo tiempo esperar una rentabilidad muy superior comparada con inversiones similares (departamentos para vivienda, oficinas o locales comerciales).
En este contexto, Condo Hotel Bariloche Center estará localizado a sólo 150 metros del Centro Cívico de la ciudad, uno de los destinos turísticos más consolidados del país.
Su desarrollo está a cargo de Argenway, operador receptivo del grupo FreeWay, quienes vuelcan su expertise de 40 años en el negocio turístico. Para gerenciar el hotel, contratarán los servicios de una importante cadena hotelera internacional que en breve darán a conocer. Además, será parte de un complejo de usos mixtos, con locales comerciales, cocheras y otras unidades funcionales.
En un terreno de 3.600 metros cuadrados, se construirán 17 mil metros cuadrados para todo el complejo, de los cuales 4 mil serán exclusivos del hotel.
Rentabilidad
Desde la perspectiva del inversor, y según diversos recientes estudios de mercado, la comparación con un departamento de viviendas es inevitable: la renta de los hoteles en Argentina va del 6 al 10% anual sobre la inversión realizada, mientras que la de un departamento para vivienda colocado en alquiler promedia un 3 a 5% anual.
Por otra parte, el “ticket” (monto mínimo de la inversión) en condo-hoteles es la mitad de un monoambiente para vivienda ya que el primero puede subdividirse en partes permitiendo, así, el ingreso de inversores en menor escala.
En el proyecto Condo Hotel Bariloche Center, actualmente un inversor puede incorporarse a partir de ¼ de Habitación Doble a través de US$ 19 mil hasta una Habitación Family por US$ 99 mil. Es posible incorporarse aportando al contado accediendo, así, a una renta espera inmediata del 4% anual más inflación desde el día 1 hasta la apertura del hotel. A partir de ese momento, el inversor recibirá la rentabilidad real que el hotel genere, estimada en 8% el primer año, 9.5% el segundo y 10.3% el tercero.
El condo hotel Bariloche
Con una inversión superior a los 10 millones de dólares, Condo Hotel Bariloche tendrá un total de 120 habitaciones, 94 Dobles de 20 m2 y 24 Familys de 25 m2, 38% de áreas comunes e infraestructura para ser categorizado como un 3* superior.
“El diseño del hotel se ha venido consensuando con dos de las mayores cadenas hoteleras internacionales del mundo, garantizando no sólo que cualquiera de ambas pueda hacerse cargo de su gerenciamiento, sino también que su futura operación será altamente eficiente, al haber volcado su expertise en la construcción y administración de miles de hoteles similares”, destaca Lisandro Cristiá, director y socio de Argenway.
Como en cualquier desarrollo inmobiliario, el inversor recibe título de propiedad (el hotel se somete a PH), la particularidad es que en este caso cede el usufructo al fideicomiso para que el hotel pueda operar con el 100% de las habitación y maximizar la generación de renta a los fiduciantes, quienes recibirán utilidades en forma trimestral.
Expertise
Como la oportunidad de mercado está en hotelería categoría Turista, la inversión total necesaria se minimiza como así también los posteriores costos de operación del producto hotelero.
“En categoría Turista / 3* no se exigen servicios que suelen no ser rentables, como restaurante propio, spa y piscina, amenities que embellecen los renders pero después generan un dolor de cabeza al requerir recursos humanos y financieros para su mantenimiento”, explica Cristiá, graficando que la mejor “foto” en este caso es el flujo de caja del negocio hotelero, con supuestos absolutamente razonables y respaldados por estudios de mercado independientes.
Beneficios de Uso
Si bien se aclara que el proyecto no es un tiempo compartido, ya que el inversor se transforma en propietario del inmueble con todas las letras, se prevé, por tratarse de un destino altamente deseado por el mercado de turistas argentinos, la posibilidad de uso del hotel sin cargo durante una semana al año, fuera de temporada alta y sujeto a espacio, para tampoco erosionar el máximo objetivo: la generación de renta hotelera.
Cronograma
El proyecto se encuentra en su Etapa I, incorporando inversores en pre-pozo, los planos fueron presentados a la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, el estudio de suelos concluido, como así también el plan de excavaciones y submuración. El inicio de tareas sobre el terreno prevé comenzar en cuestión de semanas, la obra completarse en un total de 30 meses y el Condo Hotel Bariloche Center abrir sus puertas en 2017.
