Estamos mal pero vamos bien. Este mantra tan repetido en la Argentina bien puede ajustarse a la realidad de los parques industriales que, a pesar de no escapar al bajón económico de los últimos años, y siendo afectados especialmente por la caída de la industria y la falta de financiamiento, saben que el futuro es promisorio.
Según proyecciones oficiales, se estima que para 2022 el 30% de las industrias del país estará dentro de algún agrupamiento, los cuales, pasan a ser un paso obligado para toda pyme que quiera crecer y bajar costos, con la posibilidad de generar cadenas de valor dentro de los mismos parques. Al tiempo que resultan un herramienta clave para el ordenamiento territorial, sobre todo, para los grandes conurbanos donde los anillos poblacionales van cerrándose a medida que se expanden y el impacto ambiental pasa a primer plano.
A lo largo de febrero, visitamos a los actores claves del sector, recopilando testimonios y perspectivas de empresarios, desarrolladores, corredores inmobiliarios y funcionarios del sector público. A lo largo del recorrido confeccionamos un mapa con los parques y áreas industriales más importantes de Rosario y su región, clasificándolos y analizando su estado actual.
“El 2019 fue uno de los peores años de la historia”, se sinceró el broker inmobiliario especializado en Parques Industriales (PI), Patricio Arpini. Aunque apuntó que una política recostada sobre la demanda interna podría servir de empujón para salir del estancamiento. Por otro lado, le consultamos a Marcelo Cogno, actual secretario de Infraestructura y Promoción Industrial de Santa Fe, qué pensaba hacer la Provincia con los PI. “Es una política a la que vamos a dar mucha importancia”, declaró.
Mientras tanto, los empresarios del rubro coinciden en que las virtudes de este tipo de zonas podrían servir para torcer la balanza en modo favorable. Prorrateo de costos, buena calidad de infraestructura y servicios, accesos adaptados al transporte pesado y una mejor convivencia con la urbanización son algunos de los puntos en los que hacen hincapié. Mientras tanto, lanzan estrategias de venta más agresivas que incluyen loteos pequeños y financiamiento en pesos.
Arpini: ¿Qué hace falta para que los PI recuperen su atractivo?
En primer lugar, hablamos con el broker inmobiliario especializado en Parques Industriales (PI), Patricio Arpini, quien hizo un repaso de la realidad del sector donde destaca la necesidad de un sinceramiento de precios, el regreso del financiamiento para reactivar la construcción y el apoyo de los tres niveles del Estado.
¿Cómo estás viendo el sector?
Luego de algunos años de crecimiento industrial que permitió el desarrollo del negocio de los parques, en el último tiempo hubo una retracción en la industria que impacta directamente sobre el mercado. Además, el hecho de que los precios en dólares no hayan acompañado la baja de la demanda hizo que se frene todo. El 2019 fue uno de los peores años de la historia.
También los alquileres de galpones tuvieron una caída explicada por la baja rentabilidad. Mientras que en época de crecimiento hay un margen de entre el 8% y 10% anual en dólares, hoy estamos entre un 40% y 50% debajo de esos valores. El hecho de que los alquileres sean más elásticos a la baja de demanda que las ventas, permitió que el mercado no tenga un parate grave.
¿Ves algún cambio de perspectiva en el arranque de 2020?
Este año el panorama es diferente, quizás más una política volcada al consumo interno puede provocar que la rueda empiece a girar nuevamente, aunque no es fácil; creo que en abril o mayo puede recién verse alguna tendencia.
Si bien no se han visto hasta el momento lineamientos específicos para la mayoría de los sectores, hay algunas condiciones del mercado que claramente van a continuar, como por ejemplo, el cepo cambiario. No obstante, es un condicionante que puede superarse. Hay que recordar que cuando se instaló el cepo por primera vez en 2011, afectó la venta de propiedades, pero en el sector industrial no hubo tanto impacto porque había una necesidad latente, y los desarrolladores adaptaron los precios y las formas de pago. Hoy puede pasar algo similar.
¿Qué beneficios tiene para un empresa recalar en un PI?
Son muchos. Hoy la seguridad es un tema clave porque es muy necesaria y muy cara para una empresa. En un PI podés prorratear ese costo fijo. Además tenés beneficios impositivos, tarifas preferenciales de energía, servicios adaptados a los requerimientos industriales, infraestructura apta para el transporte pesado. Hay algunos que tienen bomberos, enfermería, restaurantes, espacios verdes para los empleados.
Pero no hay que quedarse solo con los beneficios para las empresas, porque los agrupamientos industriales también tienen impacto positivo en las ciudades, dado que ayudan al ordenamiento territorial y la preservación de los ámbitos residenciales; y para los Estado locales, que pueden sumar una fuente importante de recursos a través de esta herramienta y de una política receptiva de industrias.
¿Hay vacancia en los PI de la región?
Todavía queda tierra, no mucha y depende de cómo reaccione la demanda. Hay parques que tienen su primera etapa vendida al 90 o 95% y están proyectando la segunda. Al tiempo que se están lanzando otros desarrollos de alrededor de 350 hectáreas que van a sumar mucha oferta.
Pero para que haya tracción de la demanda, primero debe haber un sinceramiento de precios. Hay parques que arrancaron la venta en US$ 35 el m2 y a los pocos años estaban vendiendo a US$ 90, y eso fue natural porque había una necesidad. Pero ahora la realidad es otra y el mercado no está validando los precios. Hacer que se vuelvan a encontrar las partes a valores razonables es un trabajo de los desarrolladores, pero también de los que estamos en el corretaje inmobiliario del sector.
¿Qué otros temas son claves para el despegue?
Es muy importante el regreso del financiamiento y el apoyo por parte del Estado a las empresas. En el pasado hubo programas como “Mi Galpón” o “Mi Pyme” que le dio la posibilidad a muchas empresas de construir o comprar galpones y dejar de alquilar. Sería muy bueno que se puedan replicar esas políticas.
También es necesaria una nueva Ley de Parques Industriales que apoye tanto a las empresas que quieren radicarse como a los desarrolladores. El esfuerzo para levantar un PI es muy grande burocrático, pero resulta un pilar para el crecimiento industrial.
Cogno: ¿Qué planes tiene la Provincia para los Parques Industriales?
Luego de un año difícil, empresas, desarrolladores y corredores inmobiliarios cifran sus expectativa en que una eventual corrección gradual de los problemas macroeconómicos y la nueva gestión del Estado nacional y provincial permitan salir del estancamiento.
En Santa Fe, el encargado de articular aspiraciones y oportunidades que a la vez se traduzcan en políticas públicas es Marcelo Cogno, un funcionario con experiencia en trabajo con sectores productivos, que el pasado 10 de diciembre dio el salto desde el municipio de Cañada de Gómez a la Provincia para hacerse cargo de la exSecretaría de Industria, que ahora se denomina Infraestructura y Promoción Industrial.
Los privados hablan de un 2019 para el olvido, con poca comercialización, precios bajos e imposibilidad de mudarse por falta de financiamiento. ¿Qué ven ustedes en sus primeros meses de gestión? ¿coinciden con ese diagnóstico?
En términos generales, sí. Sabemos que el contexto es complejo, pero también sabemos que los parques industriales son destino obligado para muchas empresas. Las industrias dentro del ejido urbano a la larga o la corta tienen problemas de crecimiento y de convivencia, y a su vez, el hecho de no poder desplegarse o deban hacerlo acotadamente hace que se vuelvan ineficientes.
En ese sentido, los PI permiten un desarrollo de las naves desde adentro hacia afuera y optimizar los procesos (…) Una fábrica con las mismas máquinas y el mismo personal puede mejorar entre un 25 y 30% su productividad en un lugar adecuado.
Entonces desde la gestión provincial buscarán seguir apoyando el desarrollo de los agrupamientos industriales, ¿no?
Sin duda. Hay que destacar que la dirección que me toca llevar adelante es Infraestructura y Promoción Industrial, y tiene como fin específico atender áreas y parques industriales. Con lo cual, es una política a la que le vamos a dar mucha importancia.
En la Provincia hay reconocidas 40 áreas y 6 parques, y este año hay en trámite algunos nuevos. Nosotros creemos que hay que acompañar, pero también es necesario poblar los que ya existen. Hay muchas pymes que han comprado su terreno pero la depresión del mercado no les permitieron trasladarse y siguen pagando un alquiler caro.
Hay localidades que tienen mucho interés en desarrollar los propios. ¿Cómo ven eso?
Es lógico, pero también es cierto que hay que ver cual es el distribución geográfica más eficiente. Además, no solo debemos hablar de parques industriales sino que también debemos enfocarnos en parques logísticos, dado que Santa Fe tiene un territorio grande y debemos mejorar el tránsito de los productos dentro de nuestras fronteras y hacia otras provincias.
En los últimos años se han acumulado quejas por demoras y complicaciones a la hora de lidiar con empresas de servicios (EPE, Aguas, etc.), como también con algunos organismos del Estado provincial. ¿Cómo van a manejar este aspecto?
Estamos al tanto. Tratamos de comenzar a articular entre las diversas áreas y empresas, pero también es importante ordenar el panorama. Un poco por impulso empresarial y otro por interés del Estado, han surgido muchos parques y áreas en zonas donde o se pensó demasiado si había la infraestructura necesaria no sólo para sus requerimiento actuales sino también los de futuro. Hay que trabajar en eso, en la provisión de energía y también en los accesos.
¿Vuelve el financiamiento?
Estamos dando una vuelta de rosca a los programas provinciales. Los recursos son flacos y por eso estamos articulando con Nación para mejorar los beneficios. No podemos anunciar nada específico todavía, pero estamos trabajando en eso.
Arroyo Seco: “Primero hacer, después vender”
En entrevista con Eduardo Cabanellas, desarrollador de Area Uno Arroyo, indagamos sobre este nuevo Loteo abierto industrial, comercial y de servicios próximo a inaugurar, ubicado a 30 Km de Rosario y a sólo 1200 metros del centro comercial, bancario, administrativo y de salud de la ciudad de Arroyo Seco.
¿Por qué eligieron Arroyo Seco?
Porque tenemos raíces en la ciudad, aunque desde hace años operamos desde Rosario. Tal es así el vínculo con la ciudad que el predio que hoy estamos desarrollando, era una antigua quinta de la familia. En nuestro recorrido como Arroyo Desarrollos Inmobiliarios y junto al Grupo Fantín hemos conformado diferentes proyectos como Carcaraes y fideicomisos de construcción, entre los que se destacan los edificios Arroyo I y II, ya finalizados y Arroyo III en ejecución.
¿En qué etapa está el Loteo?
El loteo está prácticamente terminado, habiéndose cumplido con la mayoría de las etapas del plan de obras programado a la fecha, que son: desmonte y nivelación del terreno, apertura de calles, cordón cuneta, alcantarillas e ingresos, tendido de energía eléctrica,
columnas de alumbrado público, red de agua corriente y cloacas. Actualmente se está ejecutando el estabilizado y escoriado de las calles, quedando solamente como última etapa la red de gas natural, parquización y arbolado.
Lo más importante es que Area Uno Arroyo cuenta con todas las autorizaciones para que los compradores no tengan problemas con la documentación al momento de comprar o iniciar las obras, ya que cuenta con la aprobación de la Municipalidad de Arroyo Seco, la Factibilidad Hídrica y de la Secretaría de Medio Ambiente de la Provincia como Categoría 2, que permite instalar una gran diversidad de rubros y actividades, que pueden consultar en nuestra web.
¿Cómo evalúan la actividad en 2019 y cual es la expectativa para 2020?
Comercialmente la transición política no permitía vislumbrar con qué variables del contexto íbamos a poder operar, como tampoco lo podían saber nuestros potenciales clientes. Nos planteamos el 2019 como un año para avanzar en las obras, bajo nuestro lema: “Primero hacer, después vender”. Por lo que ya estamos listos para iniciar la comercialización.
¿Cómo evalúan el acompañamiento de los distintos estamentos estatales en proyectos como el suyo?
En la medida que políticas públicas promuevan que las PyMEs crezcan o en nuestro caso, que además salgan de los cascos urbanos, obviamente que ayuda y mucho. En un juego de ganar-ganar también el Estado ve con buenos ojos todo proyecto que genere empleo, mejore la calidad de vida del vecino, y que sea un ordenador urbanístico y que incremente los ingresos públicos.
¿Creen que los PI son un camino obligado para las empresas?
La realidad es que el camino de crecimiento para una PyME deriva en necesidad, más que la posibilidad de emplazarse en un loteo industrial o comercial. Por los beneficios scales que pudiera tener, por la accesibilidad a vías de comunicación, por planificar su planta desde cero, por rentabilidad de sus operaciones, por temas de RSE, etc.
¿Es necesaria alguna obra de infraestructura puertas afuera para potenciar Area Uno?
Area Uno Arroyo está en un lugar clave, con salida a la autopista Rosario-Buenos Aires, a la Ruta 21 y a General Lagos sin ingresar al casco céntrico de la ciudad. Este último enlace, con General Lagos, si bien es una excelente vía, es de mejorado por lo que aspiramos a su pavimentación. Es importante que a los puertos se llega sin necesidad de ir por autopista.
¿Cuál es la importancia del financiamiento en la comercialización de Área Uno? ¿Existe hoy alguna línea de crédito? ¿Como lo están comercializando hoy?
Por fuera de la nanciación que pueda tener cada inversor por sí mismo, nosotros ofrecemos financiación propia, hasta en 24 meses y en Pesos.
¿Cuántos terrenos quedan disponibles dentro del PI al día de hoy?
Quedan disponibles solamente unos 40 lotes, entre uso comercial, industrial y de servicios.
Weskamp: Lotes a medida y financiamiento en pesos
El parque industrial que desarrolla Jorge Weskamp en Avenida Uriburu pasando Circunvalación (Park Empresario) ya lleva fichadas 22 empresas, que decidieron radicarse allí aprovechando los beneficios fiscales, las bajas expensas y, principalmente, la ubicación estratégica del predio.
“Acá tenés un acceso rápido a todas partes, y además, las expensas de los consorcios son bajas”, destacó Weskamp en diálogo con ON24 y explicó: “Nosotros vamos formando diferentes consorcios con las grandes manzanas, donde cada uno se auto-administra”, al tiempo que la totalidad del parque está delegada en una especie de Junta Coordinadora.
Originalmente, el parque comprendía 40 hectáreas, pero luego se lograron anexar 7 más.
De acuerdo con el desarrollador, ya hay unas 10 hectáreas vendidas a las 22 pymes, que abarcan diferentes rubros de actividad. De ellas, varias se encuentran llevando adelante la obra para montar sus naves y otras “ya están funcionando a pleno”, recalcó Weskamp.
Algunas de las firmas que ya están operativas en el Park Empresario son: AFG ingeniería (robótica), Quento (fábrica de puertas placa), Laboratorios Sertex, Distribuidora del Sur, Tiguan (constructora) y Ferretería La Guardia.
En tanto, aquellas cuyas obras están en ejecución son: Gherbezza (maquinaria agrícola), Distribuidora Calzia (alimentos congelados), Llaneados Rosario (pisos industriales), Tecnoingeniería (constructora) y Tech Arg (estructuras metálicas).
También ya han firmado con el parque industrial empresas como Borsellino Impresos, Trotta Maquinaria, SPY, Extintec, Italbo, Diferbul, Aries y SAI, entre otras.
Weskamp apuntó que las ventas de lotes se efectuaron todas a consumidores finales, es decir, a empresas que optaron por ampliar o mudar sus instalaciones, y agregó que actualmente el parque está construido en un 60%. En ese sentido, subrayó: “Vamos desarrollando la infraestructura a medida que se va justificando”.
“El año pasado fue muy duro, hubo escasas operaciones, no escapamos a lo que fueron las generales de la ley, en donde las microempresas y pymes, que son los clientes de los cuales se nutre nuestro parque, fueron las más golpeadas de la crisis que venimos arrastrando”, sostuvo el empresario.
De todas maneras, aclaró, “estamos activos comercialmente” y señaló: “Nadie tiene hoy el dinero para comprar al contado, por eso, nosotros apuntamos a suplir esa carencia brindando una financiación que permita comprar en etapas. La idea es financiar la mayor parte del monto. Un 20 o 25% de entrega es ineludible para dar la posesión, el resto lo financiamos en pesos, ajustado por el Índice de la Cámara de la Construcción”, detalló Weskamp.
Además, el empresario desarrollador indicó que dentro del predio hay áreas que se van a dividir “en función de las necesidades de los compradores”. De esta manera, el proyecto prevé contemplar la posibilidad de establecer lotes “a medida” de los compradores, a partir de los 1.250 metros cuadrados, que es el mínimo que pueden lotear, así como también la opción de comercializar grandes superficies.
