Por Sebastián Lamelas
Director Lamelas Real Estate
Las últimas décadas en Argentina, intensificado por la grieta, se ha radicalizado la idea de
empresarios vs. empleados, o en un sector del mundo inmobiliario: propietarios vs. inquilinos.
Lo cierto es que esto es un ecosistema donde todos coexistimos y, estemos de un lado u otro, ambos necesitamos del otro: no hay empresarios sin empleados, no hay inquilinos sin
propietarios. El problema surge cuando se toman decisiones sin entender el funcionamiento de ese ecosistema.
Muchos años tratando de tapar el sol con la mano. Tantos años que hasta parecemos habernos mareado, porque han surgido regulaciones y leyes nefastas (como la derogada ley de alquileres) de distintos espacios políticos. Esto no se trata de una guerra entre quién es más fuerte, ni quién tiene razón, sino de mantener a ese sistema funcionando. En esa grieta, enfrentaron el derecho a vivienda vs. el derecho a la propiedad privada. Hay una solución que favorece a ambas partes: incentivos.
Es difícil generalizar en el mercado inmobiliario, pero si tuviéramos que hacerlo para este análisis, veamos qué sucedió con los valores de los activos inmobiliarios: aquellas propiedades que tienen como destino a usuarios finales que compran su propia vivienda, en general mantuvieron su valor, o tuvieron mínimos movimientos (hacia arriba y hacia abajo), usualmente propiedades de mayor superficie y valor. Mientras que aquellas propiedades que tienen casi como exclusivo destino ingresar al mercado de alquiler, en general han bajado hasta un 30% de su valor en dólares, suelen ser unidades de superficies mas chicas y menor cantidad de ambientes.
Para ponerlo en términos de valor, piensen que de cada 1.000 departamentos de 1 dormitorio, esto representa una pérdida de valor de USD 25.000.000 para la economía. Sin contar el freno que puso al desarrollo de nuevas unidades, con lo que dinamiza eso la rueda de la economía real. ¿Todo esto es culpa de la ley de alquileres? No, todo no. El cepo y su brecha cambiaria y la caída del salario real atentaron también contra el rendimiento real de las propiedades. Pero a un paciente enfermo, le pegamos un garrotazo en la cabeza.
El nuevo gobierno tiene el diagnóstico correcto para este ecosistema enfermo: hay un problema de oferta. Cuando eso sucede, tenemos que generar condiciones para que aumente la oferta, y esto no significa beneficiar “al mas fuerte”, como suelen poner propietario vs. inquilino. Porque al final del camino, la mayor oferta equilibra los precios hacia abajo. Entonces, celebramos la primera medida de quitar regulaciones.
Ahora bien, vayamos por más. ¿Y si probamos con incentivos? Podemos eximir de algunos impuestos o tasas a los propietarios que destinen su inmueble al alquiler. Podemos incluir en el inminente blanqueo un régimen especial a las propiedades que se destinen al alquiler durante un periodo de tiempo. Incluso, podemos dar beneficios impositivos o financieros para aquellos desarrolladores que generen proyectos que tengan como destino el alquiler por un periodo determinado. Hay mucho por hacer, más allá de desregular. Todo esto aceleraría el proceso de aumento de oferta de alquileres.
Por último, y quizás más ambicioso, pero sobre todo mas digno, sería hacer la lectura de que no solo tenemos un problema de oferta, sino un exceso de demanda. ¿Cómo resolvemos ese exceso de demanda? Dando acceso a crédito hipotecario para la compra de vivienda propia. Claramente, en este contexto es imposible, esperemos que en los próximos años, esto comience a ser una realidad.
