La reciente derogación de la Ley de Alquileres en Argentina a fines de 2023 ha desencadenado un cambio significativo en el mercado de locación residencial a plazo. En particular, ha provocado un aumento de más del 300 % en la oferta de inmuebles destinados a alquiler residencial. Los propietarios han optado mayoritariamente por contratos de uno a dos años, ajustados cada tres o cuatro meses según el índice de precios al consumidor (IPC). Este nuevo contexto ha generado beneficios y desafíos, especialmente para los inquilinos que quedaron atrapados en contratos anteriores con actualizaciones anuales acumuladas de hasta el 292 %.
Aumento de la oferta de propiedades: Desde la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de inmuebles residenciales ha crecido considerablemente. La posibilidad de establecer contratos de alquiler a plazos más cortos, de uno o dos años, resulta más atractiva para los propietarios, quienes pueden ajustar periódicamente el valor de la renta de acuerdo con la inflación, manteniendo el retorno en línea con las fluctuaciones económicas.
Cambio en las modalidades de pago: Dada la relativa estabilidad del dólar y el interés en alquilar en pesos, los propietarios han optado por realizar contratos en moneda local, lo que ha abierto oportunidades de negociación y ha hecho los contratos de alquiler más accesibles para un segmento de la población que anteriormente debía contemplar pagos en dólares o ajustes anuales mayores.
Beneficios para el propietario y el impacto en el inquilino: Esta flexibilidad en los contratos permite a los propietarios ajustar el valor de la locación en intervalos de tres o cuatro meses, en lugar de una vez al año, lo cual se traduce en una mayor previsibilidad para ellos. Sin embargo, los inquilinos con contratos previos a la derogación de la ley han experimentado incrementos anuales del 292 % en promedio, que en muchos casos duplican el valor actual de mercado de propiedades similares en alquiler.
Situación de los inquilinos atrapados en contratos con la ley anterior:
Los inquilinos cuyos contratos se encuentran regidos por la Ley de Alquileres continúan enfrentando aumentos que superan ampliamente el valor actual del mercado del inmueble locador. Esta diferencia de costos ha impulsado a muchos a rescindir sus contratos, renegociar los términos o, en algunos casos, buscar asesoría legal para lograr condiciones más equitativas. La disparidad en los precios afecta principalmente a aquellos inquilinos con contratos firmados antes de la derogación, cuyos incrementos anuales quedan desfasados respecto a los valores actuales de mercado.
Soluciones y alternativas para inquilinos en situación de vulnerabilidad
En otras capitales del mundo, los inquilinos han logrado estabilizar el acceso a la vivienda mediante políticas y soluciones adaptativas frente a la inflación y la volatilidad del mercado. Algunos ejemplos de soluciones implementadas son:
Mecanismos de negociación anticipada (Nueva York): En Nueva York, las asociaciones de inquilinos y las agencias de mediación ayudan a los inquilinos a renegociar sus contratos antes de su vencimiento, permitiendo acuerdos que disminuyan los costos de rescisión y ajusten los valores de mercado actuales. Un mecanismo similar podría adoptarse en Argentina, facilitando la renegociación directa con los propietarios.
Contratos temporales con opción a compra (Barcelona): En algunas ciudades europeas, se ofrecen opciones de “alquiler con derecho a compra,” donde parte del alquiler mensual se considera como adelanto de una compra futura. Esta modalidad reduce el impacto de los aumentos de alquiler y permite que los inquilinos acumulen capital en el proceso.
Actualizaciones indexadas pero limitadas (Berlín): En Berlín, se ha implementado un modelo de ajuste de alquileres que limita los aumentos a un porcentaje específico del índice de precios al consumo, evitando variaciones que sobrepasen la capacidad de pago de los inquilinos. Este modelo establece un marco en el que los inquilinos pueden prever los aumentos y decidir si continúan o rescinden el contrato, reduciendo el impacto de las subas abruptas.
Apoyo gubernamental para alquileres accesibles (París): En París, existen incentivos fiscales y subsidios específicos para propietarios que ofrezcan contratos de alquiler a precios accesibles, una medida que garantiza una oferta constante de inmuebles a valor de mercado. Este tipo de incentivo podría incentivar a los propietarios en Argentina a optar por alquileres más competitivos sin afectar su rentabilidad.
Hacia una estabilización del mercado de alquileres en Argentina
La derogación de la Ley de Alquileres ha marcado un cambio significativo, ampliando la oferta y estabilizando el mercado en algunos aspectos. Sin embargo, persiste la necesidad de proteger a aquellos inquilinos que se encuentran sujetos a contratos con la ley anterior y enfrentan condiciones de pago desventajosas. A mediano plazo, adoptar estrategias similares a las de otros países podría mejorar la accesibilidad y estabilidad en el mercado argentino.
Las acciones inmediatas pueden incluir la implementación de mecanismos de negociación anticipada, opciones de alquiler con derecho a compra y sistemas de actualización limitados basados en el IPC. Además, el fomento de incentivos para contratos a precios competitivos contribuiría a mantener una oferta diversificada, equilibrada y accesible, tanto para propietarios como para inquilinos, promoviendo un mercado de alquileres estable y predecible en Argentina.
