La Comisión Nacional de Valores aprobó el segundo fondo cerrado de inversión (FCI) destinado a proyectos inmobiliarios que permite sincerar dinero sin pagar multa. Se trata del FCI cerrado que estructuró Compass Group, la compañía que realizará tres proyectos inmobiliarios que se desarrollaran en el espacio aéreo de tres locales de Fravega ubicados en Cabildo y Mendoza; Cramer y Elcano; y Corrientes entre Bulnes y Salguero que estarán terminados en un plazo de dos años.
La cadena de venta minorista aportará parte de los terrenos a cambio de metros, mientras que el fondo en forma directa liderará la ejecución. “”Apuntamos a reunir entre US$ 15 y US$ 20 millones, pero ojalá sean más. En nuestro caso, el proyecto queda a la cabeza del fondo y no del desarrollador. Este es un proveedor de servicio a quien no financiamos”, aclara Juan Cruz Elizagaray, socio y CEO de Compass Argentina y Uruguay, quien planea lanzar al FCI aprobado entre la última semana de enero y la primera de febrero.
Para conformarlo deberá lograr un mínimo de US$ 10 millones y no menos de diez inversores que en el caso de que sean blanqueadores invertirán entre US$ 250.000 y US$ 10 millones, tal como lo establece la ley de blanqueo. Elizagaray promete una renta neta al inversor en un rango del 10 al 15 por ciento anual en dólares, siempre que se apruebe en marzo la nueva ley del mercado de capitales que eximiría a los FCI cerrados de pagar Ganancias. De todas formas, el ejecutivo aclara que en el contexto de la norma vigente actual sigue siendo una opción rentable con una renta que estima por encima del 8 por ciento anual en dólares. “Al analizar el valor presente neto es una alternativa rentable si se la compara con la opción de los bonos soberanos que ya vencieron y con la multa del mismo blanqueo que hasta el 31 de diciembre fue del 10 por ciento y que ahora ascendió a 15 por ciento”, afirma.
La estrategia es apostar a proyectos modulares, no emprendimientos que demanden seis años de ejecución. Arrancan con tres pero existe la posibilidad de generar más obras en el espacio aéreo de otros locales de la cadena. “Fravega asume parte del riesgo del negocio y canjea la tierra por metros lo que es muy ventajoso porque no tenemos la necesidad de desembolsar dinero desde el comienzo. Por otra parte, trabajar con ciclos cortos nos da la posibilidad de ir monitoreando como marcha el negocio y generar un segundo ciclo de inversión”, relata el ejecutivo. Esto implica que los tres emprendimientos planteados que suman US$ 26 millones en inversiones se terminarán en 24 meses, y como la expectativa de la compañía es que los inversores comiencen a cobrar utilidades a los tres años, estos podrían reinvertir ese dinero en otros rpoyectos que se realizarían en otros puntos de venta de la cadena. “Están ubicados en lugares estratégicos en zonas de alto tránsito urbano en las que no hay oferta de terrenos disponibles, razón por la que tienen un enorme potencial de desarrollo de edificios residenciales y de oficinas”, afirma Elizagaray. Agrega que en el caso de subirse a una segunda ola de inversión, “la TIR se dispararía y podría pasar de una renta anual del 7 al 15 por ciento anual en dólares”, afirma.
En Cramer se proyecta un emprendimiento de US$ 5,3 millones de inversión destinado a un segmento medio medio-alto. Serán dos módulos de siete y 14 niveles destinados a vivienda: un edificio residencial de 2400 m2 y 64 unidades donde el m2 cotizará en preventa a US$ 3000. El emprendimiento además contará con un área comercial de 282 m2 y 26 cocheras. En Cabildo y Mendoza realizarán una torre de 20 pisos de US$ 10 millones de inversión con unidades residenciales, apto profesionales y basamento comercial de 430 m2. En este caso el m2 se venderá a US$3200. Mientras que la tercera obra se construirá en Corrientes y Bulnes en el barrio de Almagro. Es una torre residencial de US$ 10,9 millones que tendrá 75 unidades que se venderán a US$ 2700/m2 , 90 cocheras y un local de 800 metros
Un dato a tener en cuenta es que la ley de blanqueo le impide a los inversores blaqueadores sacar el dinero de los FDI cerrados durante cinco años. Una vez cumplido ese plazo, se liquida el fondo y se retira el capital invertido más utilidades. En este momento, y de acuerdo al resultado del negocio, el inversor paga un fee de éxito del 25 por ciento del excedente cuando supera el 6 por ciento de renta anual en dólares. Por otra parte se cobra un fee de administración anual que ronda el 2,3 por ciento anual.
Compass tiene experiencia en la estructuración de este tipo de negocio en la región. Cuenta con 23 proyectos activos, que implican una inversión total de US$ 400 millones en México, Perú, Uruguay y Chile.
Fuente: La Nación
