Las expensas son los gastos recurrentes y habituales, generalmente de pago mensual, necesarios para el funcionamiento diario de un edificio, barrio cerrado o complejo. También son un tema de discusión permanente sobre la justicia de su valor y la oportunidad de los pagos extras a la hora de hacer reparaciones o incorporar servicios.
El costo de las expensas en los edificios consolidó una tendencia al alza a lo largo de 2024. El aumento fue impulsado por diversos factores, como los incrementos en servicios básicos, mantenimiento y salarios.
Los edificios no fueron ajenos a la inflación, que en diciembre pasado registró una suba del 2,7% con una variación acumulada en el año del 117,8%, según el Indec. El rubro vivienda, agua, electricidad y otros combustibles fue el de mayor aumento en diciembre (5,3%), principalmente debido a las subas en el alquiler y los gastos conexos, el suministro de agua, electricidad, gas y otros combustibles.
Así las cosas, en Rosario y en toda nuestra provincia de Santa Fe, las expensas subieron un 153,99%, con un promedio de $84.950 en diciembre (3,9% menos que en noviembre).
Por lo tanto, las expensas santafesinas crecieron un 36% por encima de la inflación anual de todo el 2024.
En este sentido comparativo de cifras y porcentajes, Rosario y toda la provincia tuvieron expensas subidas de tono, pero no por encima de otros territorios centrales como CABA, Buenos Aires y Córdoba, que elevaron el promedio nacional.
Las expensas en Córdoba aumentaron 180,12% en 2024, con una expensa promedio de $96.017 en diciembre (7,29% más que en noviembre).
Como referencia, en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) las expensas aumentaron un 154,66% en 2024. En diciembre, la expensa promedio fue de $238.641, una cifra similar a la del mes de noviembre de 2024 ($238.957).
En conclusión: es el doble más caro vivir en CABA que en Córdoba, así como Rosario y Santa Fe tienen menores costos aún.
Por otro lado, en Entre Ríos las expensas se incrementaron un 150,71%, con un promedio de $ 46.512 en diciembre (15,23% más que en noviembre), según el relevamiento del sistema Consorcio Abierto realizado entre 10 mil consorcios que lo utilizan para su administración y control.
Las expensas también subieron significativamente entre enero y diciembre de 2024 en la Provincia de Buenos Aires (PBA), aumentaron un 166,07%, alcanzando un promedio de $100.647 en diciembre (un 2,12% más que en noviembre).
El promedio nacional
En diciembre, las expensas promedio a nivel país, registraron un incremento acumulado del 184%, superando la inflación anual del 117,8%, según datos del Indec. “Este aumento se debe a que las expensas reflejan gastos devengados en períodos anteriores”, explicó Maximiliano Cañete, director ejecutivo (CEO) de Expensas Online, plataforma que procesa más de 50 mil expensas al mes.
Así, los altos índices de inflación de fines de 2023 continuaron impactando en los valores de 2024. Entre los rubros con mayor incidencia se destacan los siguientes:
- Encargado: aumento del 136%, reflejando salarios, cargas sociales y beneficios.
- Seguridad: incremento del 190%, impulsado por mayores costos de personal, equipamiento y servicios adicionales.
- Mantenimiento de espacios comunes: variación del 164%, según los ajustes programados.
- Servicios (agua, luz y gas): suba del 248%, impactada por la quita de subsidios y la reestructuración de tarifas.
Economía de escala
A medida que el tamaño de los edificios aumenta (en función de la cantidad de unidades funcionales), el impacto del rubro de sueldos en el costo total tiende a disminuir. “Esto refleja una economía de escala en el costo de sueldos, donde edificios más grandes distribuyen este gasto entre una mayor cantidad de unidades, reduciendo así el peso porcentual del rubro en sus costos totales”, explica Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto.
La situación es inversa en gastos operativos y de mantenimiento, que en algunos edificios grandes llegan a tener una incidencia de hasta el 52%, impulsada por servicios como limpieza y seguridad.
Lo que viene
Desde la mirada de los administradores, el panorama para 2025 es positivo: a diferencia de 2024, el arrastre inflacionario será menor, ya que la inflación se desaceleró en los últimos meses del año pasado.
La estabilidad económica permite mayor previsibilidad. Además, hay financiamiento disponible para obras de mejora, lo que facilita la gestión de los consorcios.
El desafío sigue siendo la mora, que ronda el 28%. Sin embargo, con menor presión inflacionaria y mayor estabilidad, se espera una mejora en los pagos, lo que permitirá una mejor planificación.
A modo de referencia, en promedio, se estima que en un edificio el 17% de las unidades funcionales posee deuda.
