“Javier Milei ended rent control. Now the Argentine real estate market Is coming back to life”. Es el título original del artículo que llamó la atención del megaempresario y ahora funcionario del presidente de los Estados Unidos Donald Trump, Elon Musk.
Marcos Falcone, coautor del escrito y director de Proyectos Internacionales de la Fundación Libertad de Rosario, conversó con ON24 para describir su experiencia y el alcance de un hecho real de la Argentina: el daño que hace la regulación.
“El artículo surgió como una iniciativa de la revista “Reason” que quería estudiar este fenómeno quizás no muy difundido pero tenía razón para hacerlo y se lo encargaron a Ryan Bourne. El, a su vez, se comunicó conmigo desde el Cato Institute de Estados Unidos. Yo fuí la pata local del artículo, hice las entrevistas, el trabajo de campo, aporté mis perspectivas, los datos y él es un teórico del control de precios, de cómo no funciona, ha escrito libros sobre el tema y nos podía dar una mirada abstracta del fenómeno. Que es muy interesante por el daño que hizo”.
Marcos agregó que “la ley de alquileres tenía buenas intenciones pero perjudicó a todos, tanto a los dueños como a los inquilinos. Cualquiera que recuerde la experiencia de alquilar en la Argentina en 2021/22/23 se tiene que acordar que era terrible porque no había oferta. La ley era draconiana, estaba hecha para que el dueño perdiera alevosamente. Y si el propietario pierde también pierden los inquilinos porque entonces hay menos viviendas. Era algo que no se podía mantener en el tiempo, yo celebro la desregulación total del mercado”, destacó.
Esa desregulación total implica que “la ley no se haya reemplazado con nada, además a esa desregulación, la tenemos que extender a otros ámbitos porque precisamente es la regulación la que nos hace pagar más caro por lo que tenemos o por no poder disfrutar de cosas que quizás podríamos tener. El mercado de los automóviles por ejemplo, donde la gente paga precios exorbitantes comparados con la región o con el resto del mundo, y eso lo hacemos para proteger a una minoría, mientras perjudicamos a la mayoría. El trabajo de Sturzenegger de desregulación es muy importante y tiene que ser extendido”.
Con respecto a su experiencia personal, indicó: “que este artículo haya llegado a través de una captura de pantalla, de la promoción misma, a Elon Musk, se siente muy bien pero lo que mejor se siente es saber que la política de desregulación llega a más personas, llega a ser valorada, porque en definitiva el objetivo es ese, además de que lo escriba yo o alguien más, es que se sepan las cosas buenas que están pasando en la Argentina. Y la desregulación en el mercado de alquileres es una de ellas”. Sentenció Marcos Falcone.
Traducción completa
Iniciamos esta nota con el título original en inglés de la publicación de la revista Reason, del Cato Institute. Ahora vamos por la traducción completa del artículo retwitteado por Elon Musk.
“Javier Milei puso fin al control de alquileres. Ahora el mercado inmobiliario argentino vuelve a cobrar vida”.
Autores: Ryan Bourne y Marcos Falcone.
Ryan Bourne
Martín López es un propietario argentino, pero en los últimos años se sintió más como un fugitivo nervioso. Actualmente radicado en Madrid, pasó gran parte de 2022 y 2023 sumido en la ansiedad y el papeleo, no porque haya hecho algo inmoral, sino porque las leyes de alquiler de Argentina convertían a la propiedad en una responsabilidad.
“Martín López” es un alias. Hasta fines de 2023, alquiló su departamento de dos habitaciones en el exclusivo barrio de Belgrano de Buenos Aires a través de una maraña de contratos a corto plazo, sin estar nunca del todo seguro de si sus acciones eran legales. La ley de control de alquileres de Argentina de 2020, derogada por el presidente Javier Milei en diciembre de 2023, había cargado a los propietarios de viviendas en la superficie con riesgos insoportables.
Muchos, como Martín, huyeron del mercado formal de alquiler y se refugiaron en un limbo legal. Los departamentos vacíos, la escasez de viviendas y los acuerdos secretos definieron el sector en Buenos Aires. Los inquilinos se peleaban por los escasos contratos de alquiler formales, mientras que los propietarios se enredaban en un lío tratando de extraer valor de sus propiedades sin violar la ley.
Mientras planeaba su mudanza a España, Martín quería alquilar su departamento sin tener que lidiar con pesos, la moneda argentina en constante devaluación. “Tras consultar con cinco o seis intermediarios, nos dijeron que la mejor opción era hacer contratos ‘temporarios’, tipo Airbnb”, explica.
Esa solución le trajo sus propios dolores de cabeza. “Una vez que me fui a Madrid, tuve que firmar un documento legal para autorizar a mi madre a firmar estos contratos en mi nombre, ya que tenían que firmarse en persona cada tres meses”. Al alquilar en dólares y renovar repetidamente los contratos con los mismos inquilinos, Martín estaba eludiendo la ley de control de alquileres, una medida que explica su renuencia a revelar su identidad. Una disputa contractual con los inquilinos le habría traído todo tipo de problemas legales.
Desde que Milei derogó las normas de control de alquileres de Argentina, el codiciado departamento de Martín, y miles de otros como él, han encontrado una base estable en un sector formal en crecimiento. “La posibilidad de firmar contratos en cualquier moneda y por cualquier plazo nos dio la seguridad de que podemos alquilar nuestro lugar legalmente“, dice. Cuando sus inquilinos, que escaparon de la guerra entre Rusia y Ucrania, confirmaron que también preferían deshacerse de la molestia de renovar los contratos cada tres meses, el apartamento volvió a ingresar al mercado formal.
En Buenos Aires y más allá, la desregulación de Milei también ha mejorado enormemente el panorama de alquileres para los inquilinos. Hace apenas 18 meses, Bruno Panighel, un consultor financiero de 29 años de Córdoba, luchaba por encontrar un departamento con su novia. “Puse alertas en todos los principales sitios web de alquiler de Argentina. Apenas se podían encontrar cien departamentos de uno o dos dormitorios en todo Buenos Aires”, recuerda. Peor aún, las pocas opciones disponibles eran dolorosamente caras. “Los precios eran tan altos que en muchos casos era más barato vivir en un hotel. Hice los cálculos yo mismo”, dice Panighel.
Ahora que la ley de control de alquileres de 2020 ya no existe, los departamentos han vuelto a ingresar al mercado de alquiler de Buenos Aires, ofreciendo una gran cantidad de nuevas opciones. En Zonaprop, una de las plataformas inmobiliarias más grandes de Argentina, los anuncios de alquiler tradicionales se han disparado: de 5.500 antes de la reforma a 15.300 hoy, un asombroso aumento del 180 por ciento. Un tercio de ese aumento se produjo en apenas un mes de la desregulación de Milei.
Los alquileres reales (es decir, ajustados a la inflación) han caído, las soluciones temporales están disminuyendo y los inquilinos están encontrando propiedades que se adaptan a sus necesidades. Panighel y su pareja viven ahora en un apartamento de dos habitaciones con un balcón largo con un contrato de alquiler de un año. Lenta pero seguramente, la ciudad está volviendo a cobrar vida para quienes buscan un lugar al que llamar hogar.
Experimento de control de alquileres en Argentina
En 2020, mientras la pandemia hacía estragos y se avecinaba incertidumbre económica, el gobierno peronista de Argentina introdujo controles radicales tanto sobre los precios de alquiler como sobre la duración de los contratos de alquiler. La idea era brindar seguridad a los inquilinos frente a aumentos bruscos e inesperados de los alquileres.
Pero las reglas eran agobiantes. Los alquileres debían durar al menos tres años y los aumentos anuales de los alquileres dentro de esos contratos estaban limitados a un promedio ponderado de la inflación y el crecimiento salarial; las cifras eran calculadas por el asediado banco central de Argentina. Si bien los propietarios podían reajustar los alquileres entre contratos de alquiler, expulsar a un inquilino antes de tiempo era prácticamente imposible. Peor aún, los alquileres debían pagarse en pesos, una moneda en caída libre que sufría una inflación en espiral.
En el papel, estos controles no parecían tan draconianos como las formas más antiguas de control de alquileres, en las que los precios se mantenían por debajo de los precios del mercado de forma perenne. Después de todo, los propietarios podían reajustar los precios cada tres años. En la práctica, estos controles de precios y las duraciones mínimas obligatorias de los contratos crearon nuevos y enormes riesgos para los propietarios. ¿Tiene un inquilino indeseable? ¿O tal vez el alquiler de su propiedad se está quedando atrás a medida que aumenta la demanda del mercado? Mala suerte. Se quedó atrapado en su contrato de tres años y con alquileres cada vez más divorciados del valor de la propiedad.
Ante estos riesgos, los propietarios marginales decidieron naturalmente vender propiedades, transformarlas en alquileres de corto plazo al estilo Airbnb fuera de los controles, arriesgarse con acuerdos ilegales o dejar unidades vacías. En todos los casos, el resultado fue el mismo: menos viviendas disponibles para alquiler formal.
La inflación alta y creciente agravó estos riesgos. Con la aceleración de los precios, los propietarios normalmente buscarían formas de protegerse contra la depreciación de los alquileres reales, ya sea cobrando en dólares o revisando los niveles de alquiler con mayor frecuencia. Pero la ley prohibía tanto el pago en otras monedas como los aumentos de alquiler más de una vez al año, vinculando los alquileres a un índice de inflación salarial que nunca reflejaba la realidad. La única manera de salir adelante era fijar alquileres iniciales más altos, previendo la inflación futura.
Los controles no solo significaron que los propietarios salieran perdiendo en mercados inmobiliarios en auge con una gran demanda; las regulaciones también los expusieron a pérdidas devastadoras cuando la inflación superó sus expectativas. La tasa de inflación anual oficial de Argentina aumentó del 36 por ciento en 2020 al 51 por ciento en 2021, luego al 95 por ciento en 2022 y a un asombroso 211 por ciento en 2023. Eso significó que muchos propietarios estaban recibiendo mucho menos en términos reales de lo que esperaban año tras año.
Para Soledad Balayan, agente inmobiliaria de Belgrano, el impacto de los controles se hizo evidente rápidamente. Balayan había creado un índice de oferta de alquiler en 2012 basado en datos de Zonaprop. El efecto paralizante de los controles de alquileres pronto se hizo evidente en las decisiones de sus clientes y en esas estadísticas.
“La ley ha generado mucho miedo tanto entre los propietarios como entre los inquilinos”, explica. “El nuestro es un negocio familiar que lleva funcionando 50 años. Clientes que llevaban con nosotros toda la vida nos dejaban de repente porque no querían poner su propiedad a la venta. Normalmente se trataba de gente que había comprado un piso para ahorrar”.
En un país sin mercados financieros sofisticados y donde la inflación inesperada suele erosionar los ahorros, la propiedad de propiedades es una vía popular para la seguridad económica. Pero los controles de alquiler hicieron que el alquiler fuera una mala opción para los propietarios. Los datos de Balayan mostraron que desde junio de 2020, cuando entró en vigor la ley, hasta diciembre de 2023, cuando Milei la derogó, los anuncios de alquileres a largo plazo de apartamentos en Zonaprop se desplomaron un 53 por ciento. Los propietarios no solo estaban nerviosos, sino que estaban huyendo del mercado.
“Muchos clientes nos dejaban, para pasarse a Airbnb, que era más atractivo”, añade Balayan. Los alquileres a corto plazo permitían a los propietarios cobrar en dólares y reemplazar a los inquilinos cada pocos meses, eludiendo así el régimen de control de alquileres. En 2019, Buenos Aires tenía 10.000 propiedades listadas en Airbnb; para enero de 2024, esa cifra había aumentado a 29.500.
Mientras tanto, los propietarios inundaron el mercado con propiedades en venta, revirtiendo instantáneamente el enfriamiento inicial de la oferta provocado por la pandemia de COVID-19. El índice de Balayan mostró que las ofertas de departamentos en venta aumentaron un 63 por ciento por encima de su mínimo de la era de COVID en el verano de 2022, y el aumento comenzó cuando se introdujo el control de alquileres.
Las propiedades vacías abundaban. En febrero de 2023, los datos del regulador estatal de energía del país revelaron que una de cada siete propiedades en Buenos Aires tenía un consumo de energía tan bajo que se presumía que estaba vacía. Este vaciamiento hizo que los inquilinos tuvieran que luchar para conseguir una vivienda. Muchos recurrieron a contratos temporales fuera del alcance de la ley.
La experiencia de Panighel y su novia pone de relieve los compromisos que se requieren para conseguir incluso un alquiler temporal. “Un sábado por la mañana a las 8:30 recibí una alerta de un nuevo anuncio… llamé al agente inmobiliario de inmediato”, recuerda. El lunes, habían pagado el contrato que entraría en vigor ese mismo día, “aunque todavía nos quedaban 20 días en nuestra casa
Las soluciones provisionales no sólo eran caras, sino absurdas. Aunque el propietario estaba encantado de alquilar el departamento durante un año, la ley prohibía ese acuerdo. Así que la pareja acabó firmando cuatro contratos consecutivos de tres meses por adelantado, alternando cuál de los dos era legalmente el inquilino. Cada trimestre, visitaban al agente inmobiliario para destruir el contrato vencido. Era una mera formalidad, parte de un acuerdo entre caballeros para imitar un contrato de alquiler de un año. Sin embargo, el proceso generaba una ansiedad constante. “Nunca tuvimos la certeza de que él cumpliera los contratos que habíamos firmado por adelantado”, admitió Panighel. Una ley destinada a proporcionar seguridad a los inquilinos había generado, en cambio, una incertidumbre innecesaria.
La experiencia de Panighel no fue única.
Valentina Morales, economista e influencer de 28 años, apenas pudo encontrar propiedades en línea cuando se mudó a Buenos Aires desde Rosario, la tercera ciudad más grande de Argentina. “En un momento, alrededor de octubre o noviembre de 2023, creo que vi 12 departamentos anunciados en todo el barrio de Palermo”, recuerda, un distrito con casi 250.000 residentes, según el censo de 2020.
Aunque su familia tenía una propiedad en la ciudad y ella podría vivir allí, buscó un alquiler provisional por un año, una opción que la regulación de la duración mínima del contrato de alquiler había erradicado. Finalmente, recurrió al mercado de alquileres a corto plazo. “Entre julio y diciembre viví en tres departamentos diferentes, que pude encontrar solo a través de contactos o incluso pidiendo ayuda en X”, dice Morales.
Para protegerse de las pérdidas inflacionarias a corto plazo, incluso estos propietarios de alquileres a corto plazo exigían el pago en dólares. “También querían una ‘garantía de propiedad'”, recuerda Morales, exigiendo a los inquilinos que presentaran el título de propiedad de un tercero que pudiera utilizarse para financiar las consecuencias de eventuales disputas por el alquiler. Para aquellos que no podían cumplir con este requisito (o pagar el seguro de precaución , una póliza de seguro que cubría el alquiler impago), las opciones eran sombrías: o mudarse a las afueras de la ciudad o amontonarse en viviendas compartidas inadecuadas. “No era solo yo quien no lo estaba pasando bien, sino también los propietarios que no querían poner sus propiedades a la venta”, dice Morales.
El riesgo añadido y los costes de transacción, así como la imposición por parte de los propietarios de un pago adelantado de los alquileres para protegerse de la aceleración de la inflación, hicieron subir los precios de los alquileres de los nuevos contratos.
Tras caer en términos reales durante 2018 y 2019 y seguir la inflación durante gran parte de la década anterior, el crecimiento de los precios de los alquileres en Buenos Aires se disparó. En 2020, los alquileres crecieron a un ritmo 1,7 veces superior al de la inflación, siguieron la tendencia de la inflación en 2021 y 2022, y luego volvieron a subir, ya que los aumentos de alquiler permitidos en los alquileres se restringieron aún más al menor de los dos: el crecimiento de los salarios o la inflación. Los propios datos del Ministerio de Desregulación muestran que los precios reales de los alquileres aumentaron alrededor de un 50 por ciento en el área metropolitana de Buenos Aires en 2023. La consecuencia de las incertidumbres y los costes creados por el Gobierno al limitar el crecimiento de los alquileres fue el aumento de los niveles de alquiler.
El resultado? El alquiler mensual promedio de un nuevo contrato de alquiler de un departamento de dos habitaciones se disparó de 18.000 pesos a fines de 2019 a 334.000 pesos en enero de 2024, muy por encima de los 210.000 pesos que costaría si simplemente se hubiera seguido la inflación. Paradójicamente, el control de alquileres estaba convirtiendo el alquiler ordinario en un lujo que pocas personas podían permitirse.
Las mayores víctimas fueron los pobres, los jóvenes y los que no podían pagar la entrada para comprar una vivienda o pagar los alquileres más caros a corto plazo. Los contratos anuales que necesitaban la mayoría de los jóvenes inquilinos, dados sus planes de vida en constante cambio, simplemente no estaban disponibles.
La revolución del control de alquileres de Milei
Javier Milei ganó las elecciones presidenciales argentinas el 19 de noviembre de 2023, prometiendo usar su motosierra para acabar con el gobierno corporativista del país. El autodenominado libertario se había ganado un nombre como economista que destacaba las consecuencias devastadoras de las intervenciones, incluso las bien intencionadas. Una de sus primeras medidas fue el Decreto 70/2023, el llamado Megadecreto , que revocó décadas de políticas intervencionistas. Entre sus objetivos: controles de alquileres y períodos mínimos obligatorios de alquiler.
Lucas Llach es ex vicepresidente del Banco Central de Argentina y asesor ocasional de Federico Sturzenegger, su ministro de Desregulación. A Llach le encanta la forma en que Milei eliminó las reglas sin complejos.
“No sólo se derogó la ley, sino que no se la reemplaza por nada”, explica Llach. El decreto dejó a los propietarios e inquilinos en total libertad para negociar casi todos los aspectos de sus acuerdos: los niveles de alquiler, la frecuencia con la que se podían revisar los alquileres, la moneda utilizada para el pago y las garantías necesarias. Milei incluso eliminó el requisito de registrar los contratos de alquiler ante el gobierno federal. Esta libertad creó un mercado diverso donde los inquilinos y los propietarios podían forjar acuerdos voluntarios, mutuamente beneficiosos y adaptados a sus necesidades.
Si los inquilinos valoran la seguridad económica y están dispuestos a pagar por ella, el mercado se la proporciona, dice Llach. “No hay motivos para pensar que el mercado de alquileres necesite una regulación. Las leyes de control de alquileres suelen estar concebidas para proteger a los inquilinos, pero los propietarios ya tienen un incentivo para mantenerlos, ya que el cambio de inquilinos aumenta sus costes de transacción”. La rotación frecuente no sólo añade costes, sino que aumenta el riesgo de que se produzcan vacantes costosas.
La corredora inmobiliaria Balayan se muestra entusiasmada con la nueva flexibilidad. “El mercado de alquileres nunca había experimentado tanta competencia entre los propietarios por el lado de la oferta, dada la variedad de condiciones de alquiler que se ofrecen”, escribió en octubre en La Nación , un diario argentino. “Quienes buscan alquilar también se benefician de poder elegir la propiedad según las condiciones que sean más atractivas y beneficiosas para su situación particular.
Los resultados, dice Llach, son “un ejemplo clásico” de los esfuerzos desregulatorios de Milei. Los datos de Zonaprop que muestran un aumento en la oferta de departamentos no son una anomalía; el informe del Ministerio de Desregulación, basado en datos de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, muestra que en junio de 2024, la oferta de viviendas en alquiler era un 212 por ciento mayor que en diciembre de 2023 en el área metropolitana de Buenos Aires.
Incluso con los propietarios libres de asumir las incertidumbres y los riesgos de los malos inquilinos y la inflación, los alquileres reales han caído. Los datos de Zonaprop muestran que el precio promedio de un departamento de un dormitorio en Buenos Aires aumentó un 61 por ciento en términos de efectivo en 2024, aproximadamente la mitad de la tasa de inflación en ese período. Los datos del gobierno también muestran que el precio real del alquiler cayó casi un 27 por ciento en los primeros siete meses posteriores a la desregulación. Estos resultados, dice Llach, fueron un “éxito cultural” para el gobierno. “Los efectos fueron vistos inmediatamente por todos y todos fueron beneficiosos”.
Oscar Scarcella, un abogado de 64 años de la turística ciudad de Mar del Plata, es uno de los propietarios cuyas decisiones se vieron alteradas por el decreto de Milei. Es dueño de dos pequeños departamentos y un depósito que actualmente están alquilados a un taller de reparación de motocicletas. “La nueva regulación ha cambiado una situación que me desincentivaba a poner mis propiedades en alquiler”, dice.
Para Scarcella, la flexibilidad para mitigar la inflación es clave y beneficia tanto a los propietarios como a los inquilinos. “El hecho de que ahora los precios de alquiler se puedan indexar después de períodos de tiempo más cortos es realmente bueno para los inquilinos”, explica, “porque evita la incertidumbre” asociada a los picos realmente dramáticos de alquiler en efectivo cada año. Anteriormente, los propietarios tenían que “cubrirse” contra la inflación estableciendo precios iniciales más altos, sabiendo que los alquileres acordados perderían valor rápidamente. La nueva claridad sobre los riesgos de inflación le ha dado la confianza para volver a incorporarse al mercado. “Hace poco compré una casa y tenía dudas sobre si debía vender o alquilar la que estaba usando. Debido a la seguridad que aporta la nueva regulación, me he decidido por esto último”.
Detrás de los datos agregados hay miles de decisiones como las de Martín y Scarcella. Los inquilinos se están beneficiando de la presión competitiva. Panighel y su socio, por ejemplo, ya no tienen que ir cada tres meses a la inmobiliaria para renovar el contrato de alquiler de su apartamento de 70 metros cuadrados. Su contrato es de un año y el nivel del alquiler se actualiza cada trimestre.
Valentina Morales dice que cree que las cifras de los alquileres subestiman los beneficios del decreto. Se están ofreciendo departamentos más grandes en lugares similares de Buenos Aires por el mismo precio de alquiler en efectivo que en esta misma época el año pasado, dice.
La desregulación de los alquileres no ha solucionado todos los problemas de vivienda en Argentina. “Los desalojos siguen siendo difíciles de implementar”, reconoce Balayan. “Eso tiene que ver con la debilidad institucional y la falta de protección de la propiedad privada”. El proceso requiere una orden judicial tras un largo juicio que, según el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, puede prolongarse hasta 18 meses. Ese proceso aún disuade a muchos potenciales propietarios de entrar en el mercado.
El propio Milei ha sido cauto a la hora de celebrar el éxito de la desregulación de los alquileres. Si bien Milei lo mencionó durante su discurso inaugural en el Congreso, Llach cree que las ideas erróneas del público sobre la inflación hacen que los funcionarios duden en destacar el impacto de la política sobre los alquileres. Los alquileres en efectivo siguen aumentando rápidamente, aunque los alquileres reales están cayendo, un matiz que es fácil pasar por alto. Milei entiende que la inflación sigue siendo el monstruo central que los argentinos esperan que mate.
La desregulación de Milei demuestra que la exclusión del gobierno de las transacciones voluntarias puede beneficiar a ambas partes. La experiencia argentina hace que sea aún más deprimente que los controles de alquileres se estén reintroduciendo como una idea política en todo el mundo occidental, incluso en algunos estados de Estados Unidos y en la plataforma más reciente del Partido Demócrata. Si los responsables de las políticas no aprenden de la experiencia argentina, se arriesgan a los mismos resultados terribles que la desregulación de Milei está revirtiendo, pero con menos excusas para su ignorancia.
Este artículo apareció originalmente impreso bajo el título “El fin del control de alquileres en Argentina”.
