Redolfi: la “deuda” de Javkin, el nuevo Código Urbano y el “quiosco de tarjetas de crédito”

Compartimos la segunda parte de la entrevista al presidente de la constructora MSR, Gabriel Redolfi, quien dialogó con ON24 para el Especial de Urbanismo. En la primera entrega, publicada ayer, se refirió a dos nuevos proyectos que la firma está levantando en la ciudad. Ahora también opinó del nuevo Código Urbano que debería encarar la próxima administración, el frustrado crédito hipotecario y el catálogo de inmuebles patrimoniales.

¿Cuál es el principal desafío que deberá enfrentar Pablo Javkin en términos de urbanismo?
A mi entender, Pablo tiene una deuda con nosotros, porque no nos ha contado mucho al respecto. A Javkin lo invitamos a hablar con nosotros pero su secretario nos comunicó que no podía. El desafío que se va a encontrar es darle una vuelta de tuerca al Código Urbano que se aprobó hace una década; aggiornarlo, reconocer los errores y empezar a trabajar con normativa clara, que no pase por la discrecionalidad de una comisión urbanística con los emprendimientos especiales. Hoy cualquier proyecto sobre un lote de tres mil o cuatro mil metros cuadrados tiene que pasar por Proyectos Especiales… ¿Por qué? Si hay una normativa. El (edificio) de 27 de Febrero y Buenos Aires lo tuvimos que pasar por Proyectos Especiales. No entiendo por qué, si hay un Código Urbano y no pedimos ninguna excepción.

Va a ser clave, entonces, una mejora en la normativa…
Fue buena la tarea de Mónica (Fein), pero Javkin tiene que mejorar esto, porque la ciudad es dinámica y los empresarios de la construcción somos productivos y debemos exigir a las autoridades para que respondan ante esto. Si no fueran por los empresarios privados, ¿dónde se alojarían los miles de estudiantes que llegan a Rosario de distintas localidades? Nosotros no pedimos ni subsidios ni prebendas, pedimos solamente reglas claras de trabajo y no que una Comisión de Proyectos Urbanísticos nos tenga durante 4 meses para aprobarnos un proyecto que está dentro del Código. Ése es el desafío que tiene Javkin y no lo escucho decirlo. Yo entiendo que si voy a proyectar sobre cinco hectáreas, tengo que ir a Proyectos Especiales, pero en un lote de tres mil metros cuadrados es una locura.

¿Qué cosas urgentes debería contemplar el nuevo Código?
Hay que analizar lo que falló. Tenemos que saber que con 7 pisos para el Centro de Rosario no rinde ningún terreno; tenemos que saber que la tasa exceptiva es un impuesto que estamos pagando para poder realizar un completamiento entre dos edificios. ¿Por qué hay que pagar ese plus a la Municipalidad? Hay cosas que el tiempo se las ha llevado puestas. ¿Por qué tenemos normas de hidrotermia equiparables a las de Noruega?

¿Y en cuanto a cocheras?
La ordenanza de Boasso fue una ridiculez. En Rosario no hacen falta cocheras-dormitorio, sino cocheras-hotel, porque la plaza se triplica durante el día. Nosotros tenemos edificios terminados hace años y con cocheras disponibles porque eso no hace falta. Acá, si uno quiere hacer una cochera, prácticamente tiene que certificar que se puso la (vacuna) BCG hace 40 años. Me pasó con el proyecto de Pellegrini al 1900, que tuve un ida y vuelta por un árbol que obstruía por 20 centímetros el ingreso a las cocheras. Un emprendimiento de 12.000 m2 y 4 niveles de cocheras parado porque Parques y Paseos no quería sacar un árbol torcido y Obras Particulares no quería que el auto pase cerca del árbol.

¿Qué protagonismo debería tener en todo esto el crédito hipotecario para desarrolladores?
Sería ideal, pero es una entelequia hoy. Hoy tenemos un sistema bancario que es un quiosco de tarjetas de crédito; no tenemos bancos de inversión, sino de consumo, tenemos vendedores de seguros y tarjetas. Hay, además, un gran negocio financiero que seca el mercado mientras los constructores nos volvemos monos. Hace más de 20 años, lo hablé con el Banco Hipotecario y propuse un proyecto para el crédito: compro el terreno, me lo hipotecás, me adelantás el dinero para hacer subsuelo, pilotes, vigas, submuración y hasta primer piso. Luego, certificás esa obra y me adelantás otra partida y hago el hormigón hasta el octavo piso. Y así en 4 etapas termino el edificio, pagando intereses por el dinero liberado, no por el total. Ése sería el mecanismo ideal, pero no hay una sola empresa que esté en condiciones de realizarlo.

¿Y el crédito para el consumidor de clase media?
Lo estamos reemplazando nosotros y por eso estamos vendiendo con nuestro plan de 120 y 84 cuotas. MSR reemplaza la función del banco con un anticipo y una cuota accesible, y sin intereses sobre intereses, ni IVA sobre saldo, ni seguro de vida, etc., etc. En este momento, tengo parado el cupo por la cantidad que vendimos, no puedo vender ahora hasta nuevos desarrollos. Con el sistema financiero que tenemos, jamás va a haber un crédito hipotecario como la gente.

¿Qué habría que hacer con los inmuebles catalogados como Patrimonio Histórico?
Hay que revisarlos a todos y hacer un nuevo catastro que no dependa solamente del año, sino del estado de la propiedad y del valor histórico real. Hay inmuebles catalogados como Patrimonio que se están derrumbando.

Por último, ¿cómo vienen los desarrollos que están construyendo en Córdoba?
Estamos en la etapa de terminación del proyecto de 14.000 metros cuadrados con apart hotel, torres de vivienda y locales comerciales. Viene muy bien, dentro de la fecha y planificación previstas. Y estamos lanzando un edificio de características premium en una antigua casona y otro edificio en pleno centro de la ciudad, de unos 9.000 metros cubiertos.

REDACCIÓN ON24