Aunque parezca una verdad de perogrullo, que una vivienda sea mucho más económica en una localización que en otra no significa que allí se venderá mejor o que por esa sola condición obtendrá más demanda. Más aún, los ingresos de la demanda objetiva y su capacidad de endeudamiento además del valor pretendido o imperante en el mercado, deben ser analizados en conjunto para medir apropiadamente que grado de inserción tendrá un nuevo producto ligado a esas variables, como para el caso, los nuevos créditos hipotecarios.
Así, por ejemplo, a pesar de ostentar uno de los valores inmobiliarios más reducidos de las capitales de Argentina, en Santiago del Estero con un ingreso medio se puede acceder a un crédito hipotecario que permite comprar menos m2 que en la ciudad de Buenos Aires, donde el valor promedio de un departamento es el más alto del país.
Por ende estableciendo como punto de partida el nivel salarial medio en cada localización se puede observar en donde existen mayores posibilidades de venta de propiedades con crédito hipotecario y en que localización el nivel salarial promedio limitará más la calidad de la vivienda a la que se podrá acceder y sus condiciones de localización.
¿Qué crédito hipotecario se puede obtener con un salario medio?
En Santa Cruz, Neuquén, Chubut y la ciudad de Buenos Aires, se pueden obtener los montos de crédito más altos en función de considerar el pago de una cuota equivalente al 30 % del salario de cada una de esas provincias.
En la otra punta los créditos más bajos a otorgar por la misma relación ingreso/cuota corresponden a Santiago del Estero, La Rioja, Tucumán y Misiones.
En Santa Fe, con un ingreso mínimo neto registrado de $17133 se estima la compra de una propiedad con una superficie de 49 m2 tomando el crédito UVI a 15 años y de 23 m2 para el del Banco Nación.
¿Se puede comprar departamento con un salario promedio? ¿Dónde?
De confrontar el crédito que se podría afrontar con un salario medio en cada localidad y cruzarlo con el valor promedio por m2 de un departamento standard usado en cada localidad, surge que la línea de créditos UVIs haría viable al menos comprar una unidad de un ambiente en todas las localidades analizadas, ya que en la provincia de Buenos Aires donde la relación es la más desfavorable se podría obtener la financiación del 70 % de un departamento de 34 m2. En el otro extremo en Santa Cruz se podría calificar para un crédito de una vivienda con una superficie del orden de los 100 m2.
Por el contrario con la línea relanzada recientemente por el Banco Nación, en sólo 3 de las 22 localidades analizadas se estaría en condiciones de acceder a un crédito para comprar un departamento, aún de una superficie mínima. Sólo en Neuquén, Chubut y Santa Cruz se podría calificar a un crédito por el equivalente al 80 % del valor de una vivienda que apenas supere los 30 m2 en Neuquén y Comodoro Rivadavia y que podría llegar a los 48 m2 en Rio Gallegos. Resulta evidente que la cuota inicial que surge por el sistema y tasa aplicado por el Banco Nación no permite calificar a un crédito viable para la compra de una vivienda a partir de la demostración de un solo salario promedio.
Nota: para el cálculo se tomó la última actualización de salarios registrados promedio por provincia informados por el INDEC a marzo de 2016 adicionando un 27 % como promedio de incremento salarial por paritarias posterior a esa fecha. Los valores de las viviendas surgen del relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario desde el año 2005 en forma trimestral para departamentos de 2 y 3 ambientes usados de calidad standard sin amenities para las ciudades capitales de cada provincia. Para provincia de Bs. As. se adoptó el valor promedio de las 12 localidades relevadas por RI en el primer córdon del GBA. En el caso de la Provincia de Chubut los valores corresponden al promedio de Comodoro Rivadavia y Trelew y para la provincia de Rio Negro al valor promedio de la localidad de Cipolletti.
Fuente Reporte Inmobiliario
