Ante un nuevo escenario recesivo, con devaluación, disparada de precios, escaso crédito hipotecario y reperfilamiento de deuda, al que se le suman vicios de la burocracia municipal, estériles discusiones políticas y un Código Urbano algo vetusto, cualquiera podría afirmar que los empresarios de la construcción privada de Rosario accionarán el freno de mano a la espera de señales de reactivación para volver a poner primera en el mercado.
Sin embargo, los principales actores del sector de la ciudad, en diálogo con ON24, indicaron que, pese a que en algunos casos pueden haber levantado el pie del acelerador, todos sus proyectos siguen en marcha. Incluso, varios se animaron a deslizar nuevos emprendimientos, al tiempo que opinaron sobre las zonas de la ciudad con mayor potencial inmobiliario y los cambios que necesita la normativa local para facilitar la edificabilidad.
¿Qué, quién y dónde construye?
A lo largo de septiembre recopilamos algunos de los desarrollos inmobiliarios más importantes de Rosario. Si bien el centro sigue recibiendo la mayor parte de las inversiones, empiezan a aparecer nuevos focos que captan la mirada de los empresarios. Arroyito, Fisherton, el Oeste, las inmediaciones de la Ciudad Universitaria y el límite de Rosario y Granadero Baigorria también recibirán sus nuevas obras.
Se esperan edificios de departamentos, condominios y algunos desarrollos de alto impacto que incluyen espacios públicos y locales comerciales. En el siguiente mapa interactivo, marcamos los proyectos que tienen en carpeta las principales desarrolladoras de la ciudad.
MSR ya anunció dos nuevos edificios correspondientes a su línea Módena. Numerados respectivamente 58 y 59, se trata de dos torres de departamentos con amenidades ubicadas en la zona céntrica de la ciudad. Su titular, Gabriel Redolfi, comentó: “Tenemos unos 120.000 m2 en ejecución, además de que estamos batiendo nuestros propios récords de venta”.
Por su parte, Fundar prepara para dentro de unos meses la entrega de la primera etapa de Condo Refinería. Mientras tanto, su director, Ángel Seggiaro, afirmó que en total tienen unos quince proyectos en marcha y algunos que todavía están en trámites municipales. Brisa, emplazado en Arroyito, es una torre de departamentos de 26 pisos de altura con más de 1500 m2 de parque.
También en ese barrio se levanta Río Arriba, perteneciente a Obring Arquitectura. La torre estará conformada por casas panorámicas de tres dormitorios y amenidades. La firma inaugurará allí este mes un impactante showroom con vista de 360º. “Los departamentos están flotando en pleno Arroyito Río”, graficó el Arq Pablo Gagliardo, director de la empresa.
En Puerto Norte, encuadrados en el sector de alta gama, Punta de Río y Distrito Puerto Norte también se levantan poco a poco. El primero, perteneciente a Pecam, será una torre de quince pisos de viviendas, con unidades de uno, dos y tres dormitorios, amenities, cocheras y locales de gran tamaño en su planta baja. El segundo es un proyecto de alto impacto llevado adelante por la alianza entre Transatlántica y Milicic. Comprenderá tres torres residenciales de 20 plantas, 200 departamentos de diseño, 257 cocheras, 4.000 metros cuadrados de zonas parquizadas, locales comerciales, área corporativa y oficinas.
Pichincha recibirá Costavía, desarrollo de Obring Arquitectura, y Living Green, de G70. El primero es un concepto híbrido con torres de viviendas, locales comerciales en planta baja y un atravesamiento de manzana con un corredor público peatonal. El segundo, un edificio de viviendas, con baja altura y amenidades.
Mientras tanto, la costa céntrica recibirá un nuevo Quinquela; más precisamente en la esquina de Salta y Avenida Del Huerto. El imponente proyecto será llevado adelante por GM Real Estate, firma dirigida por Arturo Trini. Constará de 19.000 metros cuadrados divididos en dos torres de 23 pisos.
El panorama se completa con la llegada de Condominio Los Pasos, en la zona Oeste de Rosario, y Ayres de Fisherton en el barrio homónimo. El primero de ellos, desarrollado por Pilay abarcará 35.350 metros cuadrados, con siete bloques de planta baja y cinco pisos con 380 departamentos. El segundo, comercializado por MA Propiedades ofrecerá 35 departamentos con cochera en un terreno de más de 3.400 metros cuadrados.
¿Qué ocurre con el código urbano?
El actual código urbano de Rosario lleva diez años en vigencia. Algunos de los empresarios entrevistados en este informe son críticos de la normativa, aunque apuestan a que una actualización llegue con el nuevo gobierno municipal. En general, el pedido pasa por revisar ciertos puntos y en establecer reglas claras que eviten tener que tramitar excepciones para construir en ciertos lotes.
Para Ángel Seggiaro, director de Fundar, “después de diez años, el código urbano ha demostrado lo bueno y lo que se puede mejorar”. Mencionó además que “es momento de que sea revisado y adaptado a los tiempos que corren. No hay que cambiar todo, sino revisar algunas partes”. Concretamente, pidió “revisar y agregar corredores”. Explicó: “El objetivo sería facilitar la edificabilidad en lugares donde la clase media quiere vivir. Entonces, los desarrolladores van a producir esas viviendas”.
Seggiaro dijo que Javkin podría ser “más pragmático” porque “conoce la historia del código y ha visto que maduró y que puede ser revisado”. Sobre este punto en particular afirmó: “No es un pecado y no va a traer un huracán de demoliciones. Se pueden administrar con cuidado sectores de la ciudad, agregar corredores o calles donde se permitan ciertos parámetros urbanísticos mayores que en otras”.
Por su lado, Gabriel Redolfi, titular de MSR, dijo que “el desafío para el nuevo intendente será aggiornar el código, reconocer los errores y empezar a trabajar con normativa clara”. Según explicó, “hoy cualquier proyecto sobre un lote de tres mil metros cuadrados tiene que pasar por Proyectos Especiales”.
Redolfi sugirió: “Tenemos que saber que con siete pisos para el Centro de Rosario no rinde ningún terreno; tenemos que saber que la tasa exceptiva es un impuesto que estamos pagando para poder realizar un completamiento entre dos edificios. ¿Por qué hay que pagar ese plus a la Municipalidad?”
El rol del crédito hipotecario
Una pregunta obligada para los desarrolladores fue qué importancia le daban al crédito hipotecario para sostener el mercado. Algunos empresarios han encontrado una alternativa al sistema financiero, ofreciendo sus propios financiamientos. Otros apuntan sus proyectos a sectores con capital disponible para invertir en ladrillos. No obstante, hay consenso en la necesidad de mejores líneas de crédito que mejoren el acceso a vivienda de la clase media y alienten la construcción de desarrollos para ese segmento.
“Si no hay crédito no se vende”, enfatizó Ángel Seggiaro, de Fundar. “Debemos mover a las próximas autoridades -ejecutivas y concejales- para que tomen nota y ver qué sugerencias podemos tener para que la ciudad sea buena receptora de proyectos para la vivienda de clase media”, expresó. El empresario enfatizó aún más, diciendo que “si hay que hablar de mejorar un índice edilicio, lo haríamos para este segmento, que es donde va a impactar”.
En tanto, Gabriel Redolfi de MSR disparó: “Con el sistema financiero que tenemos, jamás va a haber un crédito hipoteario como la gente”. El empresario explicó que la respuesta de su empresa fue vender planes de 120 y 84 cuotas. “MSR reemplaza la función del banco con un anticipo y una cuota accesible, y sin intereses sobre intereses, ni IVA sobre saldo, ni seguro de vida, etc.”
Ricardo Griot, de Pecam, dijo que es preciso recuperar el crédito, que también mostró un andar errático hasta abril del año pasado, cuando el comienzo de la tormenta financiera lo borró del mapa. “Cualquier país de latinoamérica tiene entre el 4 al 7%, del PBI en crédito, nosotros estamos en menos del 1%, con el agravante de que al ser interrumpido quedó mal dirigido”, dijo. Y explicó: “Se estancó en la clase media y para compra de unidades usadas. Eso no está mal en principio porque te levanta el precio del usado, luego eso levanta el del nuevo y motoriza la construcción de nuevos proyectos; pero como en Argentina se discontinúa el financiamiento, los nuevos desarrollos no terminan de aparecer”.
El titular de G70, Ari Milsztein, afirmó que “hay una oportunidad tanto para el que tiene dólares billete como para el que tiene pesos y quiere hacerlos valer”. El empresario explicó la forma de venta de su firma: “Nosotros trabajamos con inversores que nos acompañan desde hace mucho, pero también con consumidores finales a los que no les cambiamos la forma de comercialización. Seguimos con precios ajustados por el índice de la Cámara de la Construcción (CAC) y ofrecemos financiación. Somos muy flexibles y tratamos cada caso de forma individual”.
Para Mauro Leiva, de RL Inmobiliaria, a pesar del agitado panorama el mercado sigue en movimiento. “La mayoría de nuestros clientes invierte a través de los pagos por cosecha y una forma de pago abierta adaptada a las necesidades del cliente. Eso hace que haya inversión, dado que el que tiene dólares resguardados aprovecha la coyuntura y el que tiene pesos tampoco quiere que se desvaloricen (…) No vamos a decir que las ventas son fluidas como antes, pero en ahora arranca la época del movimiento de estudiantes que llegan a la ciudad y quieren comprar o alquilar”, concluyó.
¿Hacia dónde crece Rosario?
Muchos desarrolladores han corrido el foco del microcentro y otras zonas comienzan a recibir desarrollos urbanísticos. La costanera céntrica, Puerto Norte, Fisherton y el Oeste son algunas de las locaciones elegidas por los constructores para apostar por nuevas obras.
Arturo Trini, presidente de la desarrolladora GM Real Estate, destacó las virtudes de Parque España, lugar que ha vuelto a elegir para Quinquela Del Huerto, en la intersección de la avenida homónima y calle Salta. “La costa central es la zona más madura urbanísticamente, la mejor de todas por varias razones: el río, el parque, su cercanía al centro de la ciudad y la conectividad. Esa esquina es un lugar excepcional, tan sólo ahora, imaginando cincuenta metros hacia arriba, la vista es inigualable, similar a la de Quinquela Plaza”, expresó el empresario.
Obring sigue avanzando sobre Río Arriba en la particular escenografía que ofrece Arroyito: el Paraná y las islas en toda su plenitud; la costanera con playas y clubes náuticos, frente al Parque Alem con sus pérgolas y jardines. “Ese sector me parece increíble, se huele el espíritu de río. La curva que hace el Paseo Ribereño para encontrarse con el Parque Alem con la gente corriendo aprovechando al máximo el espacio público. De pronto visualizar en verano las sombrillas en las playas de los clubes náuticos, realmente da otra perspectiva de Rosario”, expresó el empresario.
Por otra parte, Obring también lleva adelante, junto a Rosental Inversiones, Costavía. Sobre el potencial del barrio, Gagliardo afirmó: “La transformación de Pichincha todavía no empezó. Hay un uso más intensivo y Costavía es el primero de los convenios urbanísticos sobre la costa. Sólo estamos visualizando el inicio”.
A su vez, Ari Milsztein, de G70, ve con buenos ojos la evolución de Pichincha, donde construyen Livingreen (Güemes 2472). “A mí me gusta mucho el lugar y creo que tiene potencial. Se ha transformado en el corazón de la gastronomía de la ciudad y tiene un espíritu muy joven. Es el Palermo Soho de Rosario”, dijo el empresario. No obstante, “las restricciones de altura son una limitante importante, dado que hay que juntar muchos terrenos para poder hacer un desarrollo que valga la pena”.
Milsztein también rescató la zona circundante a la Ciudad Universitaria, donde desarrolla Columbia. “Estamos viendo con mucho interés el perímetro cercano a la Ciudad Universitaria, se está dando una puesta en valor interesante de la zona que la va a volver muy atractiva”, afirmó.
Gonzalo Crespi, director de Pilay, dijo que la Zona Oeste “es la de mayor crecimiento y desarrollo”. Exlicó: “Es la zona de mayor crecimiento y desarrollo. Las ciudades generalmente crecen hacia el norte, pero Rosario no puede ir en esa dirección porque hay cierta estructura industrial que no permite edificar. Seguramente se terminará comiendo Funes y Roldán. Lo importante es que el Estado haga las obras necesarias. Muchísima gente se ha ido a vivir a esos lugares, pero las arterias de acceso siguen siendo las mismas. Sin embargo, esa es la zona de desarrollo, al igual que Palos Verdes”.
El empresario también destacó un cambio en la preferencia de los ciudadanos: “Este tipo de zonas son sinónimo de calidad de vida. Las ciudades han salido del centro en todo el mundo. Los cascos céntricos se han ido devaluando para dar lugar a la periferia. Entre vivir en el centro, entre medianeras y con la polución que hay allí o hacerlo en un lugar tranquilo, con espacios verdes, donde te podés quedar en tu casa el fin de semana, la gente empieza a elegir esto último”.
Por último, Ricardo Griot, de Pecam calificó Puerto Norte como “el nuevo corazón de la ciudad”. Según sus palabras: “Ya no es una promesa, sino una certeza. Es un barrio consolidado y su crecimiento en los próximos años es innegable. Estamos convencidos de esta realidad, es por este motivo que hasta hemos mudado nuestras oficinas a esta locación”.
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