Argenway organizó un webinar estratégico invitando a sus principales asesores en el desarrollo de Hampton by Hilton Rosario, con el objetivo de intercambiar ideas y visiones sobre la coyuntura política, económica y su impacto en los desarrollos hoteleros de nuestro país en general y de Rosario en particular. Participaron Matías Crestale (Director de Crestale Propiedades), Nicolás Ruggiero (Director de Edilizia construcciones), Ignacio Podetti (Director de SMI, management en hotelería) y Walter Castro (Doctor en economía y Director del estudio contable Castro & Fernández).
Castro fue quien dio un primer punto de vista sobre la coyuntura “El panorama económico de la Argentina está, desde hace más de una década, en un proceso de estancamiento y ahora profundizado por la pandemia. Hay similitudes con otras crisis del pasado, pero la diferencia está en la velocidad de la caída: en esta ocasión se da lentamente pero con golpes fuertes, con mucha profundidad. En fin, todas las crisis económicas son acumulativas en términos de pobreza, es por eso que el modo de recuperación será en forma de raíz cuadrada. Sin embargo, luego de estos períodos, aparecen oportunidades para los sectores que consigan sobreponerse. Cuando esta etapa concluya, se perfila una Argentina mucho más barata en dólares y con un sistema de créditos licuado. Es por esto que los ahorristas van a encontrar en la construcción un refugio de valor, porque si algo se aprendió en Argentina es que con dólar barato conviene construir.”
Matías Crestale, referente del rubro inmobiliario rosarino, expresó: “Hoy la realidad es que el costo de la construcción medida en dólares está muy depreciado y para quien tiene ahorros, justo en este momento de incertidumbre o riesgo, es una forma de ir a un resguardo seguro, sabiendo que en el futuro esos valores se van a recomponer. A largo plazo el valor de las propiedades siempre crece, por supuesto que es variable en función de la ciudad donde se está invirtiendo, pero siempre es una escalera para arriba” cerró la idea Crestale.
Nicolás Ruggiero, socio y director de la constructora Edilizia, aseguró: “El buen inversor en Argentina debe tener timming, porque el dólar tiene saltos y la cámara de construcción se ve afectada. La idea de resguardo es más macro y tiene una capitalización lenta, pero es el inversor oportunista el que tiene ese timming, para entrar y salir en los mejores momentos, analizando las variables” añadió el referente de la construcción rosarina.
Matías Crestale se sumó al concepto y aportó: “El ladrillo no solamente es resguardo de valor, muchas veces se da como en este caso: si el costo de la construcción está bajo y el desarrollador te permite a vos como inversor ingresar a un buen valor, generás una rentabilidad extra. Ese es el timming, los momentos de ingreso y salida de una propiedad, es lo que define a un buen inversor inmobiliario”.
Además de las inversiones inmobiliarias tradicionales, en Argentina está surgiendo una interesante alternativa que brindan los “condo” hoteles. Desarrollos de nuevos establecimientos, como Hampton By Hilton Bariloche, se han financiado a través de este mecanismo, que incorpora a una gran cantidad de inversores. Ignacio Podetti, director de SMI – empresa de management y asesoramiento hotelero-, se refirió al perfil del inversor que busca estas variantes: “El inversor ideal en estos fideicomisos hoteleros es el que ve el negocio a largo plazo, no es para salir en el corto porque no estaría en sintonía con el horizonte hotelero, que se banca muy bien los vaivenes pero lo tenés que mirar a 15 o 20 años”.
En relación a si este puede ser también un buen momento para construir hoteles en Argentina, gracias a los menores costos de construcción, Podetti manifestó: “En la industria de turismo y hotelería, Argentina barata en dólares es el sueño del hotelero, del agente de viajes dentro del país y al mismo tiempo la pesadilla del vendedor de turismo emisivo, de exportación. Esto significa: más argentinos viajando por el país y más extranjeros viniendo a Argentina a disfrutar, no solo de nuestro lindo país, de paisajes y cultura, sino de que además le resulte barato”.
Walter Castro se refirió al rol del mercado inmobiliario en el país: “Argentina es un país que no tiene un sistema de crédito formal robusto, por mil razones: por la inflación, porque la gente desconfía de los bancos, por la presión tributaria enorme que incentiva la economía informal y quita accesibilidad al sistema bancario. Entonces Argentina es un país con muchas vacilaciones e incertidumbres donde la única certeza es que cada tanto hay una crisis. En ese contexto los ladrillos son un respaldo de valor que además le ha ganado al dólar, porque no todos son conscientes que el dólar también tiene inflación. Cuando vos mirás que los precios de las propiedades subieron en dólares en parte es por eso. Quizás la renta no sea alta pero sí sirve para conservar valor.
Podetti volvió a describir el perfil del inversor “condo-hotelero”: “Generalmente son inversores de mediana envergadura, y más con este sistema que permite particionar los módulos de entrada. Son inversores no sofisticados que acceden mirando el concepto de resguardo y creo que es más probable que así sea por esto que el costo de construcción está más deprimido en dólares. Entonces cobra sentido la visión de oportunidad de capitalización, no tanto en términos de que se suba de valor para un futuro comprador, porque en los fideicomisos hoteleros esto no está aceitado y no es tan normal la reventa de la porción del fiduciante, pero sí aparece ahora con más claridad el concepto de oportunidad porque si el costo de construir fue menor, seguramente los rindes sobre ese costo van a ser más atractivos”.
Castro afirmó: “Los argentinos somos ‘rambo’ en términos económicos, somos apenas supervivientes de las crisis, vivimos acostumbrándonos a contextos muy cambiantes y antes de que una tormenta pase ya estamos buscando el vehículo que nos permita seguir. En este sentido, un fideicomiso puede ser un valioso instrumento, al que entrás por intuición y confianza. Los fiduciantes son un grupo de gente que entra en un “pool” de un negocio armado a su medida que intuyen que ahí les va a ir bien y tienen confianza de cómo el desarrollador lo va a ejecutar.”
Ruggiero, por su parte, reforzó el valor de la transparencia “Yo haría mucho hincapié en la transparencia. Más allá del profesionalismo muchas veces el contexto rompe todos los planes. Entonces me parece que la transparencia es sinónimo de profesionalismo: cuando el desarrollador da las explicaciones con claridad, más allá de que el resultado circunstancial sea negativo.”
Podetti por su parte, cerró el webinar dando su mirada del sector Turismo post-pandemia: “Los destinos turísticos con naturaleza creo que por un tiempo se van a favorecer de ese viento a favor, de la necesidad de “no encierro” que tiene el público por las consecuencias post pandemia. Por otra parte, los hoteles de destinos corporativos, de negocios, como Rosario, como generalmente son negocios más nacionales o locales, probablemente sean los primeros en reactivarse, porque es lo que las empresas necesitan para volver a trabajar con más normalidad en todos los rubros”.
Finalizando y reafirmando su visión de la actualidad, el referente hotelero expresó: “El turismo con este tipo de cambio alto va a estar bien, tanto del receptivo como de negocios” y añadió: “Un fideicomiso hotelero en los próximos años será más atractivo que comprarte un departamento chico y ponerlo en alquiler”.
