La derogación de la traumática Ley de Alquileres, aprobada a mediados de 2020 y en noviembre pasado, parece ser bien vista, al menos en sus primeras impresiones, por tres empresarios desarrollistas, que cuentan con una fuerte producción de inmuebles en la ciudad.
“La ley de alquileres no servía a ninguna de las dos partes”, sostuvo Gabriel Redolfi, presidente de MSR Inversiones y Desarrollos. “Su derogación debería permitir la ampliación de oferta de inmuebles que hoy no están en el mercado y llegar a un equilibrio de valores teniendo en cuenta oferta y demanda”, consideró.
Por su parte, Ángel Seggiaro, director de la desarrolladora Fundar, manifestó que si bien “es muy temprano” para verter una opinión, estimó que “el efecto buscado va a orientar las tendencias entre inquilinos y propietarios para ponerse de acuerdo con más libertad que lo que implicaba la ley”. “Creo que es como un dedo que indica hacia dónde va a ir la tendencia”, agregó.
En tanto, Ricardo Griot, presidente de la constructora Pecam y dirigente de la Cámara Argentina de la Construcción, aseveró que la medida es “totalmente positiva” y añadió que “era una de las cosas que pedíamos para solucionar el tema de los alquileres”. “La ley regulatoria no logró el fin y el Código Civil es muy claro, por lo que creemos que va a ser una modificación en el pensamiento de mucha gente locadora que había dejado de alquilar por esto”, sostuvo.
Si bien sostuvo que con esta disposición “no se soluciona el problema de los alquileres”, apuntó que “es un buen paso” y destacó que desde la Cámara “estamos buscando incentivos para que las propiedades se vuelquen al alquiler”.
¿QUÉ CAMBIA CON LA DEROGACIÓN?
Desde el Estudio Abatti & Rocca Abogados explicaron los puntos más relevantes del DNU anunciado por el presidente Javier Milei en materia de locaciones:
a) Plazo: No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de 2 años para locaciones habitacionales y de 3 años para restantes destinos.
b) Precio: Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.
c) Resolución anticipada: El locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.
d) Periodicidad del pago: Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado.
e) Fianza, garantía: Se otorgó total libertad para determinar la garantía y fianzas de los contratos, como así también la moneda de los depósitos en garantía, debiendo las partes acordar el plazo de restitución del mismo.
f) Se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej.: mejoras, pérdida de luminosidad del inmueble, etc).
g) No hay de declarar los contratos en AFIP
h) El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que
se encuentran a cargo del locador
i) Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo
A su vez, desde el Estudio señalan que los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración, la cual puede ser el Código Civil, la Ley 27.551 o la Ley 27.737.
