Análisis y recomendaciones ante DNU que impacta en contratos de alquiler

EMERGENCIA LOCATIVA. DNU 320/2020 

SUSPENSIÓN DE DESALOJOS, PRÓRROGA DE PLAZOS CONTRACTUALES, CONGELAMIENTO DE ALQUILERES 

por Dr. Enrique L. Abatti y Dr. Ival Rocca (h) 

ESTUDIO ABATTI & ROCCA ABOGADOS 

I.- INTRODUCCIÓN 

El DNU 320/2020 del 29/03/2020, establece el congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º, motivado por los efectos de la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y generó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN y cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc. 

A continuación haremos un análisis exegético de la norma referida. 

ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias. 

Comentario 

Antecedentes 

Es de público y notorio la existencia de una situación de emergencia pública precedente en “materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social” tal como reza la ley 27.541, que con la ampliación de la emergencia sanitaria motivó la sanción del DNU 260/2020, sobre el cual ya nos hemos expedido y, a modo de resumen los recordaremos. 

Y también ante los drásticos cambios producidos en la economía, que influyen en las relaciones contractuales, produciendo alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, que tornarán las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, abrirán las puertas a planteos de resolución o recomposición de las prestaciones, a la luz del instituto de la imprevisión contractual. 

Al respecto, estas situaciones de imposibilidad de cumplimiento en los contratos locativos, generados por la situación de pandemia, encuadran en los arts. 955 (imposibilidad definitiva de cumplimiento), 956 (imposibilidad temporaria de cumplimiento), 1730 (fuerza mayor) y 1091 (imprevisión) del CCyC y, que ante ello, aconsejábamos la renegociación de las condiciones contractuales y, en situaciones extremas, la aplicación del denominado “esfuerzo compartido”, que tantas veces se utilizó en ocasión de la emergencia económica, financiera y social que contemplaba la ley 25.561 del 06/01/2002, que entre sus consecuencias pesificó las obligaciones en moneda extranjera asumidas antes del día de Reyes del 2002. 

ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras —en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación—, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere. 

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto. Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos. 

Comentario 

Suspensión de desalojos 

Esta disposición que establece en todo el territorio nacional la suspensión de los desalojos, es de dudosa constitucionalidad, ya que una norma nacional no puede legislar sobre exclusivas facultades delegadas a las provincias, como son los códigos procesales —en este caso, en materia civil y comercial— y, tan es así que ya en la Provincia de Buenos Aires, en la Cámara de Diputados se presentó un proyecto de ley para suspender los desalojos de ciertos inmuebles. Sin embargo, será la justicia quien en definitiva se pronunciará respecto a los planteos de inconstitucionalidad que se formulen. 

Este artículo suspende hasta el 30/09/2020 la ejecución de las sentencias judiciales sobre desalojo de los inmuebles individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el juicio se haya promovido por la falta de pago de alquileres y desde luego, aunque la norma no lo dice, de los accesorios que lo integran, conforme al art. 1208 CCyC (ABL, expensas del la P.H., etc.). 

Únicos sujetos pasivos legitimados incluidos 

La norma se refiere exclusivamente a los contratos de locación y que la tenencia se encuentre en poder del locatario, sublocatario si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte, conforme art. 1189 CCyC. 

Sujetos pasivos excluidos 

Consecuentemente, excluye de sus beneficios a los comodatarios, intrusos y usurpadores. Podrían considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa. 

Sucesores por causa de muerte 

En relación a la transmisión por causa de muerte, el art. 1189 referido abarca tanto el supuesto del locador como del locatario. Sin embargo, expresamente determina que la transmisión se produce “salvo pacto en contrario”, por lo que si en el contrato se convino la prohibición de transmisión en caso de fallecimiento del inquilino, conforme al principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), deberá respetarse ese pacto, prevaleciendo la voluntad de las partes y no estará alcanzado por la suspensión del desalojo, ya que de lo contrario, el DNU lo hubiera previsto, como lo hizo con los continuadores del art. 1190 CCyC. Este supuesto es distinto a los continuadores conforme al art. 1190 CCyC, que son los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario. (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 31). 

Contratos locativos incluidos 

El art. 9º incluye taxativamente a los contratos relativos a inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural (no aclara si deben ser de ocupación permanente); habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES). 

Suspensión de lanzamientos ya ordenados 

La norma suspende las ejecuciones de sentencia que disponen los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado hasta el 30/03/2020, fecha de entrada en vigencia del DNU en comentario. 

Esto comprende tanto los ordenados en cumplimiento de sentencias definitivas firmes, como los dispuestos en virtud de la entrega anticipada del inmueble en los procesos por las causales de falta de pago o vencimiento del contrato, en los términos del art. 684 bis del CPCCN y de los códigos provinciales que lo contemplan (v.gr. arts. 676 ter CPCCBA, 657 bis CPCC Chaco, 399 quater CPCC Mendoza, 684 quater CPCC Misiones, 693 y 699 CPCC Santiago del Estero, 423 bis CPCC Tucumán, etc. —Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Desalojo de inmuebles, Abacacía, Bs.As. 2012, págs. 15, 53, 81, 85, 91, 97, 101, 117—). La suspensión ordenada no alcanza a la tramitación de los procesos de desalojo ni de ejecución de alquileres, los cuales seguirán sus trámites ordinarios. Lo que se suspende son las ejecuciones de las sentencias que ordenan los lanzamientos.   

Suspensión de plazos 

Se dispuso la suspensión de los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos, hasta el 30/03/2020, comprendiendo esto desde luego, también a los plazos procesales. 

ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras —en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación—, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año. 

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación. 

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible. 

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora. 

Comentario 

Prórroga compulsiva de los plazos contractuales. Alcances. 

Este artículo dispone la prórroga compulsiva hasta el día 30/09/2020, de la vigencia de los contratos locativos sobre los inmuebles designados taxativamente en el art. 9° del DNU en comentario, cuyo vencimiento haya operado a partir del 20/03/2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder del locatario, sublocatario si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC, o sea los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario y sucesores por causa de muerte, conforme al art. 1189 CCyC. Al respecto nos remitimos al comentario supra del art. 2º. 

Consecuentemente, excluye de sus beneficios a los comodatarios, intrusos y usurpadores. Podrían considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa. 

Continuación de la locación concluida a opción exclusiva del locatario 

La prórroga también regirá para los contratos vencidos que continuaron prorrogándose hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante notificación fehaciente, conforme lo dispone el art. 1218 CCyC. 

El locatario podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado en el contrato o por prorrogarlo por un término menor al autorizado en este artículo. Para ejercer estas opciones, el locatario deberá notificarlo en forma fehaciente al locador con antelación mínima de quince (15) días de antelación a la fecha de vencimiento pactada, “si ello fuere posible” dice el artículo, con los cual contempla la imposibilidad fáctica de contar con medio fehaciente de notificación, por ej. en caso de “cuarentena” obligatoria dispuesta por DNU. Lo que no aclara el artículo es el supuesto en el cual alguna de las partes dio por concluido el contrato habiéndolo notificado en forma fehaciente antes del 20/03/2020. Consideramos que en ese caso el contrato ya estaba resuelto y no estaría alcanzado por la prórroga. Al respecto, el locador podrá iniciar proceso de desalojo, pero no podrá materializar la ejecución de la sentencia que ordena el lanzamiento, conforme se desprende del texto del art. 2.    

Prórroga imperativa de la fianza. 

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones del fiador, tal como lo dispone el art. 4º de este DNU. Entendemos, aunque la norma no lo dice, que el fiador deberá ser notificado por medio fehaciente. Consideramos que esta prórroga también abarcará a los otros tipos de garantías locativas, como los seguros de caución. 

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. 

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato. 

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes. 

Comentario 

Congelamiento de los alquileres 

Desde su entrada en vigencia y hasta el 30/09/2020, quedarán congelados a los valores del mes de marzo de 2020, los alquileres de contratos sobre los inmuebles comprendidos por el art. 9° de este DNU (contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural —no aclara si deben ser de ocupación permanente—; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES. 

Vigencia del congelamiento 

Durante la vigencia del congelamiento el locatario deberá pagar el monto vigente al mes de marzo de 2020, hasta el 30/09/2020, independientemente de lo que hubieren pactado las partes en el contrato. Si se hubiera pactado un alquiler global por toda la vigencia del plazo contractual, igualmente se pagará el vigente al mes de marzo 2020. 

Prestaciones accesorias excluidas del congelamiento 

Las demás prestaciones de pago periódico (ABL, expensas de la P.H., etc.) asumidas convencionalmente por la parte locataria, conforme lo dispuesto por el art. 1208 CCyC se regirán según lo acordado por las partes en el contrato, consecuentemente, se encuentran excluidas del congelamiento y deberán ser pagadas conforme los montos que se vayan devengando. 

 

ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación. 

 

Comentario 

Prórroga de la fianza 

La norma dispone imperativamente, suplantando la voluntad expresa del fiador que requiere el art. 1225 CCyC sobre fianza locativa y conforme al art. 1596 inc. b), la prórroga del contrato afianzado sin consentimiento del fiador e, inc. d) sin haber iniciado la acción judicial contra el deudor (locatario) dentro de los 60 días de requerido por el fiador o deja que opere la caducidad de la instancia, la prórroga de la fianza hasta el 30/09/2020 en los contratos que hubieren vencido a partir del 30/03/2020. 

 

Necesaria notificación al fiador 

Si bien la norma no lo dice, consideramos que el fiador debería ser notificado por medio fehaciente, de la voluntad del locatario de adherirse a la prórroga legal emergencial del contrato. Entendemos que esta prórroga también abarcará a los otros tipos de garantías locativas, como los seguros de caución. 

 

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá ser abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. 

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación. 

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo. 

 

Comentario 

Obligaciones pendientes de pago por diferencia del alquiler 

Si por aplicación del congelamiento del alquiler al 29/03/2020, se produjere alguna diferencia en favor del locador que genere una deuda al locatario resultante del monto pactado en el contrato y el que corresponda pagar, la obligación acumulada deberá ser cancelada por el locatario —o en su defecto por el fiador— en al menos tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento fijada en el contrato locativo que corresponda al mes de octubre de 2020 y, junto a este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Obviamente que conforme lo dispone el art. 4º de este DNU, las demás prestaciones de pago periódico (ABL, expensas de la P.H., etc.) que integran el alquiler conforme al art. 1208 CCyC, se encuentran excluidas del congelamiento y debieron ser pagadas a medida que se fueron devengando. 

 

Obligaciones exentas de intereses y vigencia de la fianza 

Se exime de la aplicación de intereses moratorios, compensatorios y punitorios y de toda otra penalidad prevista en el contrato. Además este artículo ratifica la vigencia de la prórroga compulsiva de las obligaciones del fiador, las que permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 incs. b) y d) del CCyC. 

 

Habilitación para convenir otras formas de pago 

Las partes contratantes podrán pactar una forma de pago distinta que no deberá ser más gravosa para el locatario que la establecida en el primer párrafo del artículo en comentario o sea, en no menos de tres (3) cuotas que deben ser iguales, mensuales y consecutivas, salvo que se pacten por ej. dos (2) cuotas con una quita importante, etc. En este caso, no sería necesaria la ratificación por el fiador, salvo que las partes extiendan los plazos de pago más allá del máximo de seis (6) cuotas, ya que no se le puede imponer al fiador la extensión de su responsabilidad más allá del plazo máximo fijado por el DNU, salvo que el locatario no restituya la tenencia del inmueble en tiempo y forma. 

 

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación. 

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo. 

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación. 

 

Comentario 

Deudas generadas por falta de pago 

Las deudas que se generen desde vigente el decreto y hasta el 30/09/2020, que tengan origen en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán cancelarse en, al menos, tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del alquiler que por contrato correspondiere al mes de octubre de 2020. 

 

Intereses compensatorios 

Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no excederán la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. 

No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni alguna otra penalidad y las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 incs. b) y d) del CCyC. 

 

El incumplimiento del pago no habilita el desalojo 

Durante el período comprendido entre el 30/03/2020 y hasta el 30/09/2020, no podrá iniciarse el proceso de desalojo por la causal de falta de pago que contempla el art. 1219 inc. c) del CCyC. 

 

Posibilidad de convenir otras formas de pago 

La norma permite a los contratantes convenir en uso del principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), formas de pago distintas que no podrán ser más gravosas para el locatario que las establecidas en el primer párrafo del artículo en comentario, por ej. mayor plazo, pago por entrega de bienes, etc. No sería necesaria la ratificación por el fiador, salvo que las partes extiendan los plazos de pago en más del máximo de seis (6) cuotas, ya que no se le puede imponer al fiador la extensión de su responsabilidad más allá del plazo máximo fijado por el DNU, salvo que el locatario no restituya la tenencia del inmueble en tiempo y forma. 

 

ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada. 

 

Comentario 

Bancarización optativa por el locatario 

El locador, dentro del plazo de veinte (20) días contados a partir del 29/03/2020, deberá comunicar al locatario los datos necesarios para que éste pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a cuales esté obligado. 

 

ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación: 

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. 
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. 
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. 
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. 
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. 
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. 
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES). 

 

Comentario 

Contratos incluidos 

Este artículo incluye taxativamente a los contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, no aclarando si además deben ser de ocupación permanente; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES). Es vaga la disposición sobre profesionales autónomos, ya que no aclara qué tipo de profesiones, con lo cual cualquier actividad que se considere profesional estaría comprendida. Podrían también considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa. 

 

Contratos excluidos 

Dado que la enumeración inclusiva precedente es taxativa, consecuentemente, excluye de sus beneficios a los contratos de comodato, concesión, los comprendidos en el art. 1199 CCyC, tales como locación de destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada. 

 

ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN – VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos. 

 

Comentario 

Excepciones en función de la vulnerabilidad del locador 

Se excluye del congelamiento de alquileres (art. 4º del DNU) a los contratos de locación cuando el locador dependa del alquiler convenido en el contrato de locación, para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiendo acreditar debidamente tales extremos. 

La norma, que peca de vaguedad, no establece la forma y alcances de la prueba a cargo del locador para gozar de la exclusión. No aclara ante qué organismo debe efectuarse el trámite, con lo cual se supone que sería ante la justicia, mediante acción declarativa de certeza, con similares alcances que el proceso de beneficio de litigar sin gastos. Pero este juicio es prolongado y complicado. Ante ello y la premura del locador vulnerable, que imperiosamente necesita del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar, como por ej. el frecuente caso del jubilado que cobra un haber mínimo, debería recurrir al proceso de amparo. Creemos imperioso que se reglamente cómo probar en forma ágil la vulnerabilidad del locador, para no tornar ilusoria la aplicación del artículo, que con buen criterio previó esta circunstancia o situación. 

 

ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación. 

 

Comentario 

Este artículo excluye a los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº13.246 con las excepciones previstas en el art. 9° inc. 4º de este DNU o sea inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias y lo que el artículo en comentario con imprecisión denomina “los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación”. Suponemos que el legislador quiso referirse al inc b) del art. 1199, que comprende a los contratos destinados a habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares, a los cuales se le aplican en virtud de la ley 27.221, las normas referentes al contrato de hospedaje. (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 39). 

Pero en realidad, creemos que debería abarcar la totalidad del art. 1199 CCyC, esto es, la locación de destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada.  

 

ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto. 

Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto. 

 

Comentario 

Se suspende desde el 29/03/2020 por el plazo de un (1) año el procedimiento de mediación voluntaria en materia de ejecución y desalojo contemplado en este DNU y referentes al art. 6º, de la Ley de Mediación 26.589* y estos temas pasan a mediación previa y obligatoria en forma gratuita o a muy bajo costo y, dada la naturaleza procesal, invitando a las provincias y a la CABA a implementarla. *(Ley 26.589, art. 6º — Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.)

 

ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto. 

 

Comentario 

Si la situación de emergencia que motivó este DNU se prolongara, el PEN seguramente prorrogará los plazos del mismo. 

 

ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público. 

 

Comentario 

Se trata de una norma imperativa, por lo tanto sus disposiciones son irrenunciables, conforme al art. 12 CCyC las convenciones entre particulares que pretendan modificarla, no surten efecto, 

 

ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL. 

 

Comentario 

Dado que fue publicado en el BO el 29 de marzo de 2020, su vigencia comenzó desde esa fecha, conforme al art. 5to. CCyC. 

 

ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN. 

 

ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. 

 

FERNÁNDEZ – Santiago Andrés Cafiero – Eduardo Enrique de Pedro – Felipe Carlos Solá – Agustín Oscar Rossi – Martín Guzmán – Matías Sebastián Kulfas – Luis Eugenio Basterra – Mario Andrés Meoni – Gabriel Nicolás Katopodis – Marcela Miriam Losardo – Sabina Andrea Frederic – Ginés Mario González García – Daniel Fernando Arroyo – Elizabeth Gómez Alcorta – Nicolás A. Trotta – Roberto Carlos Salvarezza – Tristán Bauer – Claudio Omar Moroni – Juan Cabandie – Matías Lammens – María Eugenia Bielsa 

 

1. 29/03/2020 N°16159/20 v. 29/03/2020 Fecha de publicación 29/03/2020 

 

II.- CONCLUSIONES

El basamento de este DNU está dado por la emergencia sanitaria que afecta gravemente las relaciones jurídicas y económicas de los contratos locativos. Ya el padre de nuestra Constitución Nacional, Juan Bautista Alberdi, sostenía que la economía y el derecho son las dos caras de la misma moneda. Por eso, los negocios, para desarrollarse necesitan de la seguridad que le da el marco jurídico, en consecuencia, los contratos, como expresión de la libre voluntad de las partes necesitan de la regulación legal. Y en las sociedades que más progresan, eso se da con una mínima injerencia participativa del Estado, ya que prima la libre expresión de la voluntad de los contratantes, que no se ve coartada por el intervencionismo estatal. 

Sin embargo, ante situaciones extremas, como la actual pandemia provocada por el Covid-19, vemos que aún en los estados más liberales, la autoridad pública ha debido intervenir en muchos de los aspectos de las relaciones entre los individuos, llegan a coartar incluso la libertad de circulación de las personas y, en un plano inferior, ha intervenido activamente en las relaciones contractuales entre los privados. 

A todo esto no podía estar ajeno nuestro país. En consecuencia, fue necesario sancionar diversos DNU, dado que el trámite legislativo ordinario era demasiado lento. 

El DNU 320/2020 en análisis, viene a poner las cosas en su lugar mediante una atenuada intervención del Estado en materia locativa, atento a la situación de emergencia que se ha producido –en este caso- en las relaciones contractuales entre locadores y locatarios, que complican el cumplimiento de sus respectivas obligaciones. 

Tal como lo hemos relatado en el desarrollo del análisis de los respectivos artículos del DNU 320, existen además de una no muy perfecta técnica legislativa en su redacción, algunas oscuridades que generan dudas, las que deberán ser resueltas mediante decreto aclaratorio,  pero todo ello comprensible dada la necesaria premura en su elaboración. 

Mas allá de lo dispuesto por este DNU, en la práctica pueden presenrarse situaciones que están contempladas y tienen solución dentro del marco del Código Civil y Comercial, donde tienen vigencia los institutos de la imposibilidad de pago permanente (art. 955 CCyC) o temporario (art. 956 CCyC), la fuerza mayor (art. 1730 CCyC) y la imprevisión (art. 1091 CCyC), que a continuación sucintamente expondremos.   

Imposibilidad de cumplimiento

El art. 955 CCyC, antecedente del art. 956, en relación a la imposibilidad de cumplimiento definitiva establece que “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados”. A su vez el art. 956 respecto a la imposibilidad temporaria, expresa que “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible”.

El DNU 260/2020 y su prórroga al ordenar el aislamiento preventivo obligatorio genera una imposibilidad legal absoluta de cumplimiento, basado en causa de fuerza mayor, contra la cual los contratantes nada pueden hacer, ya que están comprometidos intereses superiores de la sociedad, como lo son la salud pública y la vida. 

Clases de imposibilidades. 

1. A) Definitiva: Según el art. 955 CCyC, la imposibilidad sobrevenida de la prestación debe ser: a) objetiva, b) absoluta, c) definitiva y además, producida por caso fortuito o fuerza mayor. 
2. B) Temporaria: Para el art. 956 CCyC la imposibilidad sobrevenida de ser: a) objetiva, b) absoluta, c) temporaria. En este caso la norma no menciona al caso fortuito o fuerza mayor. Sin embargo, consideramos que debe ser incluido, pues la norma general que define al instituto de la imposibilidad de cumplimiento, es el art. 955 CCyC. La imposibilidad es temporaria cuando la prestación es aún posible de ser realizada con posterioridad e idónea para satisfacer el interés del acreedor. 

Debemos aclarar que la mera dificultad de cumplimiento, por ej., la complicación en un trámite, no es aplicable al caso, porque el objeto obligacional debe convertirse en irrealizable y, por ej., el pago del alquiler en el período de cuarentena obligatoria del DNU 260/2020, no sería irrealizable, ya que el locatario podría hacerlo mediante transferencia bancaria o pago por tercero, aunque el deudor podría carecer de fondos suficientes en su cuenta bancaria y sí en efectivo.

Un supuesto de imposibilidad absoluta bajo la cuarentena impuesta por el DNU 260/2020 y su prórroga, para el locador sería el caso de la entrega material de la tenencia del inmueble al locatario y para éste último, la imposibilidad sobrevendría con la restitución material de la tenencia ante la finalización del contrato. 

La imposibilidad de cumplimiento debe ser probada por quien la invoca.

Caso fortuito y fuerza mayor. 

Conforme al art. 955 CCyC, la imposibilidad debe ser producida por caso fortuito o fuerza mayor y ello es un hecho que no ha podido preverse o que, previsto, no ha podido evitarse. Esto es aplicable tanto a la imposibilidad de cumplimiento definitiva, como temporaria.

Para que un hecho constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisible, inevitable, actual y ajeno al deudor. El deudor se encuentra eximido de responsabilidad, salvo mora en el cumplimiento de la obligación o pacto en contrario. 

Imposibilidad temporaria de cumplimiento por imperio del DNU 260/2010.

La mayoría de los supuestos de incumplimiento en materia locativa originado por este DNU, se presentarán en forma temporaria pudiendo abarcar o no a ambas partes de la relación contractual y podemos distinguir los siguientes casos: 

1. a) Entrega y recepción de la tenencia del inmueble por ambas partes: Se trata de una real imposibilidad temporaria para ambas partes, ya que durante la vigencia de la prohibición de transitar ninguna de las partes pueden cumplir con sus respectivas obligaciones, la del locador de entregar materialmente la tenencia y la correlativa del inquilino de recibirla. Esta situación podría plantearse ante el caso de haberse suscripto el contrato locativo antes de la entrada en vigencia del DNU, habiéndose diferido la entrega de la tenencia para una fecha que coincidió luego con la imposibilidad de transitar. Esta imposibilidad temporaria no habilita a ninguna de las partes a rescindir el contrato, salvo que se tratare de una locación para el cumplimiento de finalidad determinada (art. 1199 in fine CCyC, Abatti, Enrique y Rocca, Ival, Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, p. 41) y esa finalidad ya no podría cumplirse con posterioridad, una vez finalizado el impedimento, en cuyo caso, la imposibilidad sería definitiva. En ambos casos, conforme al art. 955 CCyC las partes están eximidas de responsabilidad. 
2. b) Imposibilidad del locatario de pagar los alquileres: Tal como manifestamos supra, la imposibilidad del inquilino de pagar los alquileres durante el período de aislamiento, no es absoluta, ya que existen medios para realizarlos puntualmente, como las transferencias bancarias, más allá de si el locatario posee o no cuenta bancaria o no le conviene hacerlo por razones impositivas, ya que incluso podría realizarlos mediante terceros (art. 881 CCyC).
3. c) Imposibilidad temporaria del locador de realizar mejoras obligatorias o refacciones en el inmueble: Si el locador está obligado legal o convencionalmente efectuar refacciones o mejoras en el bien locado, el período de cuarentena del DNU le impone la imposibilidad sobrevenida absoluta y temporaria de materializarlas. Pero debemos hacer un distingo, si ya el locatario lo había intimado a efectuarlas antes de la entrada en vigencia del DNU y el locador no cumplió, una vez desaparecida la causa del impedimento, debe realizarlas y además asumir los daños y perjuicios causados. 

Imprevisión.

La mayor onerosidad como impedimento para el deudor para cumplir su prestación no puede ser invocada como un supuesto de imposibilidad de cumplimiento en los términos de los arts. 955 y 956 CCyC, sino bajo las disposiciones del art. 1091 CCyC o sea, del instituto de la imprevisión. 

Una permanente inflación y sucesivas devaluaciones monetarias han llevado a las partes de los contratos conmutativos –especialmente de tracto sucesivo y larga duración– a incluir cláusulas que las resguarden de dichos efectos negativos que destruyen el necesario equilibrio de las contraprestaciones, ya sea a través de mecanismos indexatorios –cuando estos estaban permitidos– o mediante la referencia a la moneda extranjera, cuestión que con la actual redacción del art. 765 del CCyC (que la trata como “cosa”), es más compleja que con la legislación anterior -arts. 617 y 619 del Cód. Civ. velezano- (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 19). 

Desde el advenimiento de la pandemia originada por el denominado “Covid-19”, que motivó la sanción de los DNU 260/2020 y 297/2020, se ha producido una nueva causa de generación de desequilibrio en las contraprestaciones a cargo de los locatarios, especialmente en los contratos de locación inmobiliaria de destino comercial, oficinas y galpones, que afecta la posibilidad de pago por el escalonamiento pactado contractualmente en tiempos normales en el valor de los alquileres, que los descolocan en relación al valor de plaza, que tiende a la baja por el decrecimiento de la actividad económica en general. 

Así el art. 1091 del CCyC establece que “Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia”.

Tanto la “onerosidad excesiva” como el hecho desencadenante que debe ser “extraordinario e imprevisible”, quedan librados al arbitrio judicial. Pero llevado esto a la situación actual, como todo tiene un límite y, ese tope lo establece el principio de razonabilidad, la enorme devaluación producida entre mayo y septiembre de 2018, sí puede encuadrarse perfectamente en imprevisión contractual, porque el buen hombre de negocios –salvo el muy bien informado– jamás podría haber previsto semejante depreciación de la moneda local frente al dólar y ahora, ante esta tragedia mundial de pandemia, que tampoco era previsible por persona alguna, han derivado en una alteración del mercado locativo, que ante la baja de la actividad económica, también disminuyeron los precios de los alquileres especialmente de destino comercial, galpones y oficinas. 

El art. 1091 del CCyC no menciona expresamente la mora ni la culpa. Pero requiere que la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración, sobrevenga por causas ajenas a las partes. Esta expresión abarca el concepto de culpa. La alteración extraordinaria no será ajena a la parte si está incursa en culpa. Pero la culpa —a más de obstar al carácter de “ajenidad” en la producción del evento desequilibrante— también pone en cabeza de quien actuó con culpa las consecuencias del caso fortuito. Quien actuó con culpa responde por las consecuencias fortuitas en los términos del art. 1733, inc. d), del CCyC. Por otro lado la mora hace al deudor responsable también del caso fortuito, que en la excesiva onerosidad sobreviniente es el evento imprevisto que altera gravemente la ecuación económica del contrato, a no ser que esa mora sea indiferente para la producción del daño (art. 1733, inc. c), del CCyC). Es decir que sea irrelevante, v. gr., por ser posterior a la producción del evento imprevisible (Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir.-, “Código Civil y Comercial de la Nación”, t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704).

En realidad, también es importante ponderar la posibilidad de las partes -dada su profesión u ocupación- de haber podido prever la probabilidad de producirse un acontecimiento extraordinario ajeno a su voluntad que altere el equilibrio de las contraprestaciones en un negocio que las vincule, porque a mayor especialidad o especialización o conocimiento, por ej. de un mercado determinado relacionado con la negociación de que se trate, mayor deber de diligencia y menor posibilidad de invocar la imprevisión.

El art. 1091 CCyC, prevé dos soluciones ante la excesiva onerosidad, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación a las circunstancias actuales o sea la renegociación tendiente al reajuste equitativo de las contraprestaciones a fin de evitar el enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra.

Invocación de la imprevisión por el locatario. Adecuación y readecuación.

Cuando el alquiler queda desfasado respecto a los precios de mercado por haber utilizado un método de fijación, por ej. referido al dólar u otra cosa que por efecto de la inflación o de la devaluación cuando se trata de productos o insumos importados, lo eleven notoriamente, el locatario podrá intentar la solución de la imprevisión. 

Desde luego, que la solución más fácil para él y que no cuenta para el locador, sería la resolución unilateral del contrato conforme lo autoriza el art. 1221 CCyC, pero tendría que indemnizar al locador con los montos allí previstos, según si la opción la ejerza antes o ya transcurrido el primer año de vigencia contractual. 

Pero puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar para el locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado. 

También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados con una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al del mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará su readecuación a la realidad del mercado. 

Debe priorizarse el reajuste equitativo de las prestaciones por sobre la resolución contractual. 

Nos pronunciamos —hechas las precedentes salvedades— por el principio de conservación del contrato (art. 1066 del CCyC), que tiene su antecedente legal en el art. 218, inc. 3° del Código de Comercio derogado, viabilizable mediante la readecuación de las prestaciones, lo cual conduce a una aplicación funcional del derecho (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 106). 

El art. 1068 CCyC, respecto a las expresiones oscuras en los contratos, cambiando la regla del favor debitoris (esto es que las cláusulas ambiguas debían interpretarse a favor del deudor) y el art. 218, inc. 7° del Cód. Com. derogado, establecía que si el contrato es a título gratuito, debe interpretarse en el sentido menos gravoso para el deudor y, si es oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes, imponiendo el principio del favor debilis, sin distinguir si se trata del deudor o del acreedor, ya que no siempre es el deudor la parte débil del contrato. Con lo cual vemos que otras disposiciones del CCyC, con criterio lógico, nos remiten también al principio del reajuste equitativo de las contraprestaciones. 

Obligación legal de renegociar, previo a la rescisión. 

El art. 1011 CCyC en su último párrafo establece una especie de “deber de renegociar” el contrato en la forma siguiente: “La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos”. El texto abre muchos interrogantes: ¿de qué rescisión se trata? ¿qué implica dar a la otra parte “una oportunidad razonable de renegociar de buena fe”?

La incorporación de una obligación de recomponer los términos del contrato ya celebrado a través de la renegociación constituye una significativa modificación en materia de contratos. La renegociación implica modificar una noción de contrato profundamente arraigada en el consentimiento expresado por las partes y aparentemente indiferente por la obtención de la finalidad económica esperada por los contratantes perseguida a través del negocio. Implica una conducta contractual tendiente al encauzamiento de una relación ya establecida, afectada por la modificación de circunstancias sobrevinientes a cuales son ajenas las partes (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, ps. 90/91). 

Esta norma parecería que obliga al afectado por la excesiva onerosidad, previo a resolver el contrato, a intentar renegociarlo, aunque el art. 1091 CCyC no establezca esta prelación. 

Principio de buena fe contractual.

También hay que tener en cuenta la vigencia del principio rector de la buena fe establecido en el art. 9º CCyC respecto al ejercicio de los derechos, como buena fe, lealtad que es fuente de obligaciones contractuales de origen legal y se relaciona con el deber ser esperable en la actuación de las partes en una relación contractual y, de la buena fe contractual que presupone que debe ser una conducta continua entre los contratantes que comienza desde las tratativas contractuales (art. 991 CCyC), prosigue en la celebración del acuerdo (art. 961 CCyC) y en su interpretación (art. 1061 CCyC), con el aditamento introducido por el nuevo código, que obliga a las partes con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor (art. 961 últ. pte. CCyC). 

Principio de conservación del contrato.

Es importante no perder de vista el principio de conservación del contrato (art. 1066 CCyC) y cuando se presenten dudas, se irá al significado de las palabras (art. 1063 CCyC) y al contexto como se desarrolla la redacción de las cláusulas teniendo en mira su conjunto (art. 1064 CCyC) y cuando todo ello no es suficiente, se deberán considerar las circunstancias de cómo fue celebrado el acuerdo, incluyendo las negociaciones preliminares, conducta de los contratantes, incluso la posterior a su celebración y, la naturaleza y finalidad del convenio (art. 1066 CCyC). Y por último, cuando existan expresiones oscuras que generen dudas, si el contrato es a título gratuito, se interpretará en el sentido menos gravoso para el obligado y, si lo es a título oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes (art. 1068 CCyC). 

Contratos de larga duración (art. 1011 CCyC).

Tener en cuenta estos principios es de suma importancia a la hora de establecer la adecuación de los contratos, principalmente en los de tracto sucesivo y los de larga duración (art. 1011 CCyC), como lo serían las locaciones de destino comercial que pueden extenderse hasta 50 años conforme lo prevé el art. 1197 CCyC (Abatti, Enrique y Rocca, Ival, Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, p. 36), porque las partes pudieron haber asumido un riesgo al momento de contratar, como la constante inflación y depreciación de la moneda, que es normal en nuestra economía, pero cuando se producen alteraciones extraordinarias que no pudieron preverse ni siquiera con los pronósticos más sombríos, como lo fue la descontrolada escalada inflacionaria del año 2018 (no así la del 2019, que ya era previsible), ello amerita la invocación de imprevisión contractual para peticionar la resolución o la recomposición de los términos del contrato. Por supuesto, que si el contrato fue acordado en plena crisis inflacionaria o cambiaria, estas circunstancias no podrían ser invocadas eficazmente. En consecuencia, será preciso analizar cada caso en especial, teniendo en cuenta sus particularidades y las reglas interpretativas arriba mencionadas.

Invocación de la imprevisión por el locatario. Adecuación y readecuación.

Cuando el alquiler quede desfasado respecto a los precios de mercado por haber utilizado un método de fijación, por ej. referido al dólar u otra cosa que por efecto de la inflación o de la devaluación cuando se trata de productos o insumos importados, lo eleven notoriamente, el locatario podrá intentar la solución de la imprevisión (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 133). 

Desde luego, que la solución más fácil para él y que no cuenta para el locador, sería la resolución unilateral del contrato conforme lo autoriza el art. 1221 CCyC, pero tendría que indemnizar al locador con los montos allí previstos, según si la opción la ejerza antes o ya transcurrido el primer año de vigencia contractual. 

Situaciones prácticas que se plantearán a locatario y locador por causa del Dec. 260/2020. Cursos de acción. 

Locatario plantea readecuación del alquiler en vez de resolución: Puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar para el locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado. 

Locatario o locador plantean readecuación del alquiler: También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados con una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al del mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará la readecuación del mismo a la realidad del mercado. 

Locatario plantea readecuación de alquiler fijado por valor producto (art. 1133 CCyC): En los contratos de destino comercial es frecuente fijar el monto del alquiler en base al valor de uno o más productos, conforme lo autoriza el art. 1133 CCyC (Abatti, Enrique y Rocca, Ival, Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, págs. 29, 119, 129) o sea, en la cantidad necesaria de pesos para adquirir x cantidades de litros de nafta premium de x marca o x cantidades de botellas de agua mineral de 2 lts. de x marca, etc. y el monto del alquiler se fija cada semestre en base a los precios de esos productos. En este caso, puede suceder que esos productos aumenten desmesuradamente y coloquen al alquiler en un valor muy superior al de plaza, cuestión que se agrava cuando por circunstancias ajenas a las partes y a las que tuvieron en mira al formalizar el contrato locativo, como la actual pandemia y sus consecuencias ruinosas para la economía, hagan que la obligación del locatario respecto al monto del alquiler se torne en excesivamente onerosa. Esto lo habilita conforme al art. 1091 CCyC a peticionar la resolución del contrato o la readecuación del alquiler de acuerdo al precio de mercado. 

Esfuerzo compartido

Readecuación en base al esfuerzo compartido.

Concepto. 

El “esfuerzo compartido”, también denominado por la doctrina “sacrificio compartido” es el resultado de una negociación donde ambas partes contratantes (vendedora-compradora; locadora-locataria; dadora-tomadora; mutuante (acreedora)-mutuaria (deudora); arrendadora-arrendataria; aparcera dadora-aparcera tomadora; etc.), ante una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación, generada por causas ajenas a ellas o al riesgo que razonablemente pudiera haber sido asumido por la afectada, torna excesivamente gravosa la obligación a cargo de una de ellas y, porqué no, de ambas, según el tipo de contrato de que se trate, resignan parte del beneficio que les corresponde, por eso básicamente, podría considerarse como una transacción (art. 1641 CCyC). 

Este tipo de negociación muy frecuente durante la crisis económica del 2002, fue instaurada por la Ley de Emergencia Pública y de Reforma del Régimen Cambiario 25.561 del 06/01/2002 y los decretos posteriormente dictados en consecuencia, 214/02, 762/02 y 1.242/02, aplicables exclusivamente a los contratos originariamente pactados en moneda extranjera. El art. 11 de la ley 25.561, se refiere expresamente al “esfuerzo compartido” y el art. 8º del Dec. 214/02 habla de “reajuste equitativo” de las contraprestaciones, abriendo las puertas a la acción directa por reajuste ante imprevisión contractual, que no contemplaba el art. 1198, pte. 2ª, del Cód. Civ. velezano hoy derogado. 

En ese entonces, el “esfuerzo compartido” estaba más dirigido hacia el perjudicado por el acontecimiento extraordinario de la pesificación (1 dólar igual a 1 peso), que era el acreedor (vendedor, mutuante con garantía hipotecaria, locador, dador, etc.). Pero nada impide que en ciertas ocasiones sean ambas partes del contrato perjudicadas por el acontecimiento extraordinario e imprevisible, que lo tornan excesivamente oneroso para ellas y las pone en posición de peticionar la resolución total o parcial o la readecuación en los términos y condiciones del art. 1091 CCyC. Entonces -si ambos contratantes optan por conservar el contrato-, podrían utilizar el mecanismo del esfuerzo compartido, resignando cada una de ellas algo en igual o distinta medida, según sea el resultado de la negociación, conforme los parámetros de los arts. 958, 961 y conc. del CCyC (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, p. 80). 

Situaciones posibles. 

Cuando la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por las circunstancias que contempla el art. 1091 CCyC, ese contratante obviamente podrá peticionar la resolución o la adecuación. Sin embargo, según el contrato y circunstancias de que se trate, eso le será posible o no, porque no es lo mismo en una locación donde el alquiler pactado, por efecto de una descontrolada inflación queda minorado con respecto al precio de mercado y, el locador podrá pedir el reajuste equitativo o accionar por rescisión, que en una compraventa inmobiliaria en dólares (permuta en los términos del art. 765 CCyC, ya que la moneda foránea es “cosa”), donde, a pesar de una gran devaluación, el precio del mercado inmobiliario en la moneda pactada sigue siendo el mismo, especialmente en los inmuebles en propiedad horizontal de uno o dos ambientes, porque en este supuesto, si el comprador pretendiera una disminución del precio por haberse tornado excesivamente oneroso para él, se enriquecería sin causa, en detrimento del vendedor. Es por ello, que debe merituarse cada caso y situación en particular, para lograr una solución y, en último caso tratar de lograrla apelando al “esfuerzo compartido”, si ambas partes están de acuerdo en la pervivencia del contrato, tal como lo analizaremos más adelante en los contratos de compraventa, locación, leasing, mutuo con garantía hipotecaria, fideicomiso y rurales (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, Abacacía, Bs. As., 2019, ps. 80/81).  

Las soluciones a aplicar serían la quita o la espera e incluso el pago a mejor fortuna (art. 889 CCyC), remisión de deuda (art. 950 CCyC) o la renuncia al derecho de cobro de alquileres (art. 944 CCyC). 

Diferimiento de pago a locatario comercial que no puede pagar el alquiler por disminución de ventas. La imposibilidad de pagar el alquiler puede ser total o parcial. Con la aplicación del esfuerzo compartido, la solución pasaría por suscribir un convenio dividiendo el alquiler en porciones, por ej el 50% y diferir el pago, incorporando cada porcentual al pago de los alquileres futuros. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador. Se puede o no incluir intereses. 

Adecuación del alquiler al precio de mercado. La solución más justa será adecuar el alquiler a los precios reales de mercado. 

Quita en el alquiler a locatario comercial por disminución de ventas. Podrá convenirse rebajas temporales (ej. por 2 ó 3 meses) y luego retomar el monto original. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador.  

Remisión de deuda. Ante situaciones extraordinarias donde al locador no le convenga perder a su locatario, podrá pactarse la remisión total o parcial de alquileres adeudados (art. 950 CCyC). El locador debe entregar al locatario el recibo o un instrumento que acredite la remisión. Esto sería como un “borrón y cuenta nueva”. Conforme al art. 953 CCyC, si el fiador hubiere pagado parte de la deuda antes de la remisión, no podrá repetir el pago contra el acreedor (locador). 

Renuncia al derecho de cobro de alquileres. Conforme al art. 944 CCyC, el locador podrá renunciar al derecho a cobrar los alquileres que le confiere la ley (arts. 1208 y 1209 CCyC) y el contrato locativo. El locatario deudor debe aceptar la renuncia (art. 946 CCyC). 

Pago a mejor fortuna. Aunque no es un medio que se emplee habitualmente, nada impide su articulación mediante un convenio. Se utiliza en general entre familiares o amigos. Conforme al art. 889 CCyC, locador y locatario pueden acordar que este último pague cuando pueda o mejore su fortuna.

Ámbitos de aplicación del esfuerzo compartido. 

1. a) Convenio privado. Se acuerda privadamente entre ambas partes mediante negociaciones previas, con o sin asesoramiento de peritos tasadores, plasmándose en instrumento privado o público.
2. b) Acuerdo de mediación. El acuerdo, que básicamente es una transacción, ya que las partes se hacen concesiones recíprocas, se formaliza por mediación judicial previa (en el ámbito la justicia nacional conf. ley 26.589) y tiene la ventaja que al realizarse ante el mediador, podrá ejecutarse judicialmente sin necesidad de homologación (art. 1642 CCyC). 
3. c) Acuerdo transaccional en juicio. Cumplido en un proceso judicial, conforme al art. 308 el CPCCN, debe existir controversia judicial previa y el juez, como forma de finalización del proceso, dictará el auto homologatorio del acuerdo transaccional arribado por las partes, el cual, ante el incumplimiento de alguna de ellas, se ejecutará. 

Rol del fiador.

Es importante la notificación al fiador del planteo de imprevisión, a efectos de que no quede desobligado, ya que se modificará un elemento esencial del contrato, cual es el alquiler y necesariamente deberá contarse con su consentimiento en caso de aumento del monto de los alquileres por un procedimiento no contemplado contractualmente.

 

Conclusión fáctica

Serán lasx partes las que evaluarán a la luz de estos institutos de la imposibilidad de pago, imprevisión y readecuación en base al esfuerzo compartido, los caminos a seguir, en general en aras de mantener el principio liminar de la buena fe contractual y procurando que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensa s de la otra, alejando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante. Y a tales fines habrá que analizar cada caso en particular. 

 

Resumen de los aspectos principales de este DNU,: 

Contratos locativos comprendidos 

Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Contratos excluidos

Contratos de arrendamiento y aparcería rurales (salvo sobre inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias) y los de  locación de destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada. 

Hasta el 30 de septiembre de 2020: 

1. Quedan suspendidos los desalojos por falta de pago de locatarios, sublocatarios, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al  abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte. (art. 2do.). 
2. Se prorroga la vigencia de los contratos locativos, con la conformidad del locatario, que hubieren vencido a partir del 20 de marzo de 2020 (art. 3ro.). 
3. Se congelan los precios de los alquileres, no de los demás accesorios que lo integran (conf. art. 1208 CCyC) al valor de marzo de 2020 (art. 4).
4. La deuda por diferencia de precio del alquiler entre lo que el locatario debía pagar y lo que efectivamente pague por el congelamiento, se abonará en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre 2020 (art. 6). 
5. Las deudas que se generen por falta de pago total o parcial de alquileres y accesorios, se pagarán a partir de octubre en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas, con intereses compensatorios (plazo fijo Bco. Nación), pero sin penalidades (art. 7).
6. Se prorrogan las fianzas y otras garantías (seguros de caución) (art. 5).
7. Se exceptuará al locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente (art. 10). 

8. Se establece la mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias entre las partes (art. 12).