Esta semana se conoció una iniciativa de la diputada provincial Lucila De Ponti, referente del Movimiento Evita, que busca recabar información sobre las viviendas que no están habitadas y promueve algunas medidas como el aumento en impuestos inmobiliarios para estas viviendas “ociosas” y forzar así su incorporación en el mercado locativo. La iniciativa busca incorporar al mercado inmobiliario aquellos inmuebles que hoy se encuentran vacíos, “aumentando la oferta disponible y reduciendo el precio de los alquileres”.
La iniciativa se conoce a la par de un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortíz que señala que en Rosario la oferta de viviendas en alquiler descendió “un 39% en el último año”, mientras que los precios de las unidades de dos ambientes “aumentaron el 80% en relación al 2020”.
Las inmobiliarias señalan el efecto contraproducente que tuvo la implementación de la Ley de Alquileres a partir del año pasado en la baja del mercado de alquileres y señalan que este tipo de intervenciones “no sirven y son tan contraproducentes como la Ley de Alquileres”.
“Efectivamente ha disminuido la cantidad de inmuebles en oferta de alquileres a partir de la aprobación de la Ley de Alquileres en julio del año pasado”, afirmó Cristian Alsedá, titular de Alsedá Inmuebles. “Lo que hizo la ley fue de alguna manera colmar el vaso, porque ya el alquiler en sí mismo es una actividad que como retorno de inversión es muy baja, eso ya desde hace muchos años. La mejor conveniencia está dada por el resguardo de valor de un inmueble, pero el retorno en la locación no es bueno”, evaluó.
Es que la implementación de la Ley de Alquileres llevó a los movimientos del mercado a una encerrona que se ve hoy expresada en la baja de viviendas disponibles para su locación. Si bien Alsedá coincide en una franca baja de inmuebles disponibles para alquileres, tal como señala el informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales, su análisis dista del casi 40% que señala el estudio. También remarcan que los valores se dispararon en el último año, y ahí está el punto clave para volver a pedir que se revise una Ley que en definitiva no benefició a ningún sector.
“No es el 40% porque tampoco es una estampida, pero sí es una tendencia. Y esa tendencia no hubiese ocurrido sin la Ley de Alquileres, que resultó poco conveniente incluso para los inquilinos. En función de que los alquileres no se iban a poder ajustar y que el propietario empezó a pagar impuestos que antes no pagaban, los alquileres aumentaron notablemente desde el inicio de la Ley. Hasta las renovaciones aumentaron exageradamente para cubrir los costos que tienen registrar el contrato y además de las actualizaciones que se sabía que iban a ser menores de lo que deberían ser. Arrancan más alto para compensar y, además, a partir de la menor oferta de inmuebles en alquiler, están más arriba los contratos iniciales”, explica.
Si ya era poco conveniente como inversión tener un inmueble para obtener una renta, varios puntos de la nueva Ley sumaron puntos en contra a la opción de alquilar o vender. Desde hace casi un año, bajo la nueva normativa, son pocas las posibilidades de manejar números reales de alquileres y de actualizarlos a tiempo. Además, se suma la condición de un nuevo impuesto con la registración obligatoria.
Con este panorama, se impulsa uno nuevo en el mundo de la compra venta, que tampoco obtiene un impacto favorable necesariamente. “Por lo general las propiedades que se retiran del mercado locativo pasan al mercado de compra venta, pero por más que haya más inmuebles ofrecidos no quiere decir que se concreten esas operaciones de compraventa sólo por eso, hay otros factores que inciden”, explica el especialista sobre cómo repercute la tendencia a la baja en uno de los rubros inmobiliarios en otro. La ecuación no es lineal.
Uno podría pensar que la sobreoferta de inmuebles en venta tendría que bajar los precios, pero “como eso ya ocurrió con relación al valor del dólar, no se ve esa baja en el precio por la cantidad de inmuebles ofrecidos”, destaca. Además, muchas de las operaciones que antes se concretaban como inversión para ofrecer al mercado locativo, quedan también disminuidas.
En definitiva, el mundo de los alquileres en Rosario se vio drásticamente reducido y con valores muy por encima de lo que estuvieron hasta el año anterior. Según los valores que varían de acuerdo a la ubicación, metros cuadrados, condiciones edilicias y tipo de viviendas, las unidades mono ambientes oscilan entre los $9.000 y $13.000, mientras que las de un dormitorio –los más buscados- pueden ir desde los $18.000 a los $25.000. Las que menos hay en oferta a su vez son los departamentos de dos dormitorios, tal como señala Alsedá. Estas últimas se ubican en valores que pueden oscilar entre los $25.000 y $35.000.
“Algunos sectores de inquilinos plantean que la Ley está funcionando porque el índice de actualización que se aplica el mes próximo como primera vez les va a dar entre un 38 y 40%, cuando la inflación fue más del 50%. Si el argumento es estar 10 puntos por debajo de la inflación, ya el mismo aumento que tuvo inicialmente deja por fuera esa compensación. Queda claro que es poca cosa para decir que funciona”, señaló Alsedá, que analizó también la posibilidad de que el Estado promueva más medidas que les haga más costoso a los propietarios tener una propiedad deshabitada. “Son intervenciones que no sirven, que son para la tribuna. Son contraproducentes como quedó totalmente claro que lo fue la Ley de Alquileres”, cerró.
