El precio de la vivienda ha seguido al alza en los dos últimos años a pesar de las subidas de tipos acometidas por el Banco Central Europeo (BCE). El mercado de segunda mano en España (que aglutina el 80% de las operaciones y marca tendencia) se encareció un 7,4% de media en abril respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en los 2.269 euros/m2, según las últimas cifras de Fotocasa. Esta resistencia de los precios se debe, principalmente, a la escasez de oferta. Sin embargo, en este contexto, los dos principales mercados inmobiliarios del país, Madrid y Barcelona, han tenido una evolución muy diferente.
En la capital de España, el precio se disparó un 20,8% interanual en abril y alcanzó los 5.188 euros/m2. Este aumento tan significativo ha ocasionado que Madrid se convierta en la cuarta ciudad de España, tras Palma de Mallorca, Málaga y Las Palmas de Gran Canaria en alcanzar máximos. En estos momentos, el precio de la vivienda madrileña se encuentra un 15% por encima del registrado durante la burbuja inmobiliaria de 2007, cuando era de 4.523 euros/m2. De esta forma, con la cifra de abril, un piso tipo de 80 metros cuadrados cuesta 415.040 euros en la capital.
Mientras, en la Ciudad Condal el avance fue mucho más suave y subió un 3,8% interanual en abril, hasta los 4.591 euros/m2, en línea con los meses anteriores. Así, un inmueble de 80m2 vale de media 367.280 euros, 47.760 euros menos que en el mercado madrileño.
Barcelona había seguido históricamente un patrón similar a Madrid en cuanto a precios, pero desde hace unos años su evolución se ha distanciado lastrada por la inseguridad jurídica derivada del clima político independentista y de los cambios legislativos. En este sentido, cabe destacar los topes del precio del alquiler que estuvieron en vigor entre 2020 y 2022 y que ahora se han vuelto a poner en práctica bajo el paraguas de la Ley de Vivienda -siendo la única región que los está aplicando-.
Esta situación ha ahuyentado al inversor del mercado barcelonés que, sin embargo, ha apostado por el madrileño. “Madrid está soportando una demanda de compra de vivienda mucho más intensa que en Barcelona, lo que tensiona los precios al alza de forma más significativa”, apunta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
Además, los límites a las rentas de alquiler han provocado que muchos propietarios saquen sus inmuebles del mercado del alquiler y los hayan puesto en el de venta. Esto se ha traducido en que en Barcelona haya más oferta que en Madrid, con casi 3.000 viviendas más en el mercado, siendo su perímetro cinco veces menor.
Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, augura que “el precio seguirá al alza en estas dos ciudades en el conjunto del año impulsado por la esperada bajada de tipos. Madrid seguirá teniendo un plus, con un aumento del 8-9%, mientras Barcelona se encarece un 5-6%“.
Madrid
La capital española es el mercado más dinámico del país y se ha posicionado como la locomotora del inmobiliario español. En Madrid, casi todos los distritos superan el precio medio de la vivienda a nivel nacional (2.269 euros/m2) y se han encarecido en el último año.
La mayor subida se registró en Moratalaz, donde se disparó un 27,3% en abril, hasta los 3.436 euros/,m2, según las cifras de Fotocasa. Aun así, esta zona tiene un precio mucho más asequible que la media de la capital (que ya supera los 5.000 euros/m2). Esto, junto a su localización cercana al distrito de Retiro, están haciendo que el barrio esté atrayendo demanda de clase media que se ha visto expulsada del centro porque se sale de su presupuesto y que busca fuera de la M-30. Un efecto similar parece darse también en Barajas, zona en la que el precio subió un 16,4% (3.957 euros/m2). En áreas como estas “son muchos los inversores que siguen buscando grandes rentabilidades comprando para alquilar, ya que las rentas sean disparado más de un 20% en lo que va de año”, apunta Ignacio Calzada, director comercial de Coldwell& Banker.
Con alzas también muy abultadas, se situaron el barrio de Salamanca (18,8%), Chamberí (18,1%), Moncloa-Aravaca (16,3%), Centro (16,2%), Tetuán (15,9%), Retiro (15,8%) y Chamartín (10,7%).
La efervescencia que está protagonizando el mercado madrileño ha hecho que hasta cuatro distritos superen ya la barrera de los 6.000 euros/m2. Salamanca sigue encabezando la lista de la capital como el más caro para comprar una vivienda, con un precio medio que se sitúa en abril en 8.604 euros/m2. Le siguen a cierta distancia Chamberí (7.374 euros/m2), Centro (6.883 euros/m2), Retiro (6.235 euros/m2) y Chamartín (6.208 euros/m2).
“En Madrid está habiendo mucho comprador extranjero, con especial presencia de los latinoamericanos, que busca las mejores localizaciones en el barrio Salamanca y en otras zonas prime y que ha impulsado los precios”, explica Bernardos.
A esto se suma el desarrollo de nuevos proyectos de lujo en estos barrios que están marcando precios récord y que arrastran al resto del mercado. En general, el metro cuadrado prime ha subido un 7,6% en los últimos doce meses en Madrid convirtiéndose en la ciudad europea dónde más se revaloriza -por delante de París, Londres y Fráncfort- y situándose por delante de Miami, según el último informe de Knight Frank. A juicio de Ana White, directora de Premium Properties de esta firma inmobiliaria, “la ciudad registrará un crecimiento sostenido en este tipo de activos durante los próximos 5 años”.
En el otro lado, la vivienda se abarató o registró subidas leves en las zonas en las que el comprador de clase media-baja depende más de la financiación y se ha visto más afectado por el encarecimiento de las hipotecas y las mayores exigencias a la hora de conceder créditos. Así, el precio descendió en abril en Usera (-5,9%) y en Villa de Vallecas (-3,1%) y avanzó ligeramente en Villaverde ( 0,6%), Vicálvaro (1,3%), Puente de Vallecas (2,0%), San Blas (2,5%) y Hortaleza (3,4%).
Entre los distritos con el precio de la vivienda más económico, destacan Villaverde (1.988 euros/m2), Usera (2.462 euros/m2) y Puente de Vallecas (2.462 euros/m2).
Barcelona
Por su parte, el mercado inmobiliario barcelonés está teniendo una evolución mucho más contenida. La demanda más débil y la oferta más amplia hacen que no haya tanta presión sobre los precios. “La situación política actual genera incertidumbre y desconfianza, lo que ha llevado a una disminución de la demanda y un aumento de la oferta. Esta desconfianza se refleja en la reticencia de los inversores a comprar en un entorno inestable”, asegura Calzada.
Así, en la capital catalana los precios subieron en siete de los diez distritos, pero con una intensidad muy inferior a Madrid. De hecho, sólo Sant Andreu registró una subida por encima del 10%, hasta un alza del 10,4%. La evolución de esta zona junto a Horta-Guinardó (9,5%) se explica porque, a pesar de ser distritos alejados del centro, están muy bien conectados y se están poniendo muy de moda entre las familias jóvenes. Además, se están llevando a cabo remodelaciones urbanísticas importantes dentro del plan Supermanzanas de la ciudad, que consiste en peatonalizar calles y crear más espacios verdes. También en estas zonas, especialmente en Horta-Guinardó, hay promociones de obra nueva que están elevando el atractivo de la oferta.
Otro distrito que tuvo un incremento de precios abultado en abril fue el Eixample (9,5%). Es una de las zonas en las que habitualmente siempre hay más demanda de la Ciudad Condal, también de extranjeros, y en el último año se ha acentuado con las mejoras acometidas en la ciudad. Por ejemplo, una vía tan mítica del Eixample como Consell de Cent ha pasado a ser totalmente peatonal y ha sido nombrada una de las mejores calles del mundo para vivir.
Otros cuatro distritos mostraron subidas pero mucho más moderadas: Ciutat Vella (1,3%), Sarrià-Sant Gervasi (1,3%), Gràcia (0,4%) y Sant Martí (0,1%).
En el otro lado, la vivienda se abarató en Les Corts (-3,2%), Nou Barris (-0,9%) y Sants-Montjuïc (-0,1%). En estos dos últimos, Sants y Nou Barris, los precios llevan moderándose varios meses. Son barrios que presentan una oferta bastante estable y que está siendo capaz de absorber sin problemas la demanda existente. El caso de Les Corts es diferente, ya que, al tener el barrio prime de Pedralbes, no se rige por los mismos criterios que el resto de los distritos y su comportamiento es peculiar. Habrá que ver cómo evoluciona en los siguientes meses y si esta tendencia a la baja se consolida o ha sido puntual.
En cuanto al precio por metro cuadrado en abril, las cuatro zonas más caras siguen siendo Sarrià-Sant Gervasi (6.080 euros/m2), Eixample (6.000 euros/m2), Les Corts (5.133 euros/m2), Gràcia (4.954 euros/m2), Ciutat Vella (4.686 euros/m2) y Sant Martí (4.209 euros/m2) .
Por su parte, los barrios más económicos de Barcelona son Nou Barris (2.704 euros/m2), Sant Andreu (3.484 euros/m2), Sants – Montjuïc (3.608 euros/m2) y Horta-Guinardó (3.710 euros/m2).
Fuente: Expansión
