La cima de los precios de la vivienda parece estar próxima. Hay claras señales de cansancio en aquellos mercados que son más importantes para el inmobiliario español y a los que merece la pena prestar atención, ya que suelen ser buenos termómetros del estado de las cosas. Para ello, nada mejor que detener la vista en lo que está ocurriendo en Madrid y Barcelona, que aunque por los datos podría parecer que se encuentran en situaciones distintas, en realidad no hay tanta diferencia entre ellas.
Según datos del portal inmobiliario Fotocasa, los precios escalaron un 5,7% de media en la ciudad de Madrid,un dato que muestra más robustez que el incremento del 0,9% de Barcelona pero puede explicarse en que la Ciudad Condal está ya inmersa en una fase de moderación, mientras que la capital de España solo acaba de introducirse en ella. Aunque también hay otro factor que las diferencia, que es que en Barcelona llevan más tiempo en vigor medidas de carácter intervencionista en el mercado de alquiler, lo que provoca que muchos propietarios saquen su vivienda de ese mercado y opten por venderla, generando más vivienda en venta y por tanto reduciendo la presión en los precios que genera el desequilibrio entre oferta y demanda.
Los precios están moderándose en todas las capitales de España, pero el caso de Barcelona es de los más evidentes: es la séptima con un menor crecimiento interanual, y su tenue subida ha posibilitado que el metro cuadrado en Madrid sea más caro. A cierre de agosto, el precio medio de vivienda en venta tenía un precio de 4.445 euros por metro cuadrado en Madrid, mientras que en Barcelona estaba en 4.439 euros por metro cuadrado.
Hay que incidir en que los precios son de venta de vivienda de segunda mano, puesto que el portal inmobiliario da estadísticas de los precios que están en su plataforma, no del cierre definitivo de las operaciones. No es una puntualización baladí, puesto que en estos momentos de ralentización del mercado, los pisos permanecen más tiempo en venta ante la menor demanday el comprador tiene más capacidad de negociación por esta circunstancia, lo que hace que en muchos casos las operaciones se cierren considerablemente por debajo del precio por el que el inmueble se puso a la venta.
A la palpable ralentización del mercado inmobiliario se une el hecho de que los datos son de agosto, un mes en el que lo habitual es que haya una menor búsqueda de vivienda. “Históricamente el mes de agosto suele mostrar moderación, debido a la temporada estival en la que la demanda se ralentiza. Sin embargo, podríamos estar al principio de una tendencia de ralentización que se torne más estable a lo largo del último cuatrimestre”, indica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, si bien apunta a que esta estabilización se producirá, con mayor probabilidad “en las comunidades con demanda menos intensa”.
Matos apunta, del mismo modo, que “sigue habiendo escasez de stock de vivienda en el mercado acrecentada por la paralización y el retraso de las promociones de obra nueva”. De esta forma, la obra nueva ejerce de cierto contrapeso a la vivienda de segunda mano y evita que el freno en los precios sea mayor, puesto que la oferta se contrae y provoca renovadas tensiones en el mercado. Hay aun así lugares tanto en Madrid como en Barcelona con cierta actividad constructora. En Madrid destaca sobre todo el de Vicálvaro, con numerosas promociones en marcha para crear decenas de miles de viviendas; pero también Chamartín, con la futuras promociones de Madrid Nuevo Norte. En Barcelona, por su parte, la obra nueva se ha situado en los últimos años principalmente en Sant Martí, Sants-Montjuic y Horta-Guinardó.
Aunque Madrid esté dando sus primeros pasos en la moderación, los precios de venta en algunos distritos se han disparado en el último año. Son principalmente los casos de Usera (20,9%), Tetuán (12,7%), Centro (11,8%) Villa de Vallecas (9,1%) y Chamberí (6,2%). Como rémora a los precios de estos distritos está sobre todo Puente de Vallecas, que se ha abaratado un 5,9% en un año, pero hay otro también en negativo, Vicálvaro, un 0,3% más barato. Junto a esto, se han producido subidas muy tímidas, como la del 0,1% de Barajas o el 1% de Retiro. Los distritos con vivienda en venta más cara son Barrio de Salamanca (7.548 euros por metro cuadrado), Chamberí (6.446 euros) y Centro (6.069 euros); los más económicos, Villaverde (2.011 euros), Puente de Vallecas (2.417 euros) y Carabanchel (2.590 euros).
En Barcelona no hay tanta diferencia entre los distritos que más suben y los que menos, pero aun así es palpable. En la Ciudad Condal las mayores subidas han sido las de Sants-Montjuïc (5,1%), Gràcia (4,4%) y Horta-Guinardó (3,9%). Por contra, hay tres distritos en Barcelona que han bajado sus precios. Son Les Corts (-3%), Sant Martí (-2,2%) y Ciutat Vella (-1,4%). Los distritos más caros de la ciudad son Sarrià-Sant Gervasi (6.070 euros por metro cuadrado), L’Eixample (5.636 euros) y Les Corts (5.331 euros). Por su parte, los más económicos son Horta-Guinardó (3.461 euros), Sant Andreu (3.212 euros) y Nou Barris (2.638 euros).
Fuente: Expansión
