Ardemans 58, situado en pleno barrio de Salamanca, era un local de 700 m2 que llevaba varios años en venta, incluso a un precio por debajo de mercado, sin obtener éxito. Había sido un templo hindú, pero en los últimos años había estado abandonado y se encontraba en mal estado. La promotora VelziaHomes lo adquirió y lo transformó en una promoción de cinco viviendas, de entre 65 y 110 metros cuadrados, con amplias zonas comunes. Los pisos ya se han vendido con un precio medio de 400.000 euros y sus propietarios disfrutan de gimnasio, sala de cine y un espacio de co-working pensado para teletrabajar.
Esta inmobiliaria empezó su andadura en 2020 y se ha especializado en la reforma integral de inmuebles y en su transformación, convirtiendo así sucursales bancarias, oficinas o locales comerciales en viviendas. Esta práctica, en la que basa su negocio Velzia Homes, está cada vez más extendida en España.
El de Ardemans sólo fue uno de los casi 28.000 cambios de uso de inmuebles que se realizaron en el inmobiliario español entre 2021 y 2023.
Cambio de uso de inmuebles a viviendas
Entre 2021 y 2023. Volumen total de cambio de tipología a vivienda.
Una tendencia al alza
La demanda de vivienda sigue sólida mientras la oferta disponible en el mercado resulta cada vez más escasa (tanto de segunda mano como de nueva). Esta es una de las razones por las que los precios no han bajado, a pesar del freno que se esperaba con las subidas de tipos y el encarecimiento de las hipotecas. De hecho, los pisos se han encarecido un 7% interanual en marzo hasta los 2.079 euros/m2, según los últimos datos de Idealista.
Este contexto y la falta de suelo disponible para construir, sobre todo en algunos puntos estratégicos como Madrid, han hecho que los promotores se hayan lanzado a buscar alternativas como la rehabilitación y la reconversión de locales comerciales y oficinas en casas.
“Esta situación, unida a la crisis a la que se enfrentó el comercio durante la pandemia y el auge del teletrabajo y, por tanto, el abandono de muchas oficinas en la ciudad, ha hecho que los propietarios de estos inmuebles se hayan planteado otras opciones para rentabilizar sus activos y esto ha disparado el cambio de uso de muchos de ellos”, explica Chany Chapnick, consejero delegado y socio fundador de Velzia Homes.
Así, desde finales de 2021 se han realizado 27.729 cambios de uso en España de inmuebles, principalmente procedentes de uso industrial, almacenamiento o comercio, que han pasado a ser viviendas, según un estudio de Idealista realizado a partir de la información de la Dirección General de Catastro.
Madrid es la provincia donde más transformaciones se han realizado en este periodo (3.625). La mayor parte de las operaciones se han desarrollado dentro de M-30 y con especial énfasis en las zonas prime como el barrio Salamanca, Justicia y Retiro. En esta última, por ejemplo, tiene otro proyecto Velzia en la calle Reyes Magos donde un local comercial se ha convertido en dos viviendas, de 78m2 y 70m2 respectivamente, que están a la venta a partir de 920.000 euros.
Además, los expertos apuntan otros distritos que están empezando a transformarse ahora y que todavía tienen mucho potencial. Este es el caso de Chamartín que están viviendo el impulso de grandes proyectos, como el del nuevo estadio Santiago Bernabéu o el futuro de Madrid Nuevo Norte, y que cuenta con un gran número de inmuebles dedicados al comercio y la restauración. Por tanto, “esta zona presenta grandes oportunidades de regeneración y cambio de uso. Esto arrastrará a otros distritos cercanos como el de Tetuán y zonas limítrofes que ya están empezando a despertar”, augura Chapnik.
Pero los cambios de uso también se han producido fuera de la capital. Dazia y Aermont han comprado, por ejemplo, un edificio de oficinas en Tres Cantos para transformarlo en un proyecto de flex living (alquiler flexible). En la actualidad, CBRE está trabajando en más de 200.000 m2 de superficie en Madrid para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios e inversores en esta transformación.
Tras Madrid, Barcelona fue la región más activa en esta práctica (con 2.233 cambios de uso) seguida de Pontevedra (1.624), Valencia (1.255), Las Palmas (1.074) y Sevilla (1.035).
“La oferta debe adaptarse a la demanda y nunca al revés; las ciudades que triunfan son aquellas que son capaces de destruir stock obsoleto y crear nuevo stock adaptado a las necesidades de las personas”, defiende Pelayo Barroso, director de Research en Savills España.
Cambio de uso de inmuebles a viviendas, por provincias
Entre 2021 y 2023. En Unidades. Cambios totales y principales tipos de modificaciones.
Fuente: Idealista
¿Qué cambio es el más habitual?
Casi el 30% de las transformaciones realizadas en los dos últimos años corresponden a inmuebles con usos industriales, seguidos por un 27,2% de almacenes y el 22,2% de locales comerciales. Entre estas tres tipologías acaparan casi el 80% del todos los cambios de uso.
También se han reconvertido oficinas, hoteles, o inmuebles de uso religioso, centros deportivos, de enseñanza y hasta edificios públicos, que por volumen pueden ser más grandes, pero que, al medir los cambios por unidades, y no por superficie, se quedan con un volumen menor frente al resto.
El cambio de uso a vivienda más común entre las provincias es el que se ha realizado sobre inmuebles industriales, por los general pequeños talleres, hasta en 25 regiones españolas, donde destacan las cifras en Burgos (723), Pontevedra (722), Cuenca (561), Jaén (416), Almería (277), Albacete (223) y León (221).
El siguiente cambio de uso más destacado ha sido el de almacenamiento, encabezando 17 provincias, donde destacan Valencia (505), Sevilla (346), A Coruña (306), Girona (291), Alicante (276), Toledo (238), Cáceres (217) y Baleares (212).
La modificación de uso a vivienda más común en los grandes mercados fue la de localescomerciales, con más de 2.330 en Madrid, 832 en Barcelona, y 327 en Málaga. Por su parte, en las dos provincias canarias el cambio de uso de hotel a vivienda fue el más generalizado, con 567 en Las Palmas y 193 en Santa Cruz de Tenerife.
En Madrid y Barcelona también ha destacado por su volumen el cambio de uso de oficinas a viviendas, con más de 500 en la primera y más de 340 en la segunda; y también de almacenamiento, con más de 530 modificaciones en la provincia catalana y las 430 de la madrileña.
Local convertido en vivienda en el distrito de Retiro, en Madrid.
El precio se dispara tras el cambio
El precio de un inmueble industrial o de almacenamiento puede llegar a triplicarse al convertirse en residencial, según datos de Idealista. Pero hay provincias como Zaragoza, Huesca y Lugo en las que se puede llegar a multiplicar hasta por siete. En los grandes mercados residenciales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante se encuentran diferencias que multiplican entre tres y cuatro el valor del uso no residencial.
Las mayores revalorizaciones de una vivienda procedente de un inmueble comercial se pueden observar en Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona y Alicante, donde se duplican los precios. En Madrid, por su parte, se observa una diferencia del 97%, mientras que en Valencia es del 80%, y en Sevilla y Murcia, del 63%.
Sin embargo, las diferencias de precios entre oficinas y viviendas son más destacadas en Sevilla, Baleares, Pontevedra y Álava. Las diferencias son más relativas en las oficinas de Málaga (80%), Madrid (73%) y Barcelona (54%), mientras que en Valencia son un 36% superiores. Incluso hay siete provincias, entre ellas Cuenca, Jaén y Cáceres, donde el precio del m2 de oficina es mayor que el de vivienda.
Un proceso complejo
Estos cambios de uso los puede hacer desde una gran empresa para convertir un hotel en un edifico de viviendas, a un pequeño inversor que decide comprar un local en un bajo y transformarlo en su casa. Pero no es una tarea fácil porque requiere tiempo, procedimientos administrativos de obligado cumplimiento y gastos.
“Se trata de un proceso complejo y riguroso que plantea restricciones urbanísticas y regulatorias, retos arquitectónicos o la propia complejidad técnica del proyecto y que requiere de un análisis caso por caso”, explica María Mayoral, directora de Inversiones en Propiedades en España de CBRE.
Además, “es necesaria aún una corrección en los precios, sobre todo en zonas periféricas, que haga viable la transformación a un nuevo uso”, añade Mayoral.
Lo primero es saber si el inmueble se encuentra en una zona urbanizable y si es posible modificar su uso. Por lo tanto, hay que hacer una consulta urbanística al ayuntamiento correspondiente. Si es posible ese cambio de uso, hay que presentar una licencia con un proyecto técnico. Todo este proceso administrativo puede llevar su tiempo, en algunos casos más de un año. Hay que cumplir con los requisitos de habitabilidad, accesibilidad y eficiencia oportunos, además de tener muy en cuenta los costes de la reforma para conseguir que se pueda vivir en ese inmueble.
Mayoral aboga “por la colaboración público-privada para potenciar estas iniciativas que buscan dar una segunda vida a los edificios y activar entornos que se pueden quedar estancados”. Para ello, defiende que es necesaria “una normativa más flexible que permitiría activar muchas zonas que están perdiendo dinamismo”. De momento, la Comunidad de Madrid anunció en abril una reforma para facilitar el cambio de uso de inmuebles y habrá que ver si otras administraciones siguen sus pasos.
