La ley 27.551 -Ley de Alquileres- se sancionó el año pasado y modificó aspectos esenciales de los contratos de locación de inmuebles. Ahora bien, uno de los principales problemas es que el esquema de actualización de los valores impulsó a que los precios de los alquileres se aceleren con subas anuales por encima del 50% y una contracción de la oferta.
Dando marcha atrás en sus pasos, el Gobierno, impulsor de la ley vigente, intenta modificar la norma cuanto antes.
Algunos de los ejes sobre los que giran las propuestas de inmobiliarias, inquilinos y propietarios, pasan por acortar el plazo de los contratos de tres a dos años; definir un nuevo mecanismo de actualización del valor de los alquileres; que sea más fácil conseguir las garantías.
– Los plazos: La polémica ley estableció que los contratos de locación pasaran a tener una duración de dos a tres años. El sector inmobiliario es uno de los que más impulsa esta modificación porque la firma de contratos cada tres años significa menor intermediación. Por cada transacción las inmobiliarias ganan un 4,15% del valor total de los contratos, lo que suele representar casi un mes de alquiler. Para los propietarios debería ser lo mismo si el alquiler se ajusta por inflación.
Una de las posibles soluciones es que los contratos vuelvan a durar dos años, pero con la posibilidad de una prórroga automática a tres años. Visto desde otro ángulo, serían contratos de tres años rescindibles a dos años.
– Actualización de los valores: Hay consenso en el mercado inmobiliario de que el Artículo 14 de la ley que establece un único aumento anual atado al índice del Banco Central “es una pésima idea”. Y argumentan que esta es la razón de la crisis histórica del mercado de alquileres. Según un informe de Zonaprop en 2020 el aumento de los alquileres fue histórico y alcanzó el 62% cuando la inflación fue del 36,1%.
Estar 11 meses sin aumentos, pero luego tener que enfrentar subas -en torno al 50%- en un solo mes, cuando es imposible que un salario aumente de un mes a otro 50%, es muy duro para el bolsillo. “Un camino posible es dejar un índice salarios-inflación pero que no haya una única actualización por año”, explicaron fuentes involucradas en la redacción del proyecto.
– Garantías: Con la normativa actual, si los inquilinos no pagan, las empresas aseguradoras pueden cubrirlo sólo por 5 meses -en contratos que son de 36 meses- por eso bajó fuertemente la demanda de este producto.
