Finalizó el primer trimestre y se conoció la inflación de marzo, un dato determinante para aquellos que firmaron contratos de alquiler, tanto para locatarios y locadores, ya que desde la derogación de la Ley de Alquileres, en los nuevos contratos de alquiler las partes tienen libertad para fijar los aumentos.
En abril, los inquilinos que firmaron a principios de año un contrato de alquiler con actualización trimestral por inflación, pagarán un 51,6% más, tras conocerse el índice de precios al consumidor en lo que va de 2024.
Si bien muchos lo eligieron, ya no rige de manera obligatoria la firma bajo el Índice para Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central, sino que las actualizaciones de los precios están atadas de forma bimestral o trimestral a la inflación o el método de indexación que decidan las partes.
Desde la sanción del DNU que abrió una nueva expectativa en el mercado y los diferentes actores del mundo inmobiliario rosarino consultados por ON24 coinciden en que la gente que está buscando hoy departamento para alquilar, hoy “tiene una gran variedad de unidades” para poder concretar su cierre.
En cuanto a las actualizaciones que ya comenzaron a generarse, Andrés Gariboldi, Presidente de Dunod Propiedades, precisó: “La gran mayoría de las actualizaciones se vienen manejando por ICL, que la verdad que es un índice que encuentra un punto de equilibrio”.
Desde Bassini Negocios Inmobiliarios, Alejandro Bassini, quien además es Coordinador del Departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), explicó que tanto el ICL como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que ajusta por inflación, son dos índices que toman diferentes variables, aunque en estos primeros tres meses arrojaron actualizaciones similares.
En números concretos, Bassini ejemplificó: “Si calculamos un alquiler cuyo contrato se firmó el 12 de enero y se actualiza el 12 de abril, por IPC acumulado enero marzo pagaría un 51.6% más, mientras que por ICL, tomando ambas fechas, el incremento será del 49,3%. Es una cuestión de atemporalidad, porque viene de meses anteriores, o sea, no responde al incremento real de la calle”. En ese sentido agregó: “Es inaplicable el IPC, por el momento, si después empieza a bajar la inflación y vemos que el IPC a lo mejor se transforma en un índice aplicable, hasta lo que va de este diagnóstico, no, se utiliza el ICL”
MÁS UNIDADES, MEJORES PRECIOS
Según COCIR, luego de los primeros indicadores alentadores publicados en enero, la tendencia creciente del segmento de alquileres se consolidó, con aumento de más del 129% de la cantidad de propiedades disponibles desde diciembre en la ciudad. Por su parte, Gariboldi explicó que el mercado se reacomodó en cuanto a sus precios tras el aumento de la oferta: “Hoy podés conseguir a lo mejor la misma unidad que en diciembre estaba a 180 mil pesos mensuales a 160 mil”.
Si bien los valores de los contratos nuevos aumentaron entre un 25 y un 36%, están significativamente por debajo de la inflación acumulada desde ese entonces que superó el 50%. “Particularmente en nuestra inmobiliaria hemos incluso bajado precio de alquileres, porque el mercado no lo está revalidando”, confirmó por su parte Bassini. En ese sentido, el nuevo escenario que ha planteado el fin de la regulación en el mercado de bienes raíces, permite una mayor cintura para comercializar.
“El rol del corredor inmobiliario, como yo siempre les digo es un traje a medida y permite entender la idiosincrasia, porque más allá de que estamos hablando de un negocio, no deja de ser el hogar de miles de rosarinos. Podemos ser maleables a la hora de instrumentar un contrato. Hoy se están utilizando muchísimo las cláusulas de mediación, por si quedan desprotegidas las situaciones de cada parte, ya sea del inquilino o del propietario, en esto de la capitalización de los índices, para que se puedan revisar”, subrayó Bassini
LOS NUEVOS CONTRATOS
Los agentes inmobiliarios coinciden en que el mercado ha tomado como referencia un modelo de contrato de alquiler que se aplica en el 90 por ciento de los casos desde que la Ley de Alquileres dejó de regir, en diciembre pasado.
“El elevadísimo porcentaje de los nuevos contratos se realizan con ajustes trimestrales o cuatrimestrales y estamos manejando contratos de 24 meses”, detalló Gariboldi, mientras que Bassini aportó: “El índice que se utiliza mayoritariamente es el ICL y los contratos son en pesos, en Rosario no hay mercado dolarizado, salvo pequeñas excepciones”.
