En un informe especial elaborado para ON24, el especialista inmobiliario en logística y terrenos industriales, Patricio Arpini, detalló cómo se está posicionando este tipo de inmuebles en la zona del Gran Rosario, a partir del auge del comercio electrónico y el impacto que supusieron los incesantes confinamientos y la eterna cuarentena del 2020, aportando datos muy interesantes sobre el negocio según las zonas de influencia.
EL INFORME:
El sector que mayor demanda de galpones ha presentado a lo largo del primer semestre de 2021 ha sido el logístico. Aunque ya se esperaba un crecimiento paulatino del comercio electrónico, la pandemia provocó un desarrollo inusitado y abrupto. Por este motivo, las empresas de transportes, cargas y logística tuvieron que salir a buscar depósitos para su operatoria y el mercado inmobiliario, a su vez, soluciones para hacer frente a la demanda.
El año pasado se generaron 164 millones de órdenes de compra online, un 84% más que en 2019, según datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (CACE). Para poder procesar todo ese volumen el sector tuvo que mejorar procesos, aumentar capacidad y actualizar tecnologías.
Los depósitos y centros logísticos demostraron ser el esqueleto base de todas las cadenas de suministros. Luego de más de dos años de aumento de la tasa de vacancia para este tipo de inmuebles, a lo que los especialistas llaman “m2 disponibles en el mercado”, volvió a descender en este semestre, y los galpones de menor superficie (entre 500 y 1.500 m2) han sido los más demandados. Incluso, actualmente cuesta conseguirlos en alquiler.
Los depósitos de última milla, ubicados de tal manera que permiten llegar más rápidamente al consumidor final, han sido los más buscados. Este tipo de inmuebles tiene la particularidad de que se encuentran ubicados muy cerca de la zona urbana más densamente pobladas. Se pueden definir estas áreas en un radio de 10 km de distancia desde el centro de Rosario, más específicamente en el corredor de la Av. Circunvalación.
Grandes operadores logísticos nacionales, con base en Buenos Aires y Córdoba, se han instalado en el sector definido por la Av. Circunvalación y la Autopista Rosario a Buenos Aires. Es el más demandado y, por lo tanto, el de mayor valor de alquiler por metro cuadrado, llegando a pagar por depósitos AAA (más de 10m de altura de techos, red contra incendios, aislamiento térmico, pisos de hormigón llaneado, docks de carga, excelente conectividad a internet, etc.), de aproximadamente 4.000 m2 de superficie de depósito, un monto cercano a los U$D 4.- (BNA venta). En otras alturas de esta arteria, y más hacia el norte de la ciudad, los valores descienden a U$D3 – U$D3,5 (BNA venta) el m2, siempre teniendo en cuenta ese tipo de construcción. También existen galpones más chicos y con prestaciones más básicas y/o antigüedades mayores que se alquilaron a logísticas de segunda línea en valores cercanos a los 2 U$D/m2.
Actualmente, se calcula un stock disponible de metros cuadrados de depósitos AAA para logísticas cercano a los 35.000, ubicados en este radio de la “última milla”. Se estima que el próximo semestre ingresarán unos 15.000 m2 (aproximadamente) más, que hoy están en construcción.
También existe un mercado de inmuebles logísticos emplazado en el segundo anillo circunvalar de Rosario, la zona comprendida entre la Av. Circunvalación y la Ruta Nacional A012. Este sector es, en menor grado, demandado por las empresas de transporte y logística. En cambio, son utilizados para otro eslabón de la cadena de suministro, más enfocado en el almacenaje o estiba, donde las mercaderías no entran y salen en el día. Se consolidan y desconsolidan las cargas y sirven para establecer nodos a nivel país, para luego redistribuir a otras zonas más alejadas del interior del país.
Los valores de alquileres por m2 en estas zonas para galpones estándar y en buen estado de conservación se encuentran entre los 1,5 y 2,5 U$D (BNA venta), dependiendo los servicios que tengan, las superficies cubiertas y la necesidad de los propietarios en alquilar sus inmuebles, ya que en este mercado la demanda no es tan fuerte y la vacancia es mediana.
Esta tendencia vino para quedarse. El e-commerce será la manera en que el consumidor final realice sus compras en el futuro, por comodidad, por costos y por muchos más factores. Esto aumentará la cantidad de mercadería en tránsito y requerirá más velocidad de entrega, por lo que necesariamente se seguirán demandando en alquiler depósitos y galpones cada vez más adaptados a esta actividad, con mayores prestaciones.
- Tramo de última milla (0-10 km) – Sector con menor oferta, mayor demanda y mayor precio. Al momento hay muy poca superficie en construcción por lo cual hay una clara oportunidad para invertir.
- Tramo de 10 a 25 km presenta la tasa de vacancia más alta del mercado y la menor demanda. También hay que destacar que, dentro de este radio, el sector del sub-mercado Sur, desde Circunvalación hasta la Ruta A012 es el que mayor expansión y potencialidad tiene para este tipo de inmuebles.
Los valores de alquileres en pesos aumentaron entre un 20 y un 25% el último semestre a causa de la devaluación, la inflación registrada en este período y por la mayor demanda. También debemos observar que el aumento interanual (Abril 2020 – Mayo 2021) de los principales índices que se tienen en cuenta para los alquileres de estos espacios ha aumentado significativamente: el CEDOL registró un aumento del 37,7%, el índice CAC el 53,4% y la variación de la cotización del dólar se ubicó para el mismo período analizado en 41,8%. Esto también motiva una recomposición en los contratos de locaciones vigentes que se están renovando, superiores al ajuste pactado en los anteriores contratos.
