Gabriel Redolfi cumple a rajatablas una máxima de la vida y los negocios, transformando en oportunidad cada crisis. En el 2008 creó el Plan Renta, hito que marcó una nueva escala en el crecimiento de MSR Inversiones y Desarrollos, la constructora de los inconfundibles cercos azules cada día más presentes en la ciudad.
¿Cómo fue el proceso de expansión de MSR?
Nacimos en el 2002 como una empresa contratista de obras, pero pronto nos dimos cuenta de nuestro potencial y ya en el 2004 iniciamos nuestros propios desarrollos, siempre con mucho cuidado y esfuerzo por ser conscientes que estábamos emergiendo en el mercado.
El boom del campo nos llevó a un crecimiento acelerado; luego llegó en el 2008 la famosa Circular 125 cuyo efecto inmediato fue una retracción importante de las inversiones que el agro volcaba sobre la construcción. Es allí donde respondimos con el Plan Renta, fue una forma de financiar las obras otorgando rentabilidades anticipadas al cliente.
¿Cómo se logra eso?
La venta en pozo de las unidades de contado las aplicamos de una forma muy rigurosa al acopio de insumos para las obras, de tal forma que estén totalmente financiadas. Es un círculo virtuoso en el sentido que las mejoras logradas de precios, se traducen en una ventaja hacia nuestros clientes. La empresa no asume deuda, es un sistema que se sostiene al día de hoy. MSR no tiene deuda asumida ni con el Estado, ni con bancos ni ningún otro instrumento financiero. Llevamos ya 14 años con este modelo novedoso, tan preciso y beneficioso para todas las partes que nos produjo una fuerte expansión.
En síntesis el cliente compra en pozo un departamento y a partir de ese momento ya obtiene una renta equivalente a un alquiler
En principio fue equivalente a un alquiler, luego definimos un porcentaje del monto de la compra que hoy supera al monto de un alquiler. Además, con este sistema, al tener financiado el 80% de la obra con el material acopiado, nos permite financiar a más largo plazo al cliente
¿Registrás algún otro momento que haya marcado un salto en el crecimiento de la empresa?
En el 2011 llegó el “corralito al dólar”, en ese momento todas las empresas vendíamos en dólares y nos convertimos en la primera desarrolladora en pesificar nuestra lista de precios. Ese fue otro impulso muy importante, vimos que había un mercado en pesos que no estaba atendido en ese momento; la gente entonces vio la posibilidad de acopiar metros cuadrados en vez de dólares. Ese fue otro boom de ventas.
Hay en cierta forma una correlación entre momentos de la economía muy críticos y el lanzamiento de nuevos productos al mercado
Siempre leemos con anticipación el mercado y ante cada problemática diseñamos una herramienta.
¿Esa es la clave?
Hay un gran componente de inteligencia financiera, pero a diferencia de una empresa financiera, aplicamos los fondos a la producción.
Diseñamos el Plan 120 /240, el 48/84, que hemos replicado mucho, en el cual el cliente paga la cuota espera durante 48 meses durante la construcción del edificio y luego paga una cuota posesión hasta los 84 meses disponiendo de su unidad.
Hay múltiples herramientas para ofrecer al mercado. Hay un concepto que aplico en los negocios y en mi vida personal: todo es cuestión de la caja de herramientas que uno tiene. Si sólo tenés en tu caja martillos, todos tus problemas van a ser clavos. Si tenés diversidad de herramientas, vas a poder aplicar a cada problema la herramienta que corresponda.
Dentro de esa “inteligencia financiera” ¿qué papel juega la Mutual de Escribanos?
El año pasado tuvimos la oportunidad de trabajar en conjunto con la Mutual que es un ejemplo en el mundo mutualista. Buscamos la combinación entre nuestra actividad productiva y las herramientas que nos daba la actividad mutualista, así desarrollamos el plan Renta Real, un éxito absoluto. Es el Plan Renta de MSR pero puesto al alcance minorista, con montos más chicos, que no están calzados a la compra de una unidad sino a un fideicomiso de unidades que está en garantía de los depósitos que se realizan.
Los fondos de los inversores se aplican nuevamente a la producción, con lo cual volvemos al círculo virtuoso anterior, donde los recursos no van al mercado financiero sino a la producción.
Se trata de una renta fija que garantiza el 5% anual, los fondos están garantizados al 100% a diferencia de un plazo fijo bancario que tiene un límite de garantía establecido por el Banco Central.
¿Qué proyectos despuntan para este 2021?
Iconcenter es un proyecto en alianza con Argenway, con quien ya tenemos el convenio firmado y una presentación que se viene en breve. Estamos a la espera de la aprobación del Concejo. El visto bueno del ejecutivo ya se obtuvo.
En Fisherton tenemos un convenio con Rosental y una reconocida firma inmobiliaria de Rosario para la construcción de Ayres de Fisherton, y se viene un importantísimo proyecto en Puerto Norte que daremos a conocer próximamente. También estamos analizando tierras en otros sectores de la ciudad
MSR se consolidó en el macrocentro de Rosario, plantó bandera en Fisherton y se viene Puerto Norte. Cuando te referís a nuevas áreas, ¿hablás de sectores no convencionales, me refiero a esas zonas de Rosario donde no hay mucho movimiento constructivo?
La ciudad es un sistema y como todo sistema es tan fuerte como su parte más débil. Aquellas áreas de Rosario, como lo es hoy el microcentro, se ven favorecidas si aplicamos nuestra inteligencia a fortalecer esa parte del sistema y no solo desarrollamos en las áreas que hoy despiertan mayor interés. Un ejemplo es la zona de Bv 27 de Febrero y Buenos Aires con un emprendimiento que fue todo un éxito, detectando dos corredores urbanos importantísimos. Estamos cerrando otros terrenos que pronto anunciaremos fortaleciendo otras áreas urbanas.
Una suerte de punta de lanza en áreas que luego se ven revalorizadas a partir de un nuevo desarrollo.
Así es. En el 2005 recuerdo que nadie quería construir más allá de Ov Lagos, luego se corrió a Av Francia, hoy, un gran corredor, y así hacia otras avenidas del macrocentro.
Cómo leés el fenómeno del éxodo, razonable y necesario por cierto, de empresas que habían quedado atrapadas en la ciudad hacia tierras industriales. Hay muchísimos terrenos con cerco a la espera de un desarrollo.
Es un proceso a nivel mundial, el desafío es también la lectura y diseño de herramientas para que los privados podamos realizar acciones de desarrollo. Nuevamente, Puerto Norte es un ejemplo claro. De una zona de silos y depósitos portuarios, pasó a ser lo que es hoy.
En una escala menor, lo viví en la ciudad de San Francisco -Córdoba-. La fábrica Macoser se muda a un parque industrial dejando una manzana de galpones en área céntrica. En alianza con la familia dueña de esos terrenos desarrollamos un complejo de torres, hotel, cocheras y área de servicios con comercios, que fue todo un éxito. Ya entregamos el hotel y en un par de meses la torre 1 de departamentos. Esa zona se convirtió en tan sólo 5 años, muy poco en relación al tiempo que le toma a una ciudad reconvertirse.
Hay un debate, más intenso desde la salida de Falabella, sobre la reconversión que necesitan algunos sectores del microcentro rosarino, léase peatonal Córdoba desde la ex Favorita hacia el río, peatonal San Martín, corredores San Juan y Maipú. ¿Le ves salida?
El microcentro tiene salida, tiene futuro y no se la dará sólo el Estado o sólo el privado. Como todo sistema, la ciudad necesita de todos sus actores. Está muy bien la iniciativa del ejecutivo de fortalecer el área. Hacen falta legislación, seguridad e infraestructura. Dependerá mucho de las normativas. En muchas áreas de Rosario las desarrolladoras aportamos a la ciudad, en nuestro caso, a través del fideicomiso de gas y a través de subestaciones transformadoras que pide la EPE para nuestros edificios. Las desarrolladoras aportamos permanentemente, el desafío es armar un buen plan estratégico
¿Hay mucho déficit habitacional en la clase media?
Es la gran deuda del Estado Nacional para con sus habitantes. ¿Qué hubiera sido del crecimiento de clase media de Rosario, de los estudiantes del interior que vienen a esta ciudad, si los constructores privados no hubiésemos dado posibilidad de financiación a la vivienda? Se necesitan políticas de Estado de largo plazo. Cualquier empresa, nosotros mismos, nos fijamos políticas a una década, ¿cómo no lo puede hacer el Estado?
¿Hubo algún acierto en los últimos años?
Recuerdo los créditos del Banco Hipotecario en tiempos del gobierno radical y, más recientemente, el Procrear fue bueno, mucha gente accedió a ellos. Pero Argentina no tiene política crediticia.
Tengo una anécdota con un importante banco de la zona al que le presentamos un proyecto de inversión para un edificio, un hermoso proyecto que cerraba por todos lados. Nosotros poníamos el terreno, habíamos logrado los permisos y estábamos en ese momento terminando incluso las bases. La idea era vender con la financiación del banco, el banco directamente cobraba a sus clientes y nos iba pagando a través de avances de obra. A nuestro humilde entender al banco le cerraba muy bien, adquiría una cartera de clientes, abriendo unas 60 cuentas para pagar las cuotas. Financieramente al banco también le cerraba.
Luego de analizar el proyecto, el banco nos felicita y nos dice: “cuando tengan realizado el 70% de la obra empezamos a hablar”. A lo que respondí: “Cuando tenga el 70% de la obra realizada ya no los necesito”.
No hay un sistema bancario que aliente proyectos de inversión y esto pasa por la ausencia de política económica a largo plazo. Nada es viable además en un escenario inflacionario. Por caso, los Créditos UVA no eran malos, el sistema era bueno, el problema fue y es la inflación.
