Por Sebastián Lamelas
Director de Lamelas Real Estate
Podemos hacer un análisis desde dos grandes sub-mercados: construcción y activos terminados. Pensemos en la construcción como el flujo, la fábrica de metros cuadrados que hace aumentar todos los años la cantidad de propiedades, y los activos terminados como la suma del valor de todas las propiedades. Claramente, la primera de ellas se analiza desde variables similares a otras industrias, simplificando: ventas – costos = utilidad.
La construcción sin dudas se va a ver muy golpeada, porque al bajar la demanda drásticamente, muchos proyectos en marcha tendrán que reprogramar su planificación financiera de la obra, teniendo que realizar mayores aportes de capital propio ante la baja en ventas. Otros proyectos seguramente se posterguen. La buena noticia para ellos es que el costo de construcción en dólares va a sufrir una baja considerable, y en un mercado con ventas dolarizadas, su ecuación de utilidades no se debería ver muy afectada. Digamos que pueden surgir problemas financieros pero no económicos para el negocio.
Por el lado de los activos terminados, si bien bajó drásticamente el volumen de operaciones de compraventa -lo cual es una mala noticia- el análisis correcto debe ser más amplio, pensándolo como un gran activo de resguardo de capital e inversión a largo plazo, incluso ante este tipo de situaciones extremas como la pandemia.
Desde ese punto de vista, la primera pregunta frecuente en estos casos es: ¿van a bajar las propiedades en dólares? La segunda es ¿cuánto? Y la respuesta está en el equilibrio entre la oferta y la demanda. Probablemente, en un corto plazo tengan una baja en dólares –lo que genera oportunidades de compra- debido a una devaluación real del billete cercana al 45% en lo que va del 2020 –sumada al 90% en 2019- y porque ante una abrupta caída de la demanda, con una oferta que se mantiene o aumenta, sería consistente una baja en dólares en el corto plazo. Ahora bien, en un mediano y largo plazo, cuando la demanda vuelva a existir, esos precios se van a recuperar, como lo han hecho luego de otros ciclos de crisis.
A su vez, uno trata de hacer un análisis general para simplificar, pero luego cada tipo de bien tiene su propia oferta y demanda. Por ejemplo, los efectos de la cuarentena seguramente hagan que la gente valore mucho más que antes una propiedad amplia, con jardín, piscina, galería con parrillero, y por ende ese tipo de inmuebles quizá mantengan –o aumenten- su demanda. En contrapartida, si la pandemia cambia los hábitos de consumo masivo, seguramente los inmuebles comerciales se vean más afectados que los residenciales.
Podemos concluir que probablemente el mercado de la construcción sea el más afectado, lo cual es una mala noticia para la economía general ya que es el sub-mercado que mayor valor agregado genera en la economía; mientras que los activos terminados, según el tipo de bien, algunos puedan tener una baja en el corto plazo –notoriamente menor a la baja que tuvieron los activos financieros- con una recuperación en el mediano y largo plazo.
