Ángel Seggiaro, director de Fundar Construcciones, dialogó con ON24 para el Especial de Urbanismo que saldrá en la próxima edición impresa. En la entrevista, el empresario se refirió a la coyuntura económica y su impacto en la actividad del sector. También analizó los cambios que necesitaría el Código Urbano de la ciudad, la urgencia por el crédito hipotecario, las propiedades catalogadas como Patrimonio Histórico y lo que espera del próximo intendente, Pablo Javkin.
Caída de la construcción en julio, restricciones cambiarias y reperfilamiento de deuda: ¿cómo está impactado toda la situación macro en la actividad del sector en Rosario?
Todas estas medidas que son instantáneas en la industria de la construcción privada se van a incorporando lentamente, porque es un proceso de muchos procesos internos, y recién les está impactando en los proveedores. No hemos tenido todavía en producción un impacto tremendo. Lo que sí ya ha reaccionado es la demanda, que es cautelosa y como en general, estábamos recién en una recuperación firme desde febrero, esto le pega un cachetazo. No ha creado morosidad, pero sí cayó la búsqueda de departamentos, que quedó en silencio. Mientras tanto, los gastos fijos de todas las empresas están corriendo como taxi…
Cabe esperar, entonces, una caída fuerte de la actividad para el último trimestre del año…
No me animaría a decir que habrá una caída, porque hoy los inversores que quedaron comprando unidades, que vieron ese reflotamiento desde febrero, se volvieron a sus lugares, entonces, están aguantando. Tienen la moneda dólar y no deben nada, pero ¿qué hacen con ella? El ladrillo funciona como un refugio seguro, que en realidad ese refugio debería ser el Banco de la Nación. Por lo tanto, no descartemos tener una nueva charla dentro de 60 días en la que te diga que las consultas no bajaron sino que retomaron una senda de crecimiento.
¿No es buena oportunidad hoy la inversión para quien estaba posicionado en dólares?
Yo creo que sí. En el caso de inmuebles usados es donde se pueden visualizar las oportunidades, porque es donde las personas pueden detectar un cambio de patrimonio. Ahora, los productores de departamentos somos muy cuidadosos del valor de reposición, entonces no estaríamos poniéndonos en oferta porque suponemos que el precio bajó temporariamente, porque mientras el dólar subió, algunos insumos pesificados no lo alcanzaron. Pero es un ciclo muy corto, el ciclo de la construcción es más extenso.
¿Han paralizado algunos proyectos a la espera de mayor certidumbre?
Hemos aplicado criterios de prudencia. Ninguna obra empezada puede parar. Eso no es económico, sino que directamente es antieconómico. Entonces, ninguno de los desarrollares conocidos va a parar una obra. Si lo hace, es porque está sufriendo un conflicto mayor. Por otra parte, nadie apuraría una obra en este contexto de bajas ventas y pocos compromisos a futuro; por lo tanto, el ritmo de las obras puede atenuarse.
¿Qué cantidad de edificios/proyectos tienen en marcha hoy?
Siempre estamos en una docena larga: 13, 14, 15 y algunos que no empezaron todavía porque están en trámites municipales. O sea que esa cadena de producción no ha parado. A lo mejor se administra un poco la potencia para que el tiempo aclare algunas cosas, pero las obras que están en marcha con compromisos de entrega no se pueden demorar ni un día.
¿Qué segmento constructivo es o debería ser la estrella del mercado?
El segmento premium siempre tiene un nivel de recursos para disponer. Obviamente, no comen vidrio, si ven que está caro o no hay referencia de precios, que es el peor escenario, pero en los últimos 24 meses ha sido el segmento más activo. Por lo tanto, no creo que sea el segmento que nos vaya a generar un gran impacto en la evolución. Debemos mover a las próximas autoridades –ejecutivas y concejales- para que tomen nota y ver qué sugerencias podemos tener para que la ciudad sea buena receptora de proyectos para la vivienda de clase media. Si tenemos que hablar de mejorar un índice edilicio, lo haríamos para este segmento, que es donde va a impactar.
¿Qué rol cumple ahí el crédito hipotecario?
Creo que en cualquier escenario político que venga, la compra de inmuebles masiva va a ser a través de crédito. Y eso nos hace ver que no le queda mucho margen a una política económica para poner en marcha la vivienda de clase media. O da crédito o no se vende. Es así.
Y en este punto de llamarle la atención a las autoridades, ¿qué ajustes necesitaría hoy el Código Urbano para que no haya tanto pedido de excepción, como señalana los concejales?
Después de 10 años, el Código Urbano ha demostrado lo bueno y lo que se puede mejorar. Creo que es momento de ser revisado y adaptado a estos tiempos. Me da la sensación que las asociaciones como la AEV y la Cámara hay un gran consenso de aportar para el fututo intendente, Pablo Javkin, y los concejales a esta visión. No hay que cambiar todo, sino revisar algunas partes.
¿Por dónde deberían ir esas modificaciones?
Por ejemplo, revisar y agregar corredores. El objetivo sería facilitar la edificabilidad en lugares donde la clase media quiere vivir. Eso es una medida que con algunos cambios en el Código se puede facilitar. Entonces, los desarrolladores van a producir esas viviendas. Tampoco es que hay que duplicar la edificabilidad, pero tiene que ser un conjunto de cosas y no gestos aislados, porque eso sí da lugar a toda la excepción.
Concretamente, ¿deberían hacer hincapié en qué puntos? ¿Altura, despegue, retiro?
Por ejemplo, sí. Son parámetros urbanísticos que tienen que ser revisados orgánicamente, en conjunto con el Concejo para lograr unidad de criterio (…) Creo que hay dinamismo en las ciudades y por eso, el Código Urbano es un organismo que rige una entidad viva, que es la ciudad. Entonces, no se lo puede considerar una tabla de la ley hecha en piedra.
Fundar se ha largado a construir en Uruguay… ¿Es más fácil hacer proyectos afuera?
Hay proyectos de gran escala que me animaría a decirte que en muchos países son vistos con cierto cuidado por las autoridades, porque no están contemplados en un Código. No sé si es más fácil en Uruguay, pero, por ejemplo, creo que el intento que hizo la Municipalidad de digitalizar la presentación de planos es algo en lo que se debe ahondar, porque debemos ir hacia una acción más sistemática e informatizada, que nos libera de los personalismos y las interpretaciones. Yo creo que Pablo Javkin y las autoridades nuevas tendrán que profundizar toda la cuestión informática. Es un camino de ida, no hay ninguna posibilidad de volver atrás.
¿Creés que Javkin va a ser un intendente más pragmático en este sentido?
Sí, porque conoce la historia del Código y ha visto que maduró y que puede ser revisado. No es un pecado, no va a traer un huracán de demoliciones. Se pueden administrar con cuidado sectores de la ciudad, agregar corredores o calles donde se permiten ciertos parámetros urbanísticos mayores que en otras.
¿Qué habría que hacer con los inmuebles catalogados como Patrimonio Histórico?
También hay que revisar el catálogo; no digo que haya que eliminarlo, pero no podemos ser inflexibles. Me parece que hay muchos que debe quedar catalogados porque hacen a la imagen de la ciudad y de los barrios, pero hay otros que no y que fueron catalogados, tal vez, por su edad de nacimiento. Entonces, creo que es muy saludable que se revisara con algún criterio.
Por último, ¿cómo vienen las obras de los desarrollos Condo Refinería y Condo Norte?
Bien. Refinería se va a estar entregando la primera etapa en unos meses y la segunda, luego, según lo previsto. El ritmo de ventas se adecua al de la obra. Yo creo que Refinería es la tipología de vivienda baja con mucho espacio verde, que no es muy frecuente encontrar, por lo que cuando pueda ser visitada y habitada, va a tener un fenómeno muy parecido a lo que fue Condominios del Alto: va a haber un revalúo por el propio conocimiento de los usuarios, porque lo que van a encontrar ahí supera las expectativas.
¿Nuevos proyectos que se puedan anunciar?
Sí, estamos trabajando en algunos proyectos de gran escala, pero la verdad es que no es muy oportuno anunciarlos ahora porque estamos en un prolegómeno de poca definición.
REDACCIÓN ON24
