Rosario cuenta con un muy rico patrimonio arquitectónico, sin embargo, la política de conservación actual plantea un conflicto de intereses entre el sector público y privado. Desarrolladores e inmobiliarios piden normativas más flexibles y desde la Asociación Casco Histórico dicen que “la valuación de las propiedades se hizo de forma totalmente disociada de los intereses de los propietarios”. El deterioro progresivo del microcentro es otro factor que alimenta el debate: ¿Qué hacemos con el patrimonio histórico?

Los inmuebles históricos se encuentran catalogados por ordenanza. El municipio articula con los particulares el mantenimiento y hay un fondo destinado a ayudar en la conservación. Sin embargo, algunas voces sostienen que el sistema sigue siendo perjudicial para los propietarios. “La ayuda que se ofrece es muy poca. Alguien con una estructura de 700m2 no puede hacer mucho más que alquilarla, cosa que tampoco es fácil por los costos”, afirma Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora G70.

A esta complicación se suma la rigidez en cuanto a la política de modificación de las construcciones. “No se pueden tocar las fachadas y, dependiendo del grado de preservación, tampoco se pueden ganar metros ni modificar alturas”, explica José Ellena, presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario. “El que compra, adquiere una cáscara a la que hay que buscarle el mejor destino posible dentro de lo que ya está hecho y no se puede cambiar mucho más”, completa.

Ambos empresarios coinciden en que estas limitaciones no necesariamente tienen un fuerte impacto sobre el valor del inmueble, pero sí hay una fuerte restricción de mercado. “En algunos casos se empieza a producir un lucro cesante para los propietarios porque no tienen dónde colocar las unidades”, dice Milsztejn.

Más allá del conflicto, parece haber consenso en que el patrimonio debe conservarse. “Debería haberse trabajado incluso mucho más y desde antes. Ahora estamos recuperando lo que quedó”, afirma Ellena. Milsztejn, por su parte, dice: “Creo que el patrimonio histórico hay que conservarlo, como lo hacen todas las grandes ciudades”.

La visión de Asociación Casco Histórico

Arterias céntricas como Corrientes, San Juan, Rioja, San Lorenzo, Santa Fe o la propia Peatonal Córdoba, en sus primeras cuadras, por mencionar algunas, representan cierta preocupación para comerciantes, desarrolladores e inmobiliarias, que piden a gritos diseñar un plan director de desarrollo, donde a través de acciones público-privadas se pongan en valor esas zonas que hoy presentan claros deterioros. La pregunta es: ¿Es prioridad para la Municipalidad llevar adelante este programa?

Desde la Asociación Casco Histórico de Rosario recordaron que en el año 2014, la Municipalidad había anunciado un plan de revitalización para varias de las calles mencionadas, pero lamentaron que no se haya llevado adelante. “Si se hubiera cumplido con las obras prometidas, hoy estaríamos hablando de otro tema, porque tendría que estar terminado y en realidad, de ese programa, sólo se hizo calle Sarmiento. Y, lamentablemente, todos los años tenemos que insistir para que se cumpla con la palabra”, dijo a ON24 el titular de la Asociación de comerciantes, Fabio Acosta.

Además, señaló que “en la segunda quincena de abril, nos prometieron que iban a empezar la obra para cambiar el solado completo, el mobiliario y alumbrado de peatonal San Martín, pero no han hecho nada. Y es muy angustiante tener que estar permanentemente peleando por algo que ya se había prometido hacer”, expresó Acosta, quien también citó el ejemplo de Córdoba al 800: “En esa cuadra hay solo dos propiedades protegidas, el edificio del Jockey Club y el de la esquina con Laprida. Cualquier desarrollador puede construir hoy hasta la altura de esos edificios, pero nosotros notamos que no hay incentivos públicos para invertir ahí”.

De acuerdo con el dirigente comercial, “ha fallado la presencia del Estado” en el Centro, por lo que llamó a discutir entre todos los actores involucrados la elaboración de un programa real de largo plazo que establezca reglas claras y beneficios fiscales para el desarrollo del Casco Histórico de la ciudad, de manera de no debatir constantemente excepciones en el Concejo.

“Acá hay desconexión entre el interés patrimonial, el privado y el general, y por eso hubo tanto debate en torno a las torres de Lattuca, por ejemplo. Siempre se generan debates que ya tendrían que estar resueltos. No se puede discutir durante años si se hace o no un edificio; eso pasa porque las reglas de juego no están claras”, afirmó Acosta, quien agregó que “el Municipio se ha retirado de la resolución de estos problemas”.

En ese sentido, Acosta adelantó que desde la Asociación tienen solicitada una reunión con el intendente electo, Pablo Javkin, para debatir estos temas. “El cambio de gestión genera expectativas. Si bien Javkin pertenece al Frente Progresista, no es del sector oficialista, por lo que creo que va a haber una impronta distinta y va a ser una persona más abierta”, finalizó.

El caso de calle Corrientes

La calle Corrientes es una de las principales arterias comerciales de Rosario. El corredor concentra parte del patrimonio histórico más representativo de la ciudad. Referentes del rubro inmobiliario afirman que la zona presenta una alta demanda de espacios comerciales, aunque se observan tramos deprimidos. Mientras que otros espacios como Paseo del Siglo parecen haber encontrado un rumbo de cooperación entre el sector público y el privado, la emblemática calle todavía espera su turno.

Desde la escuela Normal N°1 Nicolás Avellaneda, hasta su desembocadura en la fusión de Jujuy y Wheelwright, su tramo más fuerte es el que se extiende entre San Juan y San Lorenzo. “Son en su mayoría propiedades antiguas con locales en planta baja y propiedades de renta en planta alta”, describió José Ellena, presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario.

El corredor acumula varias joyas arquitectónicas y símbolos rosarinos, entre las que se destacan la Bolsa de Comercio, el ex Cine Imperial, el ex Hotel Roma, la casa Castagnino, Sanguinetti y Cía., el Normal N°1 y Plaza Sarmiento. “El patrimonio histórico hace que sea difícil calcular el valor del terreno. Sin embargo, un departamento horizontal en esa zona puede valer desde 1800 a 2300 dólares por metro cuadrado”, apuntó Ellena. Por su parte, los locales comerciales son el producto estrella del corredor: “No deberías poder encontrar un local por menos de 5000 o 6000 dólares por metro cuadrado”.

Mientras tanto, con el proyecto “Manzana 125” de Aldo Lattuca aprobado por el Concejo, inmobiliarios y desarrolladores esperan un cambio drástico en todo el microcentro. “Más allá de las viviendas, tendrá un basamento comercial enorme que generará un nuevo paseo”, comentó Ari Milsztejn, titular de la desarrolladora G70. Ambos empresarios confían en esta apuesta y en la predisposición de la Municipalidad para que el microcentro recupere su valor.

¿Lo pasado pisado?

Fuera del valor histórico, el patrimonio implica una serie de restricciones para los propietarios de los inmuebles catalogados. Sin embargo, tanto Milsztejn como Ellena coinciden en que debe ser preservado. “No discuto la preservación del patrimonio, me parece fundamental para conocer la historia de la ciudad”, afirmó el primero. “Toda ciudad que se precie de tener cosas de valor arquitectónico, tiene que conservarlas y darles valor”, comentó el segundo.

No obstante, ambos tienen sus reparos sobre la reglamentación vigente. “Creo que se debería haber trabajado más y antes. Estamos recuperando lo que quedó”, dijo Ellena. Al igual que Milsztejn, ambos apuntaron que el fondo de ayuda para la preservación no es suficiente. Para ambos, el conflicto principal se plantea por la fuerte limitación mercantil que sufren los propietarios de los inmuebles, sumada a la falta de ayuda. “Un propietario con una estructura de 700m2, muy costosa de mantener, no puede hacer mucho más que alquilarla”, ejemplificó el titular de G70.

Ellena, explicó además que resulta muy difícil adaptar estos edificios para otros usos. “No se puede tocar la fachada de ninguna construcción de Patrimonio Histórico. Dependiendo del grado de preservación, tampoco se pueden ganar metros ni modificar alturas. Se compra una cáscara a la que hay que buscarle el mejor destino posible dentro de lo que está”, explicó.

Milsztejn propuso una reevaluación del catálogo. “Creo que debería entrar en un plano de discusión si todo lo catalogado como patrimonio histórico, tiene valor patrimonial real”, señaló. Además de las limitaciones que mencionó anteriormente, añadió que “en muchos casos se comienza a producir un lucro cesante para los propietarios porque no tienen mercado para poder colocarla”.

Por otro lado, ambos coinciden en que este tipo de edificaciones no sólo son importantes por su valor histórico, sino que son muy demandadas por el comercio. “Por ubicación y simbología, son lugares altamente demandados. -Aseguró Ellena – Una propiedad de este tipo sobre calle Corrientes puede rondar el millón de dólares”.

¿Qué se puede hacer?

Consultamos tanto a Ellena como a Milsztejn acerca de las posibilidades que ofrecen el tramo céntrico de calle Corrientes y el microcentro a la hora de construir. El código urbano actual ofrece algunas limitantes, por lo que ambos coinciden en que es entendible que los grandes desarrollos residenciales escojan otros barrios.

G70 se encuentra en la etapa final del desarrollo de su edificio de oficinas en la esquina de Corrientes y San Lorenzo. Foss II es una torre vidriada de seis pisos, con una terraza verde, tres locales comerciales y unidades adaptables de 40m2. En total, cuenta con una superficie de 5000m2. La fecha de entrega estimada es para diciembre de este año.

“La limitación de altura que nos dieron fue de seis pisos. Lo bueno es que al tratarse de un lote de buen tamaño, pudimos abarcar una superficie amplia”, comentó el titular de la firma. El estudio de mercado que realizó su empresa arrojó una falta de oferta de oficinas de alta calidad en el microcentro. “En mi opinión se podría haber permitido hacer algo más de altura. Estamos en un barrio céntrico y si queremos que el casco histórico mejore, tenemos que ser más flexibles”, reclamó.

Ellena también apuntó al código: “La última reforma data del 2007. En general, en el centro se puede construir poco. La mayoría de los lotes son chicos y con la poca altura que te permiten, no es un buen negocio”. Siguiendo en esta línea, mencionó que estas disposiciones y la diagramación de los lotes desembocaron en el decaimiento de ciertas zonas. “Calle Santa Fe es prácticamente un páramo, con algunos lotes que terminaron en edificios de oficinas”, ejemplificó.

Esperando el impacto

Pese a tratarse de una de las zonas más emblemáticas de la ciudad, hay sectores del microcentro que muestran síntomas de depresión. “Nadie quiere vivir ahí. Es desordenado, sucio, caro y no hay estacionamiento”, dijo Ellena. Las políticas de revalorización del casco histórico, como las obras sobre calle Sarmiento y Santa Fe, fueron celebradas por los inmobiliarios, pero coinciden en que se necesita una planificación más abarcativa.

“El privado no puede generar un cambio por sí mismo, no tiene lineamientos. Creo que si la Municipalidad diera normas claras para revitalizar el centro, serían muy bienvenidas por los rosarinos”, afirmó Ellena. El presidente de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario sugirió una intervención como la que tuvieron Paseo del Siglo y Mercado del Patio. Milsztejn sumó también la necesidad de incentivar el interés de desarrolladores en invertir en el microcentro.

El caso de la Bolsa de Comercio de Rosario puede contribuir a dar otra dinámica al corredor. La institución lleva adelante en Corrientes 732 la construcción del edificio sustentable Armonía. El mismo consta de 13 plantas, accesos peatonales y tres subsuelos de cocheras con capacidad para 94 vehículos. “Quisimos generar una propuesta innovadora y superadora que no sólo atendiera a las necesidades de nuevos espacios de la comunidad de la Bolsa, aquí presente, sino que además le brindara a la ciudad un nuevo concepto arquitectónico y urbanístico basado en la sustentabilidad”, afirmó Alberto Padoán, presidente de la BCR.

Manzana 125, el megaproyecto de Aldo Lattuca, sería otro envión para la dinámica céntrica. “Sumará metros y calidad de vida -aseguró Ellena-. Además aportará tres niveles de estacionamiento subterráneo. Lo veo muy viable”.

El desarrollo, aprobado recientemente por el Concejo, consta de unos 40.000 m2 en total. Comprende tres edificios (uno destinado a oficinas polivalentes sobre calle Corrientes; otro sobre Paraguay dotado de departamentos de dos y tres dormitorios y otro sobre Rioja, con unidades de uno, dos y tres dormitorios). También contará con amenidades, cuatro niveles de cocheras para uso mixto y sumará una plaza pública de 2.400 metros cuadrados con jardines verticales.

“Creo que el proyecto de Lattuca marcará un antes y un después”, enfatizó Milsztejn. Luego, añadió: “Pienso que la Municipalidad tiene mucha expectativa en reorganizar el casco histórico y que la gente quiera volver allí. Creo que es importante que empiecen a actuar para tentar a los desarrolladores para que vengan al centro”.

¿Hacia dónde va calle Corrientes?

Más allá de la expectativa puesta en Manzana 125, ambos tienen una visión acerca del futuro cercano del corredor y de la zona del microcentro.

“Creo que irá tomado de la mano con las decisiones gubernamentales. El rosarino es de por sí bastante citadino, le gusta vivir dentro de la ciudad. Tratar de rescatar el centro, sería un éxito. No es un área tan amplia, por lo que con pocas y claras acciones, se podría mejorar”, apuntó Ellena.

“Hoy la gente no quiere vivir en la zona por la inseguridad y el desorden. Sin embargo, el centro de Rosario es un lugar muy interesante y con algunas modificaciones mínimas puede tomar relevancia de nuevo”, señaló Milsztejn.