Para el titular de MSR Constructora, una condición adversa es solo un dato de la realidad, nunca una limitante para hacer negocios. Dúctil a cada cambio de escenario, Gabriel Redolfi cuenta cómo se venden ladrillos en plena recesión.
¿Por qué tembló la obra pública y la privada no se detuvo?
También temblaron algunas obras privadas; todo depende de quién esté detrás del proyecto. Un cimiento sirve para que la casa no se hunda ni se vuele, si las condiciones no están hay capitales que se van, en cambio hay empresas locales comprometidas fuertemente en la ciudad, por caso Rosental, Fundar, la nuestra, que siguen adelante con sus proyectos independientemente de las circunstancias.
¿Las actuales circunstancias tampoco lo frenan en la búsqueda de nuevos terrenos?
Siempre busco terrenos, en épocas buenas y malas. Analizo entre 5 y 10 terrenos por semana y si me aparece uno interesante le “bajo la caña”.
¿Por dónde sale a “pescar”?
Apunto a terrenos en la zona de Parque España, Tribunales, zona Echesortu y al sur estoy analizando emprendimientos por Bv 27 de Febrero.
El sur está un poco rezagado
Bv 27 de Febrero está creciendo muy bien aunque todavía no convalida precios, son muy bajos en relación a Ov Lagos y Av Francia, cuesta mucho defender el valor del m2 en zona sur.
¿Pichincha?
Pichincha no tiene buenos rendimientos por el código urbano salvo macro terrenos como dl desarrollo de Rosental y Obring.
¿Cuál fue su última adquisición?
Compré la esquina sur-oeste de Av Francia y Córdoba, una de las zonas universitarias por excelencia, para comenzar a edificar el año próximo un edificio de 12 pisos, con tres departamentos de un dormitorio, más dos departamentos monoambiente por piso. El edificio contará con cocheras y aún está en definición la instalación de locales comerciales en la planta baja.
¿Cuál es la alianza estratégica que tiene con Rosental para remodelar el ex call center de Telecom?
El Edificio Baker de Rioja al 1500 fue adquirido por el Grupo Rosental, efectivamente allí funcionaba años atrás un call center de Telecom.
MSR está a cargo del proyecto, dirección técnica y ejecución de la obra y MA Propiedades se ocupará de la comercialización de oficinas que ocuparán la totalidad de la construcción, salvo un gran subsuelo que será destinado a bauleras y depósitos.
Son 5 plantas de alrededor de 500 m2, que podrán ser comercializadas como pisos enteros o divididas hasta en tres superficies independientes. El último piso, tendrá en cambio, una oficina de 130 m2 con una importante azotea.
MSR ocupará la totalidad del entrepiso para instalar su sede definitiva.
El final de obra está previsto para dentro de 12 meses.
¿Hasta dónde llega su radar?
Nos ofrecen terrenos de todos lados. Tenemos edificios en Granadero Baigorria, San Lorenzo y en San Francisco (Córdoba). Siempre analizamos si hay un mercado propio que se pueda desarrollar: ejemplo Rosario es un polo donde invierte toda la región, en cambio San Francisco es una localidad que atrae gente de 20 km a la redonda. Hay que ver la dinámica de cada mercado.
¿Cuál es su modelo financiero a falta de crédito en el sistema bancario?
Sigo con mi propio sistema de financiación. El sistema bancario no está preparado, seguimos teniendo bancos de consumo y de creditos personales, no hay bancos de inversión.
Somos financiadores de nuestros emprendimientos, vendemos con el 30% de anticipo más 24 cuotas, como también ofrecemos esquemas a 60 y 120 cuotas.
Hay que llevar un equilibrio y un balance de las cuentas de la empresa -soy obsesivo con esto-. Cuando tengo la financiación calzada de un edificio, puedo empezar a dar mayor plazo.
¿No le resulta temerario asumir el pago de una cuota en un contexto inflacionario?
Si alquilo también estoy endeudado, el alquiler también se actualiza como el pan o la pre paga.
Al finalizar la última cuota mis clientes terminan pagando su departamento un 20% por debajo del valor de mercado.
¿Cómo es esa cuenta?
El 30% de anticipo que se paga se congela, cada cuota que se paga se congela. Un monoambiente en promedio está en 1,5 millones de pesos, con nuestro plan de financiación termina pagando 1 millón.
Además no se pagan muchos conceptos que están incluídos en un crédito bancario: seguro, gastos administrativos, no hay intereses porque lo nuestro es una actualización de costos, tampoco se pagan Ingresos Brutos, ni comisión bancaria.
Rosario tiene un mercado sano y la gente tiene acceso a la vivienda gracias a los empresarios privados, porque hoy solo hay acceso -si se califica- a un Procrear.
Finalmente lo que no hace el Estado, lo terminamos haciendo los privados. El Estado ha dejado de hacer redes de gas que las terminamos pagando los empresarios, a través de los fideicomisos que se armaron cuando Litoral Gas dejó de invertir. Mi empresa lleva pagados millones de pesos en fideicomisos de gas. En lo que respecta a la parte eléctrica, cada uno de mis edificios tiene una subestación transformadora que la construimos nosotros y se la donamos a la EPE. Cuando se abren nuevos barrios, la apertura de calles, iluminación, las extensiones de redes de agua y cloacas, las pagan los desarrolladores.
El Estado debería dejarse de regular y hacer lo que por su naturaleza le corresponde. Por caso, a nivel municipal, tenemos que presentar una declaración jurada de origen de fondos para un permiso de edificación; información que ya presentamos con nuestra declaración jurada ante la UIF y ante la AFIP. Los concejales de Rosario generaron una regulación que ya existe a nivel nacional, duplicando esfuerzos y no favoreciendo la inversión privada.
