Por Licenciado Sebastián Lamelas
En un mercado inmobiliario dolarizado, principalmente en los bienes terminados, las fluctuaciones en el tipo de cambio no modifican directamente los valores de las propiedades en dólares. Justamente están dolarizados porque al ser activos escasos y duraderos, es la forma de mantener su valor en términos reales, sin tener que estar modificando el precio nominal todos los meses. Ahora bien, con la mayoría de los consumidores con sus ingresos pesificados, es real que ante una brusca devaluación necesitan más pesos para comprar la misma propiedad, lo que puede desincentivar la compra. Si este comportamiento es generalizado, puede llevar a una menor demanda de propiedades y por ende indirectamente a una baja de precios.
En el mercado de bienes en construcción, que se encuentra en gran parte pesificado, sin dudas un incremento brusco del tipo de cambio genera una baja del precio en dólares del bien. Pero ese sería el caso si uno analiza la foto. Analizando la película completa, lo importante es observar el comportamiento de las variables inflación/devaluación en el tiempo, ya que pueden existir periodos donde los ajustes por inflación (UVA o índice CAC) son mayores que el incremento del dólar.
En los últimos 10 años, el aumento acumulado del índice de la Cámara Argentina de la Construcción, principal variable de ajuste en los precios de la construcción, supera el 950%, mientras que el incremento del tipo de cambio en el mismo periodo apenas supera el 600%. Solo en 2013 y 2015 la devaluación supero al índice CAC. Esto podría ser un indicador que para el mercado inmobiliario, este nivel de dólar aún presenta cierto atraso. Considerando el periodo 2011-2018 el tipo de cambio que iguala los acumulados de las variables CAC y devaluación, se ubicaría casi en $25. Si tomáramos el periodo 2008-2018 dicho tipo de cambio debería ubicarse por encima de los $33, dado que el mayor desajuste se generó en el periodo 2008-2012.
Finalmente, en cuanto a los bienes compatibles con el segmento de créditos hipotecarios UVA, para quienes ya tienen la propiedad y están pagando el crédito, la devaluación no es un problema directo. Si puede ser una amenaza en caso que se traslade a inflación, y por ende se refleje en un incremento del valor de la UVA. Para aquellos que están negociando con el banco el otorgamiento del crédito para la compra de una vivienda, si los afecta directamente ya que necesitan una mayor cantidad de pesos para comprar el mismo inmueble. De todas formas, este sub-mercado presenta una demanda con un fuerte crecimiento sostenido y una oferta limitada, lo que viene generando un incremento del valor en dólares de estas propiedades.
