En breve el cepo cambiario cumple dos años de vigencia. Sin embargo y pese a los esfuerzos sólo se pesificó una parte del mercado.
“La pesificación es un hecho en los emprendimientos que salen a la venta en el pozo y que además se pueden comprar en cuotas. Dejo de lado el mercado de los usados, que todavía está dolarizado”, diferencia Mariano Galeazza, gerente Comercial de Grupo Monarca.
“Los desarrolladores que quieren construir tienen que pensar en pesos”, coincide Pablo Brodsky, director Comercial de Predial Propiedades.
“En los productos nuevos es un hecho que sostenemos amigablemente desde la industria, que produce con insumos, mano de obra y gastos en pesos. La tierra, sin embargo, mantiene la memoria del pasado. Algunos propietarios entendieron la realidad y ajustaron sus pretensiones, incluso asociándose al desarrollo. Otros, esperan parados sobre la tierra la vuelta de tiempos mejores”, suma Gustavo Ortolá, director de GO Real Estate.
“En los nuevos proyectos, si bien hubo desconcierto al principio, los desarrolladores se adaptaron y los compradores vieron la oportunidad de poder alocar el excedente de pesos”, completa Danilo Antoniazzi, gerente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
El segmento del usado
En lo que es usado se mantiene el dólar y cada venta es una negociación particular. El usado está casi frenado a cero”, muestra Tomás O´Keefe, director General de O´Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana.
“No se pesificó ni se pesificará. En la Argentina está muy arraigado el dólar para transaccionar propiedades. En nuestro caso, durante el último semestre registramos un 60 % de operaciones en dólares”, aporta Agustín Celia, broker Owner de RE/MAX Uno.
“La venta en pesos se explica como una forma de captar mediante cuotas el excedente en esa moneda, cubriendo los costos y honorarios erogados también en pesos. Sin embargo, para inmuebles terminados funciona la concepción del inversor que adopta la moneda estadounidense por razones económicas de resguardo de valor a largo plazo y no sólo por cuestiones culturales como se quiere hacer creer desde ciertos sectores oficiales”, suma José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.
Hay, entonces, un verdadero problema que abre la brecha a distintos tipos de cambio, negociaciones uno a uno y baja de precios en dólares.
“Hay dos posturas: la del inversor que sostiene su pretensión de dólares a valores del pasado, retiene el producto y hasta soporta los gastos, sacándolo de la venta, y la del usuario, que necesita vender en dólares para volver a comprar en esa moneda. En este tipo de negociaciones, los valores han bajado hasta un 20% pero la resistencia de los precios por parte de los vendedores es arbitrada por la actividad inexistente de este tipo de operaciones durante los últimos dos años”, agrega Ortolá.
“Otra diferencia es que los desarrolladores y constructores pueden manejar los costos y achicar márgenes, eso en el usado no se puede, no es flexible. Además compite con el resto de los usados y con lo nuevo”, aporta Brodsky. El miedo de aceptar pesos y después no poder recomprar en moneda local también es clave en esta paralización: “el problema es el costo de sustitución y que los vendedores, que luego serán compradores, no se animan a tomar pesos porque no saben si luego podrán pagar en pesos”, dice O´Keefe.
Menos oferta
Si se compara la oferta de desarrollos con la que estaba disponible hace uno o dos años, el mercado se achicó. En la ciudad de Buenos Aires, el año pasado se registraron apenas un poco más de 700.000 m2 en proyectos de obra nueva. Según cifras publicadas por Reporte Inmobiliario, la superficie para construir obras nuevas cayó más del 58 % en 2013 con relación al 2012. El metraje llegó sólo a una tercera parte del acumulado en 2011.
“Es la cifra más baja de los últimos años y sólo fue menor durante el 2002. No solo hoy hay menos oferta sino que habrá menos oferta de viviendas nuevas en el futuro. Con relación a los ofrecimientos en pesos, de nuestros relevamientos habituales observamos una disminución en el número. Mientras que desde mediados de 2012, y hasta promediando el 2013, la tendencia de listas de precios pesificadas era creciente, en la actualidad se observa lo contrario”, dispara Rozados.
“Es cierto que hay menos oferta, el mercado se achicó pero está más consolidado. También está maduro. Hoy los improvisados mueren”, sigue Brodsky. “La oferta está concentrada en manos de menos jugadores. Esto tiene relación con que el año pasado, de elecciones, varios desarrolladores frenaron sus proyectos”, dice Galeazza. Entre losplayers que se animaron a lanzar están Predial, GO y Monarca. Este último, además de presentar Lagoon Pilar, en mayo sumará otra Lagoon en Hudson y evalúa salir también con un condominio en Martínez.
Precios que suben
Sin dudas, los valores seguirán el camino ascendente debido a la suba de costos y mano de obra. Por eso, no hay forma de evitar que las cuotas, sean 12, 60 o 120, se ajusten siempre hacia arriba. “Al poco tiempo de la pesificación en octubre de 2011, prácticamente nos olvidamos de hacer la comparativa. Lo que hicimos fue definir un valor en pesos para las cuotas, actualizándolo por el costo de la construcción que da la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Así, los precios en pesos fueron acompañando la inflación en costos y, claro está, son nominalmente más cantidad de pesos”, cuenta Galeazza.
Los valores de concreción de operaciones en dólares se ajustan con relación a los vigentes antes del cepo cambiario, pero no en la proporción de las aspiraciones de la demanda, que pretende un porcentaje de quita más cercano al de la devaluación que se sufrió desde entonces. Las nuevas tasaciones se ajustaron en alrededor del 15 % , mientras que la revalorización del dólar marginal frente al peso fue del 120 %. La brecha es muy amplia entre las pretensiones de la oferta y la demanda. Es que al no ajustar por precio, el mercado ajusta por cantidad”, sentencia Rozados.
Si bien es difícil hablar de una tasa anual de aumento, el año pasado el índice de la CAC subió 29,4% respecto del 2012. El cimbronazo de principio de año sumado a que todavía no se cerraron las paritarias del gremio, hace suponer que la cifra será aún mayor, aunque los empresarios esperan que no supere el 30%. “Lo menos controlable es la mano de obra. Igual cuando hay menos actividad hay más proveedores dispuestos a sentarse a negociar mejores condiciones”, opina Galeazza.
Suena a tango pero, por todo lo antedicho, pareciera que todo tiempo pasado fue mejor. Pero también parece que hoy es mejor que mañana. “Quienes compraron hace un año se beneficiaron porque esa inversión en ladrillos acompañó la inflación. Además del aumento que tiene por el ajuste de la CAC, el proyecto se va apreciando por la consolidación y el avance de las obras”, continúa Galeazza. “Un peso hoy vale más que un peso mañana. Anticipar en el tiempo las compras e inversiones es una forma de intentar defenderse de la pérdida de poder adquisitivo de la moneda”, agrega Rozados. “Si con un determinado capital, el año pasado compraba 40m2, hoy compra 30m2.. Hay casos de compradores que demoraron meses en decidirse y compraron dos en lugar de tres ambientes”, agrega Brodsky.
La cuotización
Hoy los compradores ponen mayor atención en el valor de la cuota que en el precio final. Por eso, prefieren plazos de financiación mayores, con valores más chicos.
“Estamos desarrollando junto a Inverco un emprendimiento en Córdoba de casi mil departamentos financiados hasta 15 años en pesos. Esta herramienta sirve para facilitar el acceso a la vivienda de la clase media y es además un vehículo para un nuevo perfil de compradores, los que denomino “inversumidores” porque invierten ese excedente de pesos mensuales pensando en el uso propio a futuro o en el de sus hijos”, dice Ortolá.
“Más que pesificados, estamos cuotizados, y en esto nos importa no sólo que las cuotas sean accesibles sino que se pueda pagar bien el anticipo. En el caso de los micro departamentos, las cuotas arrancan de $3.600 y el anticipo ronda los $200.000. Hoy manda la cuota”, agrega Brodsky. Monarca financia a plazos de 12 a 60, meses con planes en los que logran cuotas que rondan los $7.000 el m2″. O´Keefe por su parte, asegura que el target que logra comprar en cuotas sigue siendo el inversor y no el consumidor final”.
Qué mirar, qué comprar
Pesificada o no, la ubicación sigue en primer puesto a la hora de analizar qué comprar. Seguida por la espalda del desarrollador, la calidad y el valor diferencial que hace que el producto se pueda vender más rápido que otros.
“Hay que ser muy consciente de los recursos que dispone o va a disponer en un futuro para el pago de la inversión. Segundo, hay que mirar el track record del desarrollador y revisar minuciosamente cada detalle de los contratos y boletos. Tercero, hacerlo siempre con un horizonte de largo plazo, dejando de lado toda actitud especulativa de entrar y salir en el corto plazo”, advierte Rozados.
“El mejor negocio inmobiliario tiene que ser líquido y debe dar la mayor renta posible por m2. En ese caso, debería ser lo más chico posible. Pero cuidado: para que sea rentable, tiene que tener una demanda sostenida para ese producto. Siempre es mejor comprar en zonas en transición más que en las consolidadas porque ahí todavía hay mucho más por hacer y el margen puede ser mayor”, aporta Brodsky.
“Por una cuestión estructural de necesidad y claro desequilibrio entre oferta y demanda, creo que algunas opciones de inversión en edificios de cocheras son una buena opción”, sigue Rozados en esta línea. Ortolá suma como opciones atractivas las ofertas en pesos de lotes y departamentos. Antoniazzi recomienda unidades pequeñas en un radio cercano a centros de estudios y universidades, con buena conectividad. Y destaca, como emblema, la venta de cocheras en pleno centro de la ciudad de Córdoba.
En síntesis, mientras se prevé un futuro de precios en ascenso, el mercado enfrenta un año complicado para un sector con menos oferta de metros en pesos. Hay que tener en cuenta que “lo nuevo” que se compra en moneda local, una vez terminado y escriturado, pasa a jugar en la misma liga del usado. Por eso, ahora más que nunca, las propiedades son un refugio de valor para quien tiene excedente en pesos. Pero no mucho más que eso, hasta que el ciclo revierta.
Fuente: Cronista
