Desde hace ya algo más de 10 años, el mercado inmobiliario encontró una fórmula para establecer en los contratos de alquiler con el fin de mantener estable en el tiempo el valor de inicio de los contratos de alquiler en términos que resultaran relativamente equitativos para ambas partes. Así la mayoría de los contratos de locación residencial y también comerciales se pactaron por un monto total por todo el período del contrato (2 o 3 años) pero con pagos mayores a partir de cada semestre o año siguiente.
La fórmula conocida como de ”alquiler escalonado”, se adoptó debido a la imposibilidad de indexar aún vigente por la Ley de Convertibilidad. El sistema funcionó aceptablemente aunque no siempre de forma justa para ambas partes. Según el año y el caso en algún momento pudo haber sido beneficiado el locatario ante el desborde de la inflación con relación a la alícuota previamente pactada (como durante este año) o bien por el contrario en otros casos haber beneficiado al locador.
El inconveniente deriva precisamente de proyectar con anterioridad la tasa de actualización a aplicar y que la misma sea aceptada por ambas partes y que luego responda a la realidad en forma tal que ninguna de las partes se sienta defraudada.
Hasta ahora y desde hace casi dos años, la fórmula de escalonamiento establecido en forma general en los contratos tradicionales de vivienda y comerciales fue del 30% anual o bien del 15 % semestral. Pero, precisamente ante la desaceleración de los índices inflacionarios de las últimas semanas y frente a las proyecciones de la mayoría de los economistas para el año entrante, estas alícuotas están siendo cuestionadas en los nuevos contratos por los locatarios ya que consideran que se verían perjudicados ante el menor aumento inflacionario.
De allí, que ya durante el último mes no hayan sido pocos los casos en los cuales la renegociación para el segundo año ya se haya acordado en un 25 % y para el caso de alquileres comerciales que los mismo al tercer año no excedan del 10% semestral.
Sin embargo, para evitar este supuesto de tasa a aplicar a los pagos de futuros alquileres, en determinados alquileres comerciales se aplica fijar el total del canon locativo o una parte en “especies” o “canasta de productos” que no es ni más ni menos que adoptar una “unidad de cuenta” que actualice el canon locativo acorde a la evolución del precio del/los productos seleccionados.
Establecer una “unidad de cuenta” en la que se pacten los alquileres residenciales, también sería posible en la medida que se aplicara en los contratos el alquiler en UVI, la unidad de cuenta para actualizar depósitos y créditos que contempla la ley Casa de Ahorro del senador Cobos que en los próximos días será sancionada por la Cámara de diputados.
La situación para la firma y renovación de nuevos alquileres, por la que atraviesa actualmente el mercado de locaciones, no aparece fácil. Se enfrenta un cambio de ciclo. Hallar una nueva fórmula que mantenga la equidad para ambas partes, es el desafío.
Fuente: Reporte Inmobiliario
