El sector inmobiliario pide pista. De la mano del viraje económico y un combo de medidas destinadas a reactivar el mercado, compradores y vendedores calibran sus expectativas de cara al nuevo panorama. El impulso del Estado al crédito hipotecario apunta comenzar a saldar un déficit notorio en esta materia, que motivó su inclusión en el menú de promesas de campaña, y la consecuente creación de condiciones propicias para el financiamiento de la primera vivienda.
Hasta hace poco tiempo, la oferta crediticia se encontraba asfixiada por el alto nivel de inflación y las restricciones impuestas por el cepo cambiario, que provocaron conjuntamente la suba vertical de las tasas de interés y la pérdida de precios de referencia. El ciclo de esta crisis se inició en octubre de 2011, cuando el gobierno de Cristina Kirchner instaló el cepo para evitar que siguiera la salida de dólares del sistema. En un mercado cuyas operaciones se pactaban básicamente en esa moneda, el derrumbe fue inevitable. La dificultad para acceder a la compra de divisas se sumó a la desaparición del crédito hipotecario, una brecha más amplia entre salarios y precios, el contexto recesivo de la economía y la percepción de “precios altos” por parte de los compradores. Un combo fatal, que hundió el mercado hasta niveles insospechados.
Si bien la inflación persiste en niveles altos, las perspectivas que los índices comiencen a bajar abre la posibilidad de recuperar el financiamiento a tasa fija, o bien dentro de parámetros previsibles, y accesibles para las capas de ingresos medios; una vasta porción de la población que hasta el momento circunscribió su suerte al sorteo de los créditos Procrear. Desarme del cepo, contención de la inflación, reanimación del crédito e impacto bondadoso del blanqueo de capitales, son las aristas principales para darle vida al mercado y acercar un poco más la posibilidad de hacerse de un techo propio. Hasta el momento, toda expectativa.
La oferta crediticiaestatal y privada
Por fuera de las líneas de crédito impulsadas por el Estado, los bancos privados mantienen un menú propio, cuyos rasgos comparables también se detallan en esta nota.
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS UVIS
Se trata de una línea de crédito creada por el Banco Central que es ofrecida por bancos privados. Básicamente, este instrumento proyecta una tasa de interés sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5 % anual, de modo tal que se aleja de los altos niveles que actualmente se manejan en el mercado. A diferencia de un préstamo bajo el tradicional sistema francés de cuotas fijas, en este sistema las cuotas son variables. Sin embargo, durante casi todo el plazo de pago, serán más bajas tanto nominalmente como en términos reales (las del francés, en términos reales, van bajando a medida que pasa el tiempo). A ello se le suma la cobertura que tendrán los particulares, en tanto si la evolución de las UVI hace que la cuota se incremente por encima del 10 % respecto de lo que habría ajustado según el Coeficiente de Evolución Salarial (CVS), entonces el banco tiene que darle al cliente la opción de prolongar el plazo.
La iniciativa apunta a reducir sustancialmente el ingreso medio que hoy día se exige para calificar en un crédito. La ventaja de los préstamos con UVIs pasa por el ingreso mínimo requerido (que es menor al de un préstamo tradicional) y la desventaja más importante, que se ajusta por CER, en cuya elaboración se considera el índice de inflación.
PRÉSTAMOS NACIÓN TU CASA
La diferencia principal con lo ofrecido en los créditos UVIs, es que contempla una cuota fija durante los primeros tres años y que luego se ajusta de acuerdo al índice de coeficiente de variación salarial del Indec, que es el promedio de las paritarias. Los nuevos créditos permitirán financiar hasta el 80 % del costo de una vivienda única de hasta 2,5 millones de pesos, a una tasa fija de 14 % en los primeros tres años y 20 años de plazo. La cuota no puede ser más que el 30 % de lo que el tomador del préstamo gana (para pagar una cuota de 10 mil pesos y llevarse un millón, el beneficiario tiene que ganar 36 mil). Se permitirá a los titulares o cotitulares para el caso de matrimonios o convivientes incluir a padres, hijos, y hermanos como codeudores, de manera de poder incrementar el ingreso familiar y tener una mejor calificación para acceder al préstamo.
BANCO MACRO
Financiación
Con un monto máximo de $500.000 y a pagar en hasta 30 años. En cuotas en pesos ajustadas con tasa variable BADLAR, con financiación de hasta el 100 % para vivienda única. Para la compra de vivienda única y permanente la financiación es de hasta el 100 %, para propiedades de hasta $250.000, el 90 % para propiedades de hasta $380.000 y el 75 % para propiedades cuyo valor supere los $300.000.
Para la adquisición de segunda vivienda la financiación alcanza el 75 % y para mejora, refacción, adquisición de consultorio o estudio profesional y otros destinos, el 50%.
Plazos máximos
El plazo máximo para adquisición de vivienda única es de 30 años para los clientes de cuenta sueldo y jubilados , y de 15 años para mercado abierto. Para la adquisición de segunda vivienda o mejora, el plazo es de 10 años. Para el resto de los destinos, de 5 años.
BANCO FRANCÉS
Financiación
Hasta el 70 % del valor de la tasación de la propiedad a comprar (o precio de compra, de ambos precios el menor); tasa fija en pesos del 35 %. Montos: desde $10.000 y hasta $300.000, para la compra de primera vivienda. Los préstamos solicitados para construcción presentan mismas condiciones, pero con un tope de $200.000.
Para el caso de adquisición de segunda vivienda, se mantiene la tasa de 35 % en pesos, pero el porcentaje de financiación baja al 50 % del valor de la tasación de la propiedad a comprar; con un monto tope de $200.000
Plazos máximos
El plazo máximo de devolución para todos los casos es de 180 meses, es decir, 15 años.
BANCO GALICIA
Financiación
Ofrece hasta el 70 % de financiación dependiendo del destino, con un menú de tasas variables y combinadas. Para compra de vivienda permanente, el crédito llega al 70 %, y baja a 60 % para residencias no permanentes. En el caso de construcción o terminación de una vivienda en terreno propio, se financia el 50 % del valor. El monto máximo es de 1 millón de pesos.
Plazos máximos
El plazo máximo de devolución para todos los casos es de 120 meses, es decir, 10 años.
BANCO HIPOTECARIO
Financiación
70 % del valor de tasación del inmueble o precio de compra (el menor), para vivienda única familiar y de ocupación permanente. Tasa fija en pesos, con un monto máximo de $500.000. Tasa Nominal Anual 22,00% hasta 120 meses / 24,50 % desde 121 a 240 meses.
Para el caso de construcción, en tipo de tasa es fija en pesos hasta 20 años; la financiación, del 75 % del proyecto de obra (según presupuesto de obra).
Plazos máximos
El plazo máximo de devolución en ambos casos es de 240 meses, es decir, 20 años.
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