Hace 3 años ya se podía proyectar esta situación. En los análisis realizados por INMSA durante 2012, establecimos que a partir del 2015, la demanda iba a reducirse drásticamente por el ingreso al mercado de los nuevos edificios terminados. La zona había tenido un exceso de demanda, que hizo subir los precios en un plazo corto a niveles casi irracionales y que multiplicó el lanzamiento de nuevos proyectos.
Esto hace que hoy se ofrezcan departamentos en torno a 6000 dólares el metro cuadrado que aún no se han construido cuando el mismo tipo de activo terminado y a estrenar cuesta ser vendido a 4000 dólares el metro.
Por eso, la recomendación de ese momento, fue comenzar a desinvertir en ese tipo de activos que habían sido adquiridos durante 2009 y 2010. Visualizamos que a partir del 2015 sería muy difícil desinvertir.
En ese momento anunciamos que nuestras proyecciones indicaban que con el ingreso de los primeros proyectos terminados en el área, iba a empezar a producirse una importante sobreoferta, un descenso de las ventas y fuerte presión por corrección de precios.
La zona más renombrada de Miami ha sido siempre muy atractiva para compradores extranjeros y muchos argentinos argentinos fueron tentados para invertir. Brickell es la puerta de ingreso a la construcción Premium de Miami y como tal ha sido un muy buen negocio durante muchos años. Pero hoy la situación es diferente, aunque a los desarrolladores y brokers locales les cueste reconocer que esta tendencia ya es un hecho, que dia a día se acentúa.
Esto recién empieza y serán 3 o 4 años de corrección de precios dado que ingresarán en los próximos 3 años cerca de 10.000 nuevas unidades a estrenar y hoy el mercado apenas absorbe un poco mas de 1000 al año, es decir, mucho menos de las 2000 que hay en stock.
En este contexto, es posible que la mayoría de los inversores que ingresaron a partir de 2014 tengan que sufrir una pérdida de al menos 30% del valor de adquisición si desean vender el inmueble al momento de su escrituración, como es práctica de muchos inversores. Esto se debe a que el actual valor es un 20% menor al que compraron y a eso se debe sumar los costos de compra y venta que suman otro 10%.
Una vez más, se puede observar cómo el mercado residencial de lujo de Miami principalmente Brickell – Downtown genera burbujas en menos de 3 años, situación que no sucede en otras partes del mundo. Esto es producto del marketing de los desarrolladores y el fuerte incentivo a la venta de pre construcción con elevadas comisiones a los brokers que hoy, dado el freno de ventas, llega, en algunos casos, al 12%.
Esta situación demuestra una vez más que la inversión en Real Estate no debe regirse por el equivocado pre-concepto de que lo más importante es la locación. En la mejor locación, se puede ganar mucho dinero o perderlo también invirtiendo en el momento incorrecto. La fórmula no pasa por la locación, pasa por el timing. Ingresar en el ciclo donde los inmuebles sufrieron una fuerte corrección y salir en el momento donde se ve que recuperaron valor.
Aún los activos clase A –Premium– en las mejores locaciones del mundo pierden su valor y están sujetos a burbujas como éstas.
Hoy no es negocio invertir en Brickell, pero sí lo es hacerlo en el resto del mercado residencial domestico de EEUU para usuarios finales de clase media. Este tipo de activo está en pleno proceso de recuperación y tiene por delante aun varios años de recorrido debido a las restricciones que aun existen para acceder a préstamos hipotecarios. Nuevamente, la clave es entender cuándo entrar al mercado y cuando salir.
