El principal motivo que esgrime una persona que vive de alquiler para optar por esta modalidad es, por supuesto, el económico. Es probable que no pueda permitirse comprar, o simplemente está ahorrando para poder hacerlo en un futuro próximo. El problema de este segundo planteamiento viene en coyunturas como esta, en la que se ha producido un espectacular encarecimiento del alquiler, hasta tal punto que muchos que quieren ahorrar para comprar lo tienen materialmente imposible, puesto que tienen que destinar importantes desembolsos al alquiler. Pero ¿qué pasa cuando ni siquiera una persona puede permitirse un alquiler tradicional, porque mientras este se ha disparado, su renta no lo ha hecho en la misma magnitud? Aquí es cuando surgen otras alternativas.
Una que ha crecido en popularidad es el alquiler habitacional, algo que en otros tiempos tenía su principal público objetivo entre los jóvenes y que la situación económica actual ha provocado que se amplíe el espectro de usuarios de esta modalidad. Ahora la media de edad sube y no por gusto sino por necesidad. De hecho, el 44% de las personas que viven en piso compartido lo hacen porque no pueden permitirse vivir solos pagando por su cuenta todo el alquiler de un inmueble. Es una de las conclusiones de un reciente informe del portal inmobiliario Fotocasa.
Paradójicamente, el hecho de que el alquiler habitacional sea la única opción económicamente viable para muchos ha provocado que los precios hayan experimentado subidas tan espectaculares como las de la modalidad tradicional. En España, los precios han subido un 73% de media desde 2015, según datos del mismo portal inmobiliario. En la actualidad, una habitación de alquiler en España tiene un precio medio de 445 euros. Puede parecer un dato muy elevado, pero hay que tener en cuenta que esta tipología se presenta sobre todo en las grandes ciudades, en las que los alquileres de una vivienda completa también tienen unos precios altos.
Por regiones, las que tienen precios más prohibitivos son:
Cataluña, con 565 euros; Madrid, con 502; Navarra, con 476; Baleares, con 474 y País Vasco, con 464. En cuanto a las mayores subidas con respecto al año 2015, estas se dan en Navarra (116% más caras que hace ocho años), Canarias (92%) y Cataluña (83%). En Madrid, por su parte, la subida ha sido del 55%, y en Comunidad Valenciana del 78%.
Los motivos de la gran demanda del alquiler habitacional pueden variar en función de la zona. Por ejemplo, en aquellas más universitarias es posible que el grueso de la demanda provenga de estudiantes de otros puntos del país, o de otros países, que no pueden permitirse pagar mucho por su alojamiento. Pero también se han producido situaciones límite en algunos lugares de la geografía española, donde la escasa oferta de vivienda en alquiler, sumada a lo cara que es, lleva a mucha población empleada a alquilar una habitación.
El caso paradigmático es el de Baleares. Allí, hay tanta presión en el mercado de la vivienda que una persona que trabaja en el sector servicios, uno de los que más personas emplea en la región, tendría verdaderas dificultades para pagar un alquiler completo, y por ello recurre al habitacional. Un estudio del portal inmobiliario Idealista indica que la edad media de los arrendatarios de habitaciones en la capital de Baleares, Palma de Mallorca, es de 38 años, cuatro por encima de la media nacional, lo que va en la línea de que es población que participa en el mercado de trabajo. Pero es que hay casos aún más extremos: la edad media en Cádiz capital es de 58 años, mientras que en Vitoria es de 44 años.
Con estos encarecimientos en el alquiler habitacional, ¿qué motivos explican que esté tan en boga y apunte además que crezca en uso en los próximos meses? María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, lo explica: “El salario medio en España es de 2.100 euros. Si se tiene en cuenta que la recomendación es no destinar más del 30% del sueldo a pagar la vivienda, la gran mayoría de demandantes no puede permitirse un alquiler de una vivienda entera, ya que ronda los 900 euros.
El constante encarecimiento del precio del alquiler de los últimos años ha llegado a sobrepasar los registros máximos históricos, lo que está obligando a los demandantes a darse por vencidos y a compartir vivienda, como solución habitacional al poder repartir gastos. Es la única vía por la que la mayoría de los jóvenes puede afrontar el pago de un alquiler”.
Y es que el alquiler tradicional, aunque en términos relativos ha subido menos que el habitacional, ya no es una alternativa viable para un buen número de personas en España. Desde 2015, el precio del alquiler ha subido un 63%. En la actualidad, alquilar un piso de 80 metros cuadrados tiene un precio medio en España de 892 euros, aunque por supuesto varía enormemente en función de la zona, desde los 491 de media en Extremadura a los 1.344 en la Comunidad de Madrid. Un piso de estas características ya tiene un precio mensual superior a mil euros en cinco regiones: la citada Madrid, Baleares (1.338,4 euros), Cataluña (1242,4 euros), País Vasco (1.206,4 euros) y Canarias (1.038,4 euros).
Así, en la comparación entre el alquiler de una vivienda al completo y el habitacional, vemos que las diferencias son amplias. En concreto, el precio del primero es el doble del segundo. Esto, desde el punto de vista del inquilino puede suponer un alivio económico, pero también hay otro punto de vista, que es el del propietario de la vivienda. El razonamiento es el siguiente: si tengo un piso de tres habitaciones, ¿por qué alquilarlo al completo en lugar de hacerlo por habitaciones, cuando en el segundo caso se pueden conseguir más ingresos fácilmente? Además, alquilar por habitaciones es una manera de esquivar los topes de precios que ha impuesto la Ley de Vivienda. Según esta norma, no se pueden realizar subidas del alquiler superiores al 2%, un porcentaje que se amplía hasta el 3% a partir del año que viene.
El vacío legal que existe en la modalidad habitacional ahonda en esta diferencia entre rentabilidades. Así lo demuestran los números: la rentabilidad del alquiler habitacional es superior a la del arrendamiento del inmueble al completo. De media nacional, la rentabilidad de alquilar al completo un inmueble de 80 metros cuadrados se encuentra en el 6,2%, mientras que si lo que se arriendan son tres habitaciones se consiguen retornos del 9,5%. En el caso de Navarra la opción de alquilar habitaciones es sumamente jugosa, ya que alcanza réditos del 12,2%. Aunque, por supuesto, no todas las zonas del país se prestan a este tipo de alquiler, porque en algunas la demanda es insuficiente para ponerlo en práctica.
La modalidad turística
En el mercado de alquiler también tiene una influencia importante la modalidad turística, que ha ganado enteros en los últimos años por la gran rentabilidad que ofrece respecto a las otras opciones. El problema surge con la falta de regulación que existe al respecto, que hace que la oferta se dispare, aún cuando muchos inmuebles son ilegales porque no cumplen la normativa municipal. De este modo, la oferta para el alquiler tradicional es más escasa que antes, lo que hace que los precios suban.
En este sentido, la Unión Europea está impulsando una normativa que vaya en pro de la transparencia del alquiler turístico, para que las plataformas faciliten datos a las administraciones públicas y puedan realizar las regulaciones necesarias para controlar ese mercado. Pablo Arias, europarlamentario popular, señala no obstante que la materia exige un debate más en profundidad y que es necesario realizar una “regulación coherente” del mercado puesto que “la UE no tiene competencia en este sector. Estamos a favor de más transparencia ya que es muy importante en cualquier proceso de uso de datos. Pero la seguridad jurídica es fundamental y ésta se queda coja cuando la regulación sólo afecta a parte de los actores implicados, aquellos que tienen número de registro, en algunos territorios”.
Así ejerce presión el alquiler turístico en algunas capitales:
- Madrid: Madrid es una de las ciudades de España en la que mayor diferencia de rentabilidad hay entre el alquiler tradicional y el turístico. Según un estudio de la patronal del turismo Exceltur, la diferencia entre rentabilidades alcanza el 244% en la media de la ciudad. Pero hay barrios concretos en los que el diferencial es muy superior. En Sol, llega al 279%; en Recoletos, al 227%; en Argüelles, el 216%; en Jerónimos, el 213%; y en Embajadores, el 208%. En 2022, el número de inmuebles de alquiler turístico en la capital superó los 50.000.
- Barcelona: Las empresas turísticas señalan al alquiler vacacional como una de las principales razones que justifican la existencia del fenómeno conocido como turismofobia. Es en Barcelona donde este se despliega en su máximo esplendor. El diferencial de rentabilidad del alquiler turístico respecto al tradicional alcanza en la Ciudad Condal el 275%. Los barrios más destacados en este sentido son la Vila Olimpica del Poblenou, con un diferencial del 313%; l’Antiga Esquerra de l’Eixample, del 304%; y la Sagrada Familia, del 290%.
- Valencia: En las zonas más turísticas de la capital valenciana, el número de viviendas de alquiler vacacional llega hasta las 19.000. Este número es tan alto que provoca que se vacíe la oferta en el mercado tradicional, puesto que los propietarios optan por esta variedad, que es mucho más rentable, lo que provoca que los precios se disparen. El diferencial de rentabilidad llega en Valencia al 351%. Por barrios, Morvedre llega al 352%, Russafa al 315%, El Pilar al 304%, la Roqueta al 303% y el Pla del Remei al 290%.
- San Sebastián: San Sebastián es uno de los puntos negros de la vivienda en España. Allí los precios están muy altos, algo a lo que contribuye de forma determinante la fuerte presencia de vivienda de uso turístico. En la capital vasca, el diferencial de rentabilidad del alquiler turístico con respecto al modelo tradicional llega al 257%. El estudio de Exceltur relaciona la presencia de vivienda turística con la pérdida de población de los barrios en los que la actividad es más intensa. Las zonas más turísticas de San Sebastián han perdido población respecto a 2010.
- Sevilla: El inversor más interesado en apostar por el alquiler vacacional en España debería centrarse en la ciudad de Sevilla, concretamente en el barrio de San Bernardo. Ninguno de los barrios estudiados por la patronal del turismo tiene un mayor diferencial entre la rentabilidad turística y la tradicional que este, ya que aquí alcanza el 430%. En la ciudad, este diferencial es del 305%, mientras que en otros barrios es del 313% en Santa Cruz, el 265% en Triana, del 252% en Feria y el 249% en Arenal.
- Málaga: La ciudad andaluza se ha convertido en un centro tecnológico, con lo que ha atraído a población extranjera, pero también tiene un gran atractivo desde el punto de vista turístico. No es de extrañar, pues, que el alquiler turístico ofrezca unas rentabilidades un 239% superiores al tradicional de media de la capital. Por barrios malagueños, el más destacado es Plaza de Toros Vieja, con un 329%; Perchel Norte, con un 299%; El Molinillo, con un 286%; las Acacias, con un 285% y la Malagueta, con un 277%.
