En agosto el precio de la vivienda subió, alcanzando una media nacional de un 7,2% interanual, según datos del portal inmobiliario Idealista, lo que supone uno de los mayores incrementos desde el estallido de la pandemia del Covid, y eso que tras el final del confinamiento el mercado ha vivido un momento de bonanza que ha impulsado los precios, especialmente en el segmento de alquiler. Y aunque ahora esa fase esté tocando a su fin, en favor de una de menor actividad, con esta subida los precios han alcanzado los 2.004 euros por metro cuadrado.
De este modo, el precio medio de la vivienda en España superó la barrera de los 2.000 euros por primera vez en quince años. En la década y media necesaria para recuperar estos guarismos se ha vivido primero una etapa declinante, posterior al estallido de la crisis de 2008, y luego una lenta y sostenida recuperación, empañada hace tres años por el Covid.
Más allá de que los precios tarden en ajustarse a la realidad del mercado, hay ciertas debilidades en el inmobiliario español que también influyen en que el claro descenso de la demanda no se haya trasladado aún a los precios. La principal debilidad es la falta de oferta de vivienda en España, en una situación un tanto paradójica: el país acumula a su largo y ancho más de tres millones de viviendas vacías, pero no contribuyen para destensar el mercado porque o se encuentran en zonas donde no hay demanda o no están en buen estado, algo muy común en un parque inmobiliario que supera los 43 años de edad de media. La obra nueva tampoco ayuda en este sentido, porque es escasa y especialmente cara. Así, la oferta no cubre toda la demanda, por mucho que sea inferior a la de hace unos meses, y los precios suben.
Pero hay lugares fundamentales para el mercado inmobiliario que ya presentan síntomas inconfundibles: Madrid y Barcelona. Ambas capitales, que suelen anticipar tendencias del mercado, presentan dos de los incrementos de precio más pequeños. La primera subió un 3,1%, mientras que la segunda lo hizo un 1,7%. También es justo añadir que ambas vienen de encarecimientos superiores, sobre todo Madrid, que llegó a incrementos interanuales del 8% en el tercer trimestre del año pasado.
Frente a los datos de Madrid y Barcelona, hay capitales que siguen experimentando unos incrementos de precio muy llamativos. Tanto es así que hasta 12 de ellas todavía siguen subiendo de precio por encima del 10%. La lista la encabezan Santa Cruz de Tenerife (17,7%) y Ávila (17,1%), pero también aparecen capitales que son aún más relevantes para el mercado inmobiliario, debido a la gran cantidad de operaciones firmadas en ellas cada año. Así, los precios subieron un 15,1% en Alicante (la Comunidad Valenciana es una de las pocas regiones donde aún se realizan más compraventas que el año pasado), un 13,7% en Málaga, un 13,2% en Palma de Mallorca y un 12,5% en Valencia.
Por contra, los menores incrementos se concentraron en la España interior, con algunas excepciones, de tal forma que la vivienda se encareció un 0,7% en Zamora, un 0,9% en León y un 1,2% en Córdoba y en Castellón de la Plana.
Las subidas de los últimos meses dejan a la media nacional de precio relativamente cerca de sus máximos históricos. Cerró agosto un 5,3% por debajo del récord, conquistado en junio de 2007 al alcanzar los 2.115 euros por metro cuadrado. Aunque hay capitales que ya están en su máximo histórico, como por ejemplo la más cara de España, San Sebastián, con 5.326 euros por metro cuadrado.
CARABANCHEL, CON UN 8,8%, ENCABEZA LAS SUBIDAS POR DISTRITOS DE MADRID
En Madrid capital hay 1,5 millones de viviendas repartidas por los más de 600 kilómetros cuadrados del municipio. La vastedad de la capital de España da lugar a un gran número de ecosistemas inmobiliarios distintos, algo que se refleja en la variedad de subidas de precios de cada uno de los 21 distritos de la ciudad. La mayor contribución a la subida del 3,1% de media de la ciudad la dio Carabanchel, con su incremento del 8,8% en un año, con lo que alcanzó los 2.507 euros por metro cuadrado. Con la excepción del céntrico distrito de Chamberí, tercero que más subió (6%), el resto de los mayores incrementos se dieron en zonas del sur de la ciudad y fuera del cinturón de la M-30: Usera (7,1%) y Villaverde (5,8%). Curiosamente en el punto geográfico opuesto se encuentran los incrementos más tenues. El que menos subió fue el distrito de Hortaleza, un 0,2%, y podría empezar a bajar pronto en el interanual: solo en agosto se abarató un 0,2%. En la parte baja de esta tabla también está el distrito de Fuencarral (1,4%). El distrito más caro, el Barrio de Salamanca, subió un 4,3%, con lo que alcanzó un precio de 6.729 euros por metro cuadrado.
SANTS-MONTJUIC, EL QUE MÁS SUBE DE BARCELONA GRACIAS A LA OBRA NUEVA
La construcción de vivienda es muy positiva en un momento en que la oferta es tan escasa, pero también tiene sus contrapartidas. De hecho, uno de los motivos por el que una zona concreta de un municipio sube mucho de precio es porque hay un buen número de promociones de vivienda, que es más cara de hacer que hace un par de años por la subida de los costes energéticos, las materias primas y la mano de obra. Bien puede ser este el caso de Sants-Montjuic, el distrito más meridional de la ciudad de Barcelona. Un estudio realizado a finales del año pasado por parte de Activum Real Estate Consulting reveló que el 24% de la oferta de vivienda nueva en la Ciudad Condal se concentra allí. Como consecuencia de ello, es el distrito que encabeza las subidas en Barcelona, con un incremento interanual en agosto del 6%, muy por encima de la media de la ciudad del 3,5%. De hecho está bastante escalones por encima del segundo que más ha subido, Ciutat Vella, con un 3,5%. Por el lado contrario, hay un distrito más barato que el año pasado, Sant Andreu, cuyo precio se ha contraído un 0,2%.
Fuente: Expansión (Madrid)
