Por Nicolás Ferrero – Project Manager de CBRE Argentina
La caída del real estate causada por la pandemia a principios del 2020 fue una de las más cortas en la historia, pero su impacto todavía se observa tanto en la economía mundial como en la local. Afortunadamente, no todos los sectores fueron afectados de forma negativa, por ejemplo, una de las áreas favorecidas fue el e-commerce, que ha crecido considerablemente desde el comienzo de la pandemia.
Desde el inicio de la cuarentena ha habido una disrupción en la cadena de producción que aún los expertos no pueden predecir cuándo se normalizará. El cuello de botella que se produjo en las líneas de distribución mundial tiene una serie de razones, como la escasez de mano de obra y algún eventual reclamo laboral, pero principalmente se da debido a que la oferta existente no puede suplir la demanda actual. En el mercado americano, el acero aumentó más de un 120%, el cobre y bronce un 45% y el plástico para la construcción, un 16%. Esto sucede, principalmente, por el incremento de las compras que causaron que el sistema de transporte marítimo colapse, dejando en jaque a casi todas las cadenas de suministro a nivel global.
Los puertos, los camiones y los trenes están transportando más productos que nunca, pero el sector logístico se está quedando sin espacio de almacenamiento disponible.
Esto convierte los problemas de la cadena de suministro en un problema inmobiliario.
Los principales centros logísticos y depósitos de contenedores están en su capacidad máxima, actualmente no hay espacio suficiente para satisfacer el flujo de productos que ingresan. Es por este motivo que el sector está respondiendo ágilmente y empezó a transitar un período de recuperación. El gasto total mundial destinado a la construcción de centros logísticos e industriales alcanzó los 1.500 billones de dólares en julio de 2021, siendo un máximo histórico y superando por un 12% los niveles del 2019.
Tras un aumento en el volumen de ventas y un crecimiento de los alquileres sin precedentes, se puede entender que el mercado inmobiliario industrial y logístico seguirá siendo muy sólido en 2022 a nivel mundial. La demanda se verá impulsada principalmente por el crecimiento de las ventas de e-commerce y la mejora de la economía global, lo que exigirá un manejo más eficiente de los centros logísticos para lograr disminuir las interrupciones en la cadena de suministro de los últimos meses.
En Argentina la demanda actual de espacio es generada no solo por las grandes empresas sino también porque las PYMES necesitan tener más inventario, lo que hace que subcontraten a empresas de logística para conseguirlo. Las ventas de e-commerce se dispararon con la llegada del COVID-19, y los consumidores optaron, cada vez más, e incluso hasta el día de hoy, por este método de compra, lo que indica que estos niveles de crecimiento se mantendrían por mucho tiempo más.
El mercado inmobiliario industrial local mostró signos positivos durante el 2021, particularmente hacia el final del año. Aumentó el volumen de operaciones en los principales centros de logística y la absorción neta anual presentó valores positivos, resultando en una vacancia cercana al 15%. Actualmente el mercado presenta perspectivas muy positivas y con posibilidades de crecimiento sostenido, aunque los precios están aumentando como el resto de los indicadores, todavía están lejos de los valores precedentes a la pandemia.
A pesar de la incertidumbre sobre las posibles repercusiones de las últimas variantes del COVID-19, la mirada actual del sector inmobiliario industrial es positiva para el 2022. La continuidad del alto nivel de contagios afectará la entrega de metros en el corto plazo, pero cuando se considera la creciente demanda de espacios, no debería influenciar el incentivo de la realización de nuevos proyectos.
El desafío que enfrenta el sector es de carácter macroeconómico. Las políticas fiscales y monetarias siguen siendo muy desfavorable para el desarrollo. El déficit fiscal, la brecha cambiaria y la inflación son los puntos críticos que se deben atacar para generar una estabilidad relativa que permita el crecimiento económico. Es posible que persista la desaceleración económica, pero los factores que frenaron el crecimiento en 2021 se suavizarán.
En lo inmediato el gobierno está tratando de generar consenso en el Congreso para acordar con el FMI, además de evaluar el aumento de las tasas de interés para endurecer la política monetaria y así poder controlar la inflación. Esto puede provocar cierta volatilidad a corto plazo en el mercado bursátil, pero no será suficiente para frenar la demanda inmobiliaria de los inversores.
